Résoudre les problèmes d'approvisionnement : Défis et opportunités partagés

Au cours de cette conversation franche, des panélistes aux perspectives différentes ont discuté des avantages perçus et des implications potentielles des solutions de l'offre en matière d'accessibilité au logement.

5 Les clés
à retenir

Un tour d'horizon des idées, thèmes et citations les plus convaincants de cette conversation franche.

1. Le besoin d'approvisionnement

Tous les panélistes ont identifié le manque d'offre de logements adéquats comme un facteur important de la crise actuelle de l'accessibilité au Canada. Ils ont cité plusieurs problèmes spécifiques liés à l'offre de logements au cours des 25 dernières années : trop peu d'unités construites, pas assez de diversité dans les types d'unités construites, la réduction du financement gouvernemental pour le logement social, les restrictions financières pour les organisations à but non lucratif et les obstacles liés au zonage pour les promoteurs. Comme le dit le proverbe, "le meilleur moment pour planter un arbre était il y a 20 ans ; le deuxième meilleur moment est maintenant". C'est dans cet esprit que les participants ont proposé des stratégies concrètes susceptibles d'accroître immédiatement l'offre de logements au Canada.

2. L'effet de levier des bilans 

Kira Gerwing, Chief Real Estate Investment Officer chez Sacha Investments Ltd, a décrit un modèle qui ferait des fournisseurs de logements communautaires l'agent de livraison de choix pour tous les logements abordables construits au Canada. Si les investissements des différents niveaux de gouvernement servaient à stabiliser les bilans des opérateurs de logements à but non lucratif (ou des promoteurs, des gestionnaires d'actifs et des gestionnaires immobiliers structurés comme des organisations à but non lucratif), il y aurait une opportunité incroyable de tirer parti de ces bilans. Avec un ensemble solide d'actifs, les opérateurs de logement à but non lucratif pourraient disposer d'une plus grande capacité et d'une plus grande flexibilité pour acheter de nouveaux logements supplémentaires et acquérir des propriétés locatives vieillissantes qui sont perdues et réaménagées en logements du marché.

3. Protection contre les hausses de taux d'intérêt

Pendant la pandémie de COVID-19, de nombreux pays ont réduit les taux d'intérêt débiteurs à des niveaux historiquement bas. Au cours des derniers mois, les taux d'intérêt ont augmenté ; de plus, les experts s'attendent à ce que les taux continuent d'augmenter tout au long de l'année 2022-23. Pour soutenir le secteur du logement sans but lucratif dans le contexte actuel, Lilian Chau, directrice générale de l'Entre Nous Femmes Housing Society à Vancouver, a demandé à la SCHL de plafonner les taux d'intérêt de ses programmes à 2-2,5 %. Un plafonnement des taux pourrait être considéré non pas comme une perte, mais comme un investissement tactique dans le secteur du logement sans but lucratif.

4. Contourner les NIMBYs et les NIMTOs

La plupart des gens connaissent le NIMBYisme, la tendance des gens à s'opposer à la construction de nouveaux logements dans leur quartier. Murtaza Haider, professeur de gestion immobilière à l'Université métropolitaine de Toronto, a expliqué l'impact des NIMTO (Not In My Term of Office), des conseillers municipaux qui peuvent soutenir de nouveaux développements mais qui restent redevables à leur base électorale de propriétaires. L'augmentation de l'offre dans les communautés urbaines existantes nécessite des interventions qui soutiennent la capacité des promoteurs à créer de nouveaux logements de différents types et de différentes tailles : mise en œuvre de politiques de zonage de plein droit, prise en compte de projets plus hauts et rationalisation des processus d'approbation.

5. Construire pour un avenir durable

Ene Underwood, PDG d'Habitat for Humanity Greater Toronto Area, a fait référence à une philosophie Haudenosaunee qui guide les dirigeants dans la prise en compte de l'impact de leurs décisions sur sept générations à venir. En gardant cette idée à l'esprit, Ene a souligné l'importance d'élaborer des stratégies qui non seulement répondent aux besoins immédiats en matière de logement, mais qui soutiennent également les objectifs de durabilité à long terme. Par exemple, comment les nouveaux développements de logements peuvent-ils s'articuler avec les systèmes de transport en commun actuels et prévus et avec les objectifs environnementaux ? En outre, les définitions du logement "abordable" évoluent au fil du temps, de sorte que les plans doivent rester flexibles pour tenir compte de l'évolution des prix de l'immobilier, des implications fiscales et des taxes gouvernementales dans l'avenir.

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Panel complet
Transcription

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Mary Rowe : [00:17:09] Bonjour à tous. Mary Rowe, de l'Institut urbain du Canada. Je suis ravie d'être de retour sur CityTalk depuis un Toronto très chaud. Je ne sais pas d'où vous venez tous, mais l'une des choses que nous vous demandons de faire, tout d'abord, c'est de reconnaître pour nous l'endroit d'où vous venez. Si vous voulez nous dire avec qui vous êtes affiliés ou si vous êtes simplement vous-même, c'est très bien aussi. Cela nous aide à savoir qui nous rejoint et où, quelle est votre expérience sectorielle particulière, alors si vous avez une minute, n'hésitez pas à le faire. L'Institut urbain du Canada est un organisme national, pancanadien, mais il est basé à Toronto - du moins le siège social, et il se trouve que c'est là que je me trouve, comme je déplorais l'humidité, qui est le territoire traditionnel d'un certain nombre de Métis, de Premières nations et de peuples indigènes, en particulier les Mississauga de Credit, les Haudenosaunee, les Huron-Wendat, les Anishnabeg et les Chippewa. Nous essayons constamment d'évaluer notre relation en tant que colons avec les traditions, l'histoire et l'exclusion que l'urbanisme a perpétuées et avec lesquelles il continue de lutter. C'est pourquoi nous disons toujours au début que nous essayons de trouver des moyens de faire des reconnaissances de terres qui soient plus que de simples récitations par cœur de qui est propriétaire de cette terre, mais aussi comment faire face à la vérité et à la réconciliation, ces deux choses-là. L'une des sessions que nous organisons sur le logement portera spécifiquement sur les défis autochtones dans les communautés autochtones et sur la perspective autochtone en matière de logement. Nous sommes donc très heureux que tout le monde soit ici pour parler d'un sujet très actuel, à savoir le rôle de l'offre. C'est devenu un mème, je dirais, il y a maintenant un an. Je ne sais pas si nous étions tous préoccupés par la question de savoir s'il s'agit de l'offre, ou de l'offre, mais aujourd'hui, toutes les conversations semblent porter sur l'offre. Hier soir, à la table du dîner derrière moi, il n'y avait que des gens qui disaient, des gens qui n'étaient pas de notre monde non plus, pas du monde de la construction des villes en particulier, qu'ils étaient préoccupés par l'offre. Cela a donc saisi l'imagination et, je pense, la conscience des personnes engagées dans la vie de la ville, qu'elles définissent des politiques ou qu'elles vivent cette situation, qu'elles soient sans-abri ou qu'elles aient des amis ou de la famille qui le sont, ou qu'elles aient des enfants, et qu'elles ne sachent pas exactement où leurs enfants vont vivre, etc. C'est donc ici que nous commençons nos sessions sur la situation du logement à un moment extraordinairement tumultueux, avec des taux d'intérêt qui changent et des gouvernements à tous les niveaux qui se débattent avec ce problème. Nous sommes heureux d'accueillir quatre personnes qui vont nous parler très précisément de leur point de vue sur l'offre et du rôle qu'elle joue pour relever ce défi fondamental. Je vais donc leur demander d'allumer leurs caméras. Et comme vous le savez, nous avons l'habitude, ici à City Talk, d'ajouter les biographies des intervenants dans le chat afin que vous puissiez en savoir plus sur eux. Je vais commencer par leur demander de nous donner un aperçu de leur point de vue sur la question, puis une fois qu'ils l'auront fait, nous aurons une conversation entre nous. J'ai menacé d'aller d'ouest en est et je vais donc commencer par Kira, parce que vous êtes récompensée ici parce que vous en êtes à votre première tasse de café. Kira se joint à nous. En fait, pourquoi chacun d'entre vous n'indiquerait-il pas d'où il vient ? Je vais commencer par vous, Kira. Alors à vous, allez-y.

Kira Gerwing : [00:20:42] Merci beaucoup, Mary. Je m'adresse à vous tous aujourd'hui depuis les territoires traditionnels non cédés des nations Musqueam, Squamish et Tsleil-Waututh, communément connus sous le nom de Vancouver, en Colombie-Britannique. Je travaille dans le secteur du logement abordable depuis environ 25 ans. Je suppose que les rides que j'ai sous les yeux le prouvent. Il y a une quinzaine d'années, nous avons commencé à recueillir des informations approfondies sur la question de l'offre. Pour ouvrir la conversation, je dirais qu'à l'époque, nous avons constaté que l'offre se présentait sous deux formes. La première consistait à recourir aux programmes gouvernementaux lorsque ceux-ci étaient gérés par l'agence provinciale du logement, que nous appelions "BC Housing". Ainsi, BC Housing disposait encore de programmes de financement à l'époque où le gouvernement fédéral s'était retiré du programme d'offre de logements. Les logements étaient donc fournis par ce biais ou par le biais de négociations sur les contributions aux équipements collectifs, par le biais de rezonages ou de permis de développement négociés entre les municipalités et les promoteurs immobiliers. Mais dans ces deux transactions, nous avons constaté l'absence d'un acteur dans le programme, et cet acteur était les opérateurs de logement à but non lucratif qui, en fin de compte, recevaient ces bâtiments et continuaient à les exploiter, parfois dans le cadre d'accords d'exploitation à durée déterminée et plus rarement dans le cadre d'un modèle de propriété. Lorsque nous avons découvert ce type de lacune dans le système, nous nous sommes concentrés, lorsque je travaillais à la Vancity Credit Union, sur la conception d'un programme qui positionne spécifiquement les fournisseurs de logements communautaires pour qu'ils soient l'agent de livraison de choix pour tous les logements abordables qui sont construits au Canada. J'aimerais vous dépeindre cet avenir imaginaire. Imaginez que tous les investissements qui proviennent actuellement du gouvernement fédéral, qui continuent de provenir du gouvernement provincial, tous les actifs qui sont garantis par des contributions aux équipements communautaires et d'autres négociations entre les promoteurs et les municipalités - imaginez que toutes ces ressources servent à stabiliser les bilans des opérateurs de logements à but non lucratif, de préférence des promoteurs, des gestionnaires d'actifs et des gestionnaires immobiliers structurés comme des organisations à but non lucratif. L'avantage est qu'ils peuvent alors, à l'avenir, tirer parti de ces bilans. Ils peuvent donc emprunter sur un ensemble d'actifs beaucoup plus solide que ce que nous comprenons actuellement pour les états financiers des organisations à but non lucratif. Dans ce modèle, il y a un moment dans l'avenir où le besoin pour le type de subvention que nous faisons actuellement diminue et se stabilise probablement, de sorte que le gouvernement peut se concentrer là où, personnellement, je pense qu'il devrait se concentrer, c'est-à-dire fournir des logements pour les personnes les plus vulnérables dans nos communautés et cibler tout l'argent de nos contribuables plutôt que dans toute la gamme de logements abordables, depuis, vous savez, les logements pour les besoins essentiels jusqu'aux logements locatifs abordables à peine en dessous du prix du marché. Au lieu d'essayer de s'attaquer à chaque étape de ce continuum, imaginez plutôt que nous puissions cibler les plus vulnérables parce que nous avons renforcé et stabilisé les bilans de nos promoteurs de logements à but non lucratif de sorte qu'ils puissent s'adresser à n'importe quelle banque, comme n'importe quel autre promoteur, pour se financer à l'avenir. Ce n'est pas le cas actuellement au Canada, mais cela fait partie des meilleures pratiques dans d'autres villes. Ce n'est donc pas une idée nouvelle. Elle est pratiquée et bien comprise depuis des décennies dans des villes comme Vienne, Singapour. C'était aussi le cas à Hong Kong. Je ne peux pas dire ce qui s'est passé lorsque la ville est redevenue chinoise. Mais il existe des exemples de ce type dans le monde entier. La dernière chose que je dirai, Mary, et je pense vous l'avoir dit il y a de nombreux mois, c'est que, de toutes les choses que nous avons essayé de résoudre, le problème de l'offre de logements abordables dans notre pays, c'est la seule chose que nous n'ayons pas encore essayée sérieusement. J'ai donc l'impression que le fait que ce soit la seule chose que nous n'ayons pas encore essayée en fait une chose très convaincante à essayer à l'ère de l'innovation pour notre pays.

Mary Rowe : [00:25:19] Il est intéressant de se concentrer, comme vous le suggérez, sur, je veux dire, au lieu de chercher à savoir si l'offre est en crise ou non, de dire, pourquoi ne pas renforcer la capacité d'un secteur particulier dont nous pensons qu'il peut réagir avec agilité et créer davantage ? C'est donc un point très intéressant. En ce qui concerne le bilan, je suis sûr qu'il y a des économistes parmi nous qui vont nous faire part de leurs commentaires à ce sujet, sur la question de savoir qui peut supporter le bilan ou non. Je sais qu'Alan Broadbent, de Maytree, a dit : pourquoi le gouvernement fédéral ne traite-t-il pas, pourquoi ne se remet-il pas à construire et à posséder des logements pour les porter à son bilan ? Je m'attends donc à ce que les personnes ayant une connaissance plus fine de la comptabilité et des grands livres s'expriment à ce sujet lors de la discussion en ligne. Mais merci Kira, nous reviendrons vers vous. Et restons dans l'Ouest. Lilian, c'est à vous qu'il revient d'exposer votre point de vue, puis nous passerons à l'Est avec les deux personnes qui se trouvent dans la ville torride de Toronto. Allez-y. Et merci de nous rappeler que lorsque vous mettez des choses dans le chat, il faut que vous mettiez le petit interrupteur sur "Tout le monde", et pas seulement "L'animateur et les panélistes". Il faut s'assurer que tout le monde voit les informations que vous proposez dans le chat. Lilian, à vous de jouer.

Lilian Chau : [00:26:24] Bonjour à tous, de Vancouver. Je viens des territoires non cédés et traditionnels des peuples Musqueam, Squamish et Tsleil-Watuth, également connus sous le nom de Vancouver. Je vous remercie de m'avoir invitée à vous présenter le point de vue du secteur du logement communautaire, et certains des sujets que je vais probablement aborder ici ont déjà été abordés. Mais vous savez, de notre point de vue, pourquoi cela nous intéresse-t-il ? De toute évidence, Entre Nous Femmes Housing Society est une organisation caritative à but non lucratif. Nous fournissons des logements abordables aux femmes, aux familles monoparentales, aux personnes âgées et aux personnes handicapées. Nous avons commencé il y a 35 ans parce qu'un groupe de mères célibataires a décidé qu'elles ne pouvaient pas trouver de logement pour des personnes comme elles. Elles ont donc décidé de créer une organisation pour créer des logements abordables. Ainsi, 35 ans plus tard, nous disposons de 11 propriétés et de quatre municipalités dans la région métropolitaine de Vancouver. Ce que nous constatons, c'est qu'il existe toujours un besoin important pour certains groupes de personnes, en particulier en ce qui concerne les besoins essentiels en matière de logement. Pour en revenir à la question de l'offre, il est évident que nous sommes intéressés par la croissance du secteur à but non lucratif pour fournir plus de logements abordables, comme l'a dit Kira. Mais je pense qu'historiquement, vous savez, si la réponse était simplement l'offre et que le marché pouvait simplement fournir la diversité de logements pour les Canadiens, historiquement, les données ne le confirment pas. C'est vrai. Du point de vue du secteur du logement à but non lucratif, il y a eu un investissement fédéral et provincial important dans le logement social dans les années soixante et jusque dans les années quatre-vingt-dix. À cette époque, 14 % de toutes les nouvelles habitations étaient des logements sociaux. Lorsque le gouvernement fédéral a cessé d'investir dans ce domaine, du milieu des années 1990 à aujourd'hui, nous n'avons constaté qu'une croissance réelle de 1 % dans le secteur du logement social. Cela signifie que le marché ne va pas fournir un certain type de logement à moins que ce ne soit une réponse aux profits et à d'autres facteurs. On ne peut donc pas compter uniquement sur le marché pour cela. Je pense que c'est là que le secteur du logement à but non lucratif entre en jeu. Actuellement, au Canada, 13 % de la population a un besoin impérieux de logement. Cela signifie que 13 % des Canadiens ne peuvent pas trouver un logement abordable, adapté à la taille de leur ménage et à leurs besoins. À l'heure actuelle, seuls 6 % des logements au Canada sont des logements sociaux et des coopératives d'habitation. Nous devons donc doubler le nombre de logements sociaux et coopératifs pour répondre à ce besoin essentiel. J'en parlerai donc probablement un peu plus lorsque vous poserez d'autres questions. Mais il est certain que nous constatons que, vous savez, l'offre n'est pas liée au fait que le logement devient inabordable pour tout le monde. Et j'ai entendu ce terme largement utilisé. Il touche les personnes à revenus moyens ainsi que les personnes vulnérables. Cependant, nous devons nous pencher sur l'offre et sur le type particulier d'offre. Sinon, vous ne répondez pas aux besoins des Canadiens, en particulier de ces 13 %, et vous ne rendez pas non plus les revenus moyens abordables, si les politiques et les programmes de financement sont simplement très généraux. Il est nécessaire de désagréger les données pour garantir un accès équitable au logement au Canada.

Mary Rowe : [00:29:45] Je veux dire que c'est l'un des défis à relever, et je vais m'adresser à vous ensuite, Murtaza, parce que vous avez des livres derrière vous, ce qui signifie que vous devez être très réfléchi à ce sujet, à ce que les données nous disent. Mais aussi et, vous savez, l'un des défis que nous avons je pense, ceux d'entre nous qui sont dans ce domaine, est de savoir où nous devrions concentrer nos énergies et où les ressources devraient être concentrées. Kira a plaidé pour que l'on se concentre sur le secteur à but non lucratif, que l'on bâtisse la communauté de développement à but non lucratif pour construire plus de logements. Lilian, vous dites que ceux qui ont un besoin impérieux de logement, nous n'avons pas construit de logements sociaux depuis trois décennies. Que se passe-t-il ? Pourrions-nous alléger la pression en investissant dans ce secteur ? Serait-ce la solution ? J'aimerais maintenant m'adresser à vous, à la Metropolitan University, qui vient d'être baptisée. Quel est votre point de vue ? Et puis Ene, nous passerons à vous en dernier. Allez-y, Murtaza.

Murtaza Haider : [00:30:34] Je vous remercie. J'enseigne au département de gestion immobilière de l'Université métropolitaine de Toronto. Je suis actuellement basé à Mississauga et j'étudie l'offre de logements depuis 1996 dans le contexte canadien. Si je me souviens bien, j'étais seul avec Mike Boselli, qui est maintenant professeur à la Western University. Nous avons étudié l'offre de logements dans le cadre de leurs thèses de doctorat. La raison pour laquelle j'ai étudié l'offre, et ce dès le milieu des années 90, était que la profession d'urbaniste avait une vision péjorative des constructeurs d'habitations du secteur de l'offre, et qu'ils n'étaient jamais considérés comme des personnes qui fournissaient de nouveaux logements et des abris pour les Canadiens. Et ce discours n'a pas changé au cours des 30 dernières années, d'après ce que j'ai pu constater dans les documents et la littérature. Je me suis donc concentré sur l'offre, principalement parce que les données dont nous disposons, et qui sont les mêmes que celles dont tout le monde dispose, suggèrent que nous avons oublié de construire suffisamment de logements. Je vais mettre quelques chiffres en perspective. Au début des années 70, au Canada, nous construisions environ 12 000 nouveaux logements par million d'habitants. C'était au début des années 1970. 12 000 nouveaux logements par million d'habitants. Dans les années 90, au milieu des années 90, ce chiffre est tombé à environ 6 000 ou 4 000 nouveaux logements par million d'habitants. Aujourd'hui, il se situe entre 5 000 et 6 000 nouveaux logements. Vous pouvez donc constater que le taux de construction a considérablement diminué depuis les années 1970. La population continue donc de croître, principalement en raison de l'immigration, mais le taux de construction de nouveaux logements a diminué. Dans le même temps, nous avons trouvé toutes les excuses possibles, autres que l'offre, pour dire que la demande est un problème. Les acheteurs étrangers sont le problème. Le blanchiment d'argent est un problème. Mais nous ne nous attaquons jamais au problème principal, à savoir que nous ne construisons pas assez de logements. Et parmi les logements que nous avons construits, la plupart sont des logements collectifs, résidentiels, c'est-à-dire des immeubles de grande et de petite taille, et l'offre de logements orientés vers le sol ne représente qu'une petite proportion des logements que nous construisons actuellement. Ainsi, sur les 280 000 nouveaux logements que nous prévoyons de construire cette année, environ 60 000/65 000 seront des immeubles de faible hauteur. Le reste sera constitué d'unités résidentielles multiples. Non seulement nous ne construisons pas assez, mais nous construisons des logements qui ne conviennent pas vraiment aux jeunes familles et, en même temps, des logements locatifs construits à cet effet, c'est-à-dire des logements qui offrent une sécurité d'occupation, qui ont également disparu depuis le début des années soixante-dix, lorsque deux changements ont été apportés. L'un d'entre eux était l'impôt sur les plus-values qui a été imposé également sur les constructions locatives et les logements construits à cet effet, sans aucune indexation sur l'inflation. Voilà donc les problèmes. Certains d'entre eux sont structurels, d'autres sont systématiques, d'autres encore pourraient facilement être réglés. Ce que j'entends de la part du panel, c'est qu'il est vrai que nous n'avons pas construit de logements sociaux au fil des ans, mais je pense que le logement social relève de la responsabilité de l'État et que l'État doit aller de l'avant. Mais nous ne devrions pas supposer que les propriétaires indépendants ou les entreprises ont la responsabilité de fournir des logements sociaux. Il pourrait y avoir des partenariats public/privé, mais ce qui continue d'être et devrait être le rôle du gouvernement ne devrait pas être déchargé sur d'autres parce que les gouvernements collectent des fonds et des taxes dans ce but précis. C'est pourquoi j'apprécie et je soutiens la construction de davantage de logements sociaux. Personne ne devrait craindre pour la sécurité d'occupation ou l'accessibilité financière au Canada. Il y a tellement de richesses. Mais les agences et les agents appropriés doivent être responsables de la fourniture, de la construction et de l'entretien des nouveaux logements. Je suis, le dernier, un peu inquiet à l'idée d'augmenter le portefeuille de logements sociaux et de le garder entre les mains du gouvernement. Quiconque visiterait un parc de logements entretenus par le secteur public saurait qu'il n'est pas maintenu en bon état et que certains d'entre eux ne sont même pas habitables. C'est pourquoi nous avons besoin de mesures supplémentaires, peut-être du secteur à but non lucratif, pour pouvoir maintenir ces logements sociaux en bon état afin que les gens puissent y vivre en toute sécurité. Je vous remercie de votre attention.

Mary Rowe : [00:35:08] Je vous remercie. J'apprécie votre remarque sur le fait que vous travaillez dans ce domaine depuis votre doctorat. Merci donc pour votre vigilance inébranlable dans le suivi de cette question. L'une des choses que nous avons remarquées à CUI, et nous avons interrogé certains de nos collègues à ce sujet, c'est qu'il semble que, comme vous le suggérez, dans les années 70, quelque chose s'est produit au Canada et nous avons relâché notre attention. Il n'y a donc pas eu autant d'universitaires qui se sont penchés sur la question qu'il aurait fallu. Vous portez donc cette bannière et nous apprécions que vous le fassiez pour cette raison, pour que cette discussion soit éclairée par des données probantes. Je voudrais revenir sur certains des points que vous avez soulevés, mais l'un d'entre eux m'a vraiment frappé, et nous l'avons remarqué, c'est qu'il y a beaucoup de blâmes sur ce sujet, autour de ce sujet, et beaucoup de gens qui blâment d'autres niveaux de gouvernement ou, comme vous l'avez suggéré, un réel manque de confiance dans le secteur du développement. De même, nous entendons de nombreuses personnes blâmer les autorités municipales. Et il semble que l'ordre du jour soit de blâmer quelqu'un plutôt que de trouver une solution collective pour aller de l'avant. J'en viens maintenant à Ene. Vous venez du secteur à but non lucratif, évidemment, mais vous venez également de terminer un séjour au sein du groupe de travail du gouvernement provincial. J'aimerais donc connaître votre point de vue sur votre propre vie professionnelle, mais aussi sur ce groupe de travail que vous venez de terminer, ou peut-être qu'il est toujours en cours, mais dont vous faisiez partie. Je vous remercie.

Ene Underwood : [00:36:28] Oui. Comme vous l'avez dit, j'aborde le sujet sous plusieurs angles. Je suis PDG d'Habitat pour l'humanité, dans la région du Grand Toronto. C'est donc avec cette casquette que notre mission consiste à assurer l'approvisionnement à l'échelle mondiale. Vous savez, nous avons commencé il y a plus de 40 ans aux États-Unis en partant du principe que, vous savez, tout le monde dans le monde devrait avoir un endroit adéquat, décent et sûr pour vivre, et c'est ce que nous n'avons pas. Nous sommes donc partis de cette idée, très personnelle pour nous au niveau de l'habitat. Nous sommes entièrement préoccupés par le fait que les gens aient un endroit adéquat pour vivre. Et pour nous en particulier, il ne s'agit pas seulement d'un lieu de vie, mais d'un modèle de propriété. Ainsi, la possibilité d'utiliser cet endroit adéquat pour élever sa famille est aussi un endroit où l'on peut construire une richesse générationnelle et donc la possibilité pour la génération suivante de faire encore mieux. Et, vous savez, sans surprise, comme les gens l'auraient anticipé, alors que les prix des logements ont augmenté à un rythme de plus en plus rapide, un défi pour nous est que les personnes que nous servons ont également changé. Ainsi, nous servons aujourd'hui des familles qui, il y a dix ans, auraient pu acheter une maison par leurs propres moyens, mais qui ne le peuvent plus aujourd'hui. C'est donc une partie de ma motivation concernant l'offre et cette question. Ensuite, comme l'a dit Mary, j'ai eu l'occasion de passer environ 50 % de mon temps à penser exclusivement à l'offre au cours des mois de décembre, janvier et février en tant que membre du groupe de travail sur l'accessibilité au logement en Ontario, qui s'est concentré sans hésitation et par mandat sur l'offre. Ce n'est pas parce que l'offre est la seule solution, car elle doit faire partie d'un portefeuille plus large. Mais c'est une solution essentielle. Murtaza a fait référence à certaines statistiques, et je pense que tous les participants à ce webinaire le savent : nous sommes les derniers des pays du G7 en termes de nombre de logements pour notre population. Et nous sommes incroyablement lents à construire des logements. Il faut trois fois plus de temps pour construire une maison, pour obtenir un permis de construire ici au Canada qu'aux États-Unis, quatre fois plus de temps qu'en Finlande ou au Danemark. Il y a donc beaucoup de problèmes. En tant que groupe de travail sur le logement, nous avons intentionnellement fait preuve de beaucoup d'audace dans ce que nous avons présenté au gouvernement de l'Ontario. Et je suis sûr que nous reviendrons sur certains des thèmes abordés. Je dirais également que, pour moi, j'ai la perspective de l'habitat. J'ai le point de vue du groupe de travail. Je pense que pour nous tous, c'est aussi très personnel. Vous savez, je suis à la fin de la cinquantaine et j'ai eu l'occasion d'acheter une maison au milieu des années quatre-vingt-dix à Toronto pour 254 000 dollars. Si les prix de l'immobilier avaient augmenté au cours des 20 années suivantes au même rythme qu'au cours des années précédentes, cette maison vaudrait 428 000 dollars aujourd'hui. Mais c'est une maison de 1,7 million de dollars. Comme nous le savons tous, ce n'est pas juste. Cela ne nous mène pas à la productivité pour les gens dans leur vie quotidienne, à la maison, au travail, à l'école. Et cela ne nous mène certainement pas vers le type de pays que nous devons être du point de vue de la prospérité, de l'inclusion et de l'équité. Il y a donc beaucoup de choses dont j'aimerais parler. Je pense que d'autres ont déjà abordé le sujet. J'ai hâte de revenir au bon type d'offre, qui est un élément très important de cette conversation. Et bien sûr, vous savez, que peuvent faire les gouvernements ? mais honnêtement, que pouvons-nous faire de plus, nous tous qui participons à cet appel ? Mary, je vous renvoie la balle. Mais il y a beaucoup de domaines que je souhaite continuer à explorer.

Mary Rowe : [00:40:05] Parfois, CityTalk ressemble à une émission, vous savez, à vous dans le studio. Vous savez, mettons tous nos micros en marche pour que nous puissions nous disputer. Et vous savez, le chat explose, comme c'est souvent le cas, avec des gens qui posent de très bonnes questions, que je vous transmettrai. Et j'espère que ce n'est pas parce que nous avons perdu Murtaza sur la vidéo qu'il est parti. Est-il toujours, êtes-vous toujours là ? Oh, vous êtes là. Vous avez le droit d'éteindre votre caméra. J'ai dû le faire brièvement parce que j'avais affaire à un chien qui mâchait quelque chose qu'il ne devrait pas mâcher. Mais voilà ce qui est intéressant pour moi. Je veux dire que je suis dans la même tranche d'âge que vous - un peu plus âgée que vous, Ene, et je suis frappée par ce que vous suggérez. Mais je me souviens que lorsque j'avais une vingtaine, une trentaine d'années, il m'était difficile d'acheter une maison à Toronto. J'ai d'abord acheté à l'extérieur, puis je suis entré dans la ville. Mais c'était loin d'être ce que c'est aujourd'hui. Mais l'une des choses auxquelles je pense, c'est que beaucoup de gens comptent sur leurs résidents pour leur retraite. Il y a donc tout un groupe de Canadiens dont l'intérêt est servi par la valeur croissante de nos maisons, vous savez. Il est donc très difficile d'essayer, comme vous le suggérez, si quelqu'un venait vous voir et vous disait, eh bien Ene, vous savez quoi, la valeur réelle de votre maison va être de 475 000 dollars. Vous l'aimeriez, vous respireriez profondément, vous diriez, eh bien, comment vais-je prendre ma retraite, etc. Je sais que c'est là le dilemme, car nous pourrions en parler à des niveaux très, très macroéconomiques. Mais essayons d'en parler de manière très spécifique. Quelles devraient être, selon vous, les principales interventions ? Si nous sommes d'accord sur le fait que les chiffres que Murtaza vient de présenter, qui sont phénoménaux, montrent que nous ne produisons pas le nombre de logements physiques que nous avions l'habitude de produire, malgré l'augmentation de la population, Kira, votre première suggestion est la suivante : "Nous devons nous concentrer sur la construction de logements physiques. Kira, votre première suggestion est de mettre de l'argent pour construire un véritable secteur à but non lucratif ou un secteur à but non lucratif dynamique. Certains participants à la discussion ont posé des questions à ce sujet, car la Colombie-Britannique l'a fait. Vous avez un secteur à but non lucratif plus dynamique que le reste d'entre nous. La réponse n'est peut-être pas simple. Il y a peut-être cinq choses à faire. Voyons si nous pouvons en trouver cinq parmi vous. Les cinq choses qui, selon vous, permettraient de stimuler l'offre. Allez-y, Kira.

Kira Gerwing : [00:42:20] Eh bien, pour être clair, je ne suis pas en désaccord avec ce qu'ont dit les autres. Je pense qu'il faut se concentrer sur la bonne offre par les bonnes entités. La raison pour laquelle je suis allé dans ce sens lorsque vous avez dit que la Colombie-Britannique a construit une importante base d'actifs à but non lucratif, c'est qu'elle est soumise à des contraintes. Il y a donc ces règles et ces règlements qui accompagnent le financement de B.C. housing et qui limitent la capacité des organisations à but non lucratif à tirer parti de la valeur de leur actif pendant 25 ans.

Mary Rowe : [00:42:51] Dans le bon sens ?

Kira Gerwing : [00:42:53] Non.

Mary Rowe : [00:42:54] Dans le mauvais sens du terme. D'accord, mais il y a plus de secteurs. Dans certaines régions du pays, il y a pratiquement deux promoteurs immobiliers à but non lucratif, et c'est tout. Au moins, vous avez un secteur. Mais je vous entends continuer.

Kira Gerwing : [00:43:04] Le deuxième élément - vous investissez de manière adéquate, vous savez, vous canalisez ce financement de manière à permettre au secteur à but non lucratif d'agir et de se sentir comme les développeurs de marché, comme le secteur du développement de marché le fait, mais avec une motivation pour la mission, pas pour la marge.

Mary Rowe : [00:43:24] A quoi cela ressemblerait-il ? Dites-moi à quoi cela ressemblerait si vous n'aviez pas le -

Kira Gerwing : [00:43:28] Je vais vous raconter une histoire. Je vais vous raconter une histoire. Il y a quelques années, le modèle de Vienne a été présenté au Musée de Vancouver dans le cadre de la conversation sur la stratégie de logement de la ville de Vancouver. Il s'agissait donc d'un grand engagement de planification. Je travaillais encore à Vancity à l'époque, et nous avons reçu tout un groupe de personnes de Vienne à notre siège social, au dernier étage, pour en parler. L'un de nos prêteurs a demandé à l'un des promoteurs immobiliers à but non lucratif de Vienne : "Comment garantissez-vous un prêt lorsque vous développez un nouveau projet ? Elle l'a regardé et lui a dit : "Je ne pense pas comprendre votre question. Que voulez-vous dire par "garantir le prêt" ?" Il lui a répondu : "Comment pouvons-nous, en tant que prêteur, être sûrs que vous êtes prête si nous vous prêtons 50 millions d'euros pour développer un nouveau projet quelque part dans le centre de Vienne ?". Elle l'a regardé et lui a dit : "Nous avons un bilan de 500 milliards de dollars. De quelle autre garantie pourriez-vous avoir besoin ?".

Mary Rowe : [00:44:21] Le gouvernement y consacre donc son bilan. D'une certaine manière, les règles le permettent, de sorte qu'un modeste promoteur à but non lucratif n'a pas à fournir son propre bilan.

Kira Gerwing : [00:44:32] Ce n'est pas le gouvernement qui fournit le bilan. Ce qu'il y a, c'est que le gouvernement a alloué des terres publiques, il y a bien longtemps, à des propriétaires à but non lucratif. Le gouvernement n'a donc pas conservé la propriété des terres. Il a en fait été transféré au secteur à but non lucratif. Ils étaient donc propriétaires du terrain et de l'actif. Et tout comme, vous le savez, si vous voulez refinancer votre hypothèque pour acheter une résidence secondaire à Muskoka, les organisations à but non lucratif peuvent le faire. Mais au lieu d'acheter une deuxième maison pour boire des martinis roses, elles peuvent acheter une deuxième propriété pour essayer d'augmenter le nombre de logements qu'elles gèrent et pour répondre à la question du logement vulnérable. Plus il y a de logements dans un large éventail, plus il est possible de procéder à des subventions croisées en augmentant les loyers d'un endroit pour les faire baisser dans un autre.

Mary Rowe : [00:45:24] Alors comment - Lilian, je vois ta main levée. Mais Kira, avant de vous quitter. Alors comment rendriez-vous cela opérationnel ? Je veux dire, je pense que vous avez raison, la personne de Vienne a pensé que vous étiez fous de poser cette question. Mais comment faire maintenant ? Parce qu'il n'y a pas eu de transfert massif de terres. Que feriez-vous maintenant pour que davantage de terres tombent entre les mains de ces personnes afin qu'elles aient un bilan.

Kira Gerwing : [00:45:44] C'est exactement cela. Transférer des terrains à des organisations à but non lucratif et investir de manière adéquate dans ces dernières afin de renforcer leur capacité à devenir des promoteurs immobiliers et des gestionnaires d'actifs efficaces et comparables. Et si vous investissez de manière adéquate, vous pouvez rémunérer suffisamment leur personnel pour que les promoteurs immobiliers veuillent partir. Vous savez, en particulier certains des principaux responsables du développement qui, à l'heure actuelle, ne font que gagner de l'argent pour le propriétaire. Ils peuvent toujours négocier l'accord et s'ils peuvent le faire et fournir des logements aux Canadiens, je pense, en fait, je sais qu'il y a beaucoup de gens qui voudraient faire ce changement. Il faut juste qu'ils soient suffisamment payés.

Mary Rowe : [00:46:24] La première idée radicale est que nous allons établir un bilan des promoteurs immobiliers à but non lucratif afin qu'ils puissent faire leur travail et se financer comme ils le souhaitent. Et Mark Richardson de dire : " Et les fiducies foncières ? C'est un bon point, Mark. Peut-être que la fiducie foncière est le moyen de récupérer ces terres. Lilian, vous avez levé la main. Allez-y.

Lilian Chau : [00:46:39] Oui. Nous sommes un promoteur à but non lucratif et nous avons connu différents cycles de financement, etc. Il est évident qu'on ne peut pas parler de logement abordable sans parler des investissements en capital des gouvernements fédéral, provinciaux et municipaux. Je vais donc vous donner un exemple ici en Colombie-Britannique. En 2021, le B.C. housing, nous avons un programme subventionné appelé Community Housing Fund. Il fournit des investissements en capital. Il fournit également des subventions de fonctionnement. En 2021, 13 000 unités ont demandé à bénéficier de ce financement. Seules 2 600 ont été approuvées. Cela représente donc environ 20 % de l'ensemble des demandes. Cela m'apprend deux choses. Premièrement, lorsque vous demandez une augmentation de l'offre, le secteur du logement communautaire en Colombie-Britannique répond à l'appel. C'est vrai. En fait, en Colombie-Britannique, nous avons un déficit d'environ 11 - nous avons besoin de construire environ 11 000 unités par an pour répondre à la demande de logements sociaux de base et de logements pour les revenus moyens. Donc, vous savez, s'il y avait suffisamment de financement, disons que nous financions les 13 000 unités, nous serions en mesure de répondre à la demande et d'y parvenir.

Mary Rowe : [00:47:47] D'où devrait provenir cet argent, Lilian ?

Lilian Chau : [00:47:50] Oui, je dirais qu'actuellement nous avons besoin de plus d'investissements de la part du gouvernement fédéral. Par le biais du programme de la SCHL. Les investissements en capital sont actuellement très faibles. Ils vous accordent une très bonne durée de prêt. L'amortissement est long, 50 ans, et le taux d'intérêt est généralement plus bas. Cependant, comme nous le voyons actuellement, lorsque la Banque du Canada augmente les taux d'intérêt, elle le fait de manière générale. Cela affecte tous les secteurs et certainement le secteur à but non lucratif pour obtenir le financement dont parle Kira et faire fonctionner le projet. Le coût de l'emprunt est actuellement extrêmement élevé, au point qu'il est presque impossible de proposer des loyers qui sont probablement inférieurs de 50 % ou de 30 % à ceux du marché. C'est vrai ? Le secteur à but non lucratif doit donc se rattraper, ce qui est très difficile. Pour moi, la première chose à faire est d'organiser une table ronde avec un certain nombre de fournisseurs de logements à but non lucratif dans le Lower Mainland, et ces questions ont été soulevées, n'est-ce pas ? En ce qui concerne l'augmentation des contributions en capital, la SCHL a réorganisé son programme de contribution au co-investissement pour qu'il atteigne 50 à 100 000 $ par porte. C'est vraiment nécessaire, et nous avons besoin de plus. En termes de fonds propres, pour que ces projets fonctionnent réellement et créent au moins 30 % d'abordabilité ou même plus, vous regardez à environ 30 %, vous ne pouvez obtenir des services par le biais de vos revenus locatifs qu'à hauteur de 30 %, voire 20 %. Si vous envisagez des loyers vraiment abordables, vous ne pourrez obtenir que 10 %. Il faut donc de véritables investissements en capital pour créer ce type de logements abordables. L'autre point important est que nous devons protéger le secteur à but non lucratif si nous voulons construire dans l'environnement actuel au cours des cinq prochaines années, en le protégeant de l'augmentation des taux d'intérêt. Nous demandons donc à la SCHL de plafonner les taux d'intérêt de ses programmes à 2 ou 2,5 %. Et de considérer cela comme un investissement dans le secteur, et non comme une perte. C'est vrai ? Nous avons besoin de cet investissement pour que cela fonctionne. Ensuite, Kira a parlé un peu de la possibilité d'acquérir plus de terres et d'autres choses de ce genre. Ici, en Colombie-Britannique, nous avons plaidé en faveur d'un fonds d'acquisition d'au moins 500 millions de dollars. Ce fonds permettrait au secteur à but non lucratif d'acheter des immeubles locatifs vieillissants qui sont en train d'être perdus et de les réaménager en logements du marché. Cela permet au secteur associatif de procéder à des assemblages de terrains et, en fait, de tirer le meilleur parti de leurs propriétés afin d'offrir une plus grande accessibilité. Mais il est certain que, dans le secteur, les organisations à but non lucratif et les associations caritatives ne disposent pas d'une masse d'argent qui traîne. C'est vrai. Nous fonctionnons sur la base du seuil de rentabilité. C'est ce que vous devez faire en tant qu'organisation caritative pour conserver votre statut d'organisme de bienfaisance. Mais il y a un réel besoin de capitaux dans le secteur afin de réaliser ces investissements, de créer plus de logements et de construire ces unités. J'aimerais donc que les 13 000 unités soient approuvées chaque année. Si c'était le cas, nous pourrions suivre le rythme et fournir des logements abordables à beaucoup plus de personnes et de familles.

Mary Rowe : [00:50:57] D'accord. En plus de ces quatre personnes intelligentes, je peux voir sur le chat que nous avons 300 personnes ici, beaucoup d'entre vous, ceux qui partagent leurs noms pour que je puisse voir qui ils sont, sont des personnes qui ont été engagées dans ce secteur en essayant de résoudre ce nœud gordien pendant trois décennies, certains d'entre vous, et d'autres plus récemment. Mais, Dieu merci, nous pouvons trouver la solution pour l'avenir. Et ce qui me frustre toujours, c'est que si nous nous contentons de nous lamenter collectivement sur le problème, pouvons-nous nous diriger vers la solution ? Lilian, vous parlez d'argent. Comment obtenir de l'argent ? Et je me demande, Murtaza, si vous pouvez nous en dire plus à ce sujet. Est-ce qu'il y a une façon de penser, oh, c'est la SCHL. Est-ce que ce sont les fonds de pension ? Y a-t-il un autre type de mécanisme pour obtenir des capitaux ? Kira travaille sur cette sorte de social, du côté de l'innovation avec la philanthropie privée. Il y a de l'argent dans le système canadien, mais pouvons-nous l'amener là où il doit aller pour nous permettre de produire les unités dont nous avons besoin ? Murtaza, qu'en pensez-vous ?

Murtaza Haider : [00:52:02] Bien sûr. Je pense que je voudrais d'abord souligner qu'il faut diviser ce problème en au moins deux segments.

Mary Rowe : [00:52:11] D'accord.

Murtaza Haider : [00:52:13] Il y a d'une part le logement social, et d'autre part l'offre de logements sur le marché. Et la conversation que nous avons eue jusqu'à présent s'est limitée à l'offre de logements sociaux. Il s'agit de logements non marchands. De mon point de vue, le plus gros problème est l'offre de logements basés sur le marché, que nous n'avons pas construits, et il y a un mécanisme de filtrage qui se produit sur les marchés du logement : si vous fournissez des logements à n'importe quel niveau de sophistication ou de prix, il y a un mécanisme de filtrage qui se produit. Il est préférable de proposer des logements au milieu ou au bas de l'échelle du marché, mais au moins il y a un mécanisme de filtrage. Donc, si nous continuons à parler de logement social, je pense que vous passerez à côté des 85 à 90 % du problème de l'offre, qui sont les logements du marché que les gens n'ont pas.

Mary Rowe : [00:53:04] Mais Murtaza, pouvez-vous nous parler des deux et des deux ? Parce que je vous entends et je sais que dans le secteur, il y a un groupe de défense très animé qui se préoccupe de nos plus vulnérables, qui vivent cette expérience de manière très profonde. Mais y a-t-il un moyen pour nous d'avoir cette conversation en tandem ? Et je suppose que l'une des questions que vous verrez dans le chat est que les gens n'ont pas confiance dans le fait que le marché crée réellement l'éventail de choix de logements dont il a besoin. Je suppose donc que c'est une question que je vous pose en tant qu'observateur du marché : y a-t-il un moyen pour le marché de créer une plus grande variété, de répondre à un plus grand nombre de besoins ?

Murtaza Haider : [00:53:43] Encore une fois, je pense que le marché fournit le type de logement demandé.

Mary Rowe : [00:53:48] Par certaines personnes, par certaines personnes.

Murtaza Haider : [00:53:50] En majorité, je dirais. Lorsque vous avez 670 000 maisons vendues sur le marché de la revente en 2021 et environ 200 000 nouvelles maisons vendues, achetées je veux dire, ce qui signifie qu'environ un million de Canadiens ont été occupés à acheter des maisons l'année dernière et environ 550 000 l'année précédente, y compris environ 150 à 200 000 nouvelles maisons qui ont été achetées en 2020 ou 2021. Ce que j'essaie de dire, c'est qu'il y a un marché qui fonctionne. Nous ne pouvons pas ignorer la situation dans son ensemble. Mais permettez-moi de revenir à la question plus importante que vous avez posée, à savoir d'où devrait provenir l'argent, d'où pourrait provenir l'argent pour le logement social. Je suis fermement convaincu que le logement social est un défi important pour nous et que nous devons investir davantage. Les gouvernements le font dans une certaine mesure. Les fonds de pension peuvent-ils y participer ? Le problème est que même pour les logements locatifs basés sur le marché, lorsque vous avez un contrôle des loyers qui limite ou rend incertaines les futures rentrées d'argent pour les investissements, les investisseurs se méfient beaucoup. Si vous investissez dans, disons, oubliez même le logement social, le logement locatif basé sur le marché, et que vous avez des systèmes de contrôle des loyers qui indiquent au promoteur que vous pouvez investir de l'argent, mais que vos flux de trésorerie futurs sont incertains en raison de ces réglementations, vous verrez que l'argent ne sera pas investi dans le logement social. Vous verrez alors que l'argent n'ira pas dans cette direction. Quel est donc le rôle de l'État dans ce cas ? Quels que soient les inconvénients liés à l'incertitude des flux de trésorerie futurs, ces certitudes pourraient être fournies par le gouvernement afin de permettre aux capitaux privés d'entrer. Je suis fermement convaincu que ce problème d'offre ne peut être résolu par le gouvernement seul, et que ce problème d'offre ne peut être résolu que par un afflux important de participation du secteur privé. Je dis cela parce que lorsque j'étudie le marché immobilier allemand, en particulier après la guerre, de nombreuses personnes n'hésitent pas à dire : "Regardez l'Allemagne, il y a beaucoup de gens qui louent là-bas". Mais ce qu'ils ne voient pas, c'est comment le marché du logement allemand s'est développé après la Seconde Guerre mondiale, et c'est grâce à l'implication du secteur privé : le gouvernement a fourni certaines garanties et le secteur privé a été impliqué dans la construction de ces logements locatifs spécifiques dans d'autres cas. Le rôle du gouvernement ne devrait donc pas seulement consister à fournir des capitaux, mais aussi à créer des environnements dans lesquels ces garanties de flux de trésorerie futurs pourraient être mises en place. Ainsi, le risque est réparti. Et il ne repose pas uniquement sur les épaules des prêteurs. Le risque doit être supporté par le gouvernement et le contribuable en général.

Mary Rowe : [00:56:34] Et c'est ce que Lilian dit, je veux dire qu'elle a besoin d'un tampon avec ces taux d'intérêt en hausse. Vous savez, l'une des choses que j'ai oublié de dire au début, c'est que nous publions les chats pour ces sessions, et heureusement que nous le faisons, parce qu'honnêtement, le chat est en train d'exploser, ce qui est fantastique. Et il y a beaucoup, beaucoup de gens sur ce chat qui sont dans ce domaine, comme je l'ai dit, depuis de nombreuses années et qui ont beaucoup de bonnes solutions. Alors ne vous retenez pas, les amis. Faites part de vos idées, de vos réflexions et de vos réponses dans le chat, en plus de ce dont nous parlons ici. Allez-y, Ene.

Ene Underwood : [00:56:58] Je vais donc continuer à aborder cette question du point de vue du gouvernement, du marché et du gouvernement, parce que je suis d'accord avec Murtaza sur le fait que nous devons veiller à ne pas nous concentrer exclusivement sur le logement social. Ce que je dirai également, et comme nous le reconnaissons tous, c'est que la réalité est que le marché ne se comportera pas nécessairement de manière rationnelle en ce qui concerne l'ensemble des besoins sociaux. C'est là que les gouvernements interviennent. Que peuvent donc faire les gouvernements pour amener le marché à se comporter de manière plus rationnelle et, ce faisant, créer des avantages pour ceux d'entre nous qui fournissent des logements sociaux et abordables ? La première chose à faire est de faire du logement une priorité. Je n'ai pas travaillé dans le secteur du logement pendant toute ma carrière. J'y travaille depuis une dizaine d'années. Ce qui m'a frappé, c'est que lorsque nous essayons d'obtenir des autorisations d'urbanisme, nous nous rendons compte que nous sommes les derniers derrière les considérations liées à la circulation, au patrimoine, etc. L'une des recommandations du rapport du groupe de travail est donc de modifier la Loi sur l'aménagement du territoire de l'Ontario pour qu'il soit bien clair que, du point de vue des autorisations d'urbanisme, le logement et les logements denses et situés à proximité des couloirs de transport en commun, etc. sont une priorité. Il s'agit donc de la première chose à faire - laissez-moi continuer parce que la prochaine chose que je dirais, c'est de changer l'équilibre des pouvoirs. Là encore, notre politique du logement, du moins dans la province de l'Ontario, penche de manière disproportionnée en faveur des personnes qui, comme moi, sont déjà propriétaires d'un logement. C'est pourquoi le gouvernement, et encore une fois, c'est là que la notion de province en Ontario, la province en particulier, peut être l'adulte dans la pièce et dépolitiser une partie de ce qui se passe sur le terrain au niveau municipal. C'est ainsi que la notion de province fixe le cadre pour des choses telles que le logement de plein droit. Vous savez, une partie de cela, bien sûr, c'est le zonage d'exclusion. Il n'y a aucune raison pour que mon quartier n'ait pas de multiples triplex, de multiples immeubles de taille moyenne, et la province peut fixer ce cadre dans le cadre de l'attribution de logements de plein droit. La province peut faire en sorte que les logements collectifs soient autorisés partout dans la province, de sorte que je ne puisse pas me rendre à une réunion communautaire pour protester contre une "maison de chambres" si elle est autorisée. C'est le cas. Pourquoi n'aurions-nous pas la possibilité d'avoir des logements à plusieurs locataires dans toutes nos communautés ? Il y a donc certaines de ces choses. Vous savez, dans le rapport du groupe de travail, nous avons également parlé du Tribunal foncier de l'Ontario. Il s'agissait auparavant de l'OMB. Encore une fois, il favorise de façon disproportionnée, il place la barre très bas pour les gens qui veulent protester contre les développements en cours, ce qui profite aux personnes déjà établies. Cela désavantage les personnes qui n'ont pas encore de maison. Il y a donc un certain nombre de mesures d'encadrement que le gouvernement peut vraiment prendre. Et je pense que je voudrais ensuite, Mary, passer à ce qui est construit et peut-être, Murtaza, c'est là où je pourrais être un peu en désaccord, c'est que je ne suis pas convaincu que ce qui est construit actuellement est la bonne chose à construire, pas seulement pour les familles d'aujourd'hui, mais pour la durabilité, pour les transports en commun, l'environnement, l'approvisionnement en nourriture, etc. J'entends souvent les promoteurs dire qu'il faut davantage de terrains vierges pour les maisons individuelles. C'est ce que je vais faire, et c'est parce qu'ils disent que c'est ce que le marché veut. Oui, c'est ce que veut le marché. Le marché aimerait aussi pouvoir faire comme - j'aimerais bien faire des feux d'artifice dans mon jardin pendant un long week-end et il y a des raisons pour lesquelles ce n'est pas la bonne chose à faire. Je pense donc que l'idée est que la province peut établir un cadre plus ferme sur ce qui est construit lorsque nous étendons nos frontières urbaines. Encore une fois, je m'excuse pour l'accent mis sur l'Ontario. Dans la province de l'Ontario, seulement 5 % de nos terres sont encore zonées pour l'agriculture. Parlez à l'Ukraine, observez les problèmes mondiaux d'approvisionnement alimentaire en raison de ce qui se passe actuellement dans ce pays. Nous devons penser à l'approvisionnement alimentaire. Nous devons penser au transit. Nous devons penser à l'environnement. Et nous devons changer ce à quoi ressemble un foyer pour les générations futures dans les communautés qui existent aujourd'hui et dans les communautés que nous construisons pour l'avenir.

Mary Rowe : [01:01:15] Ene, je voudrais juste revenir un peu en arrière. Ensuite, je vais passer à Lilian, qui a mis sa main en l'air. Vous savez, si nous disons cela, cela prend trop de temps. C'est la limite, et vous l'avez dit dans vos remarques préliminaires, si cela prend trop de temps et je ne sais pas si la construction de permis est la même chose que la réalisation de quelque chose, parce que, en fait, beaucoup de municipalités ont eu beaucoup de permis qu'elles ont approuvés et le développement n'a toujours pas eu lieu. Mais dans ce cadre, où nous nous lamentons déjà tous sur le fait que c'est trop long, et en même temps vous dites, mais nous devons construire le long des lignes de transport en commun, nous devons construire de manière durable, nous devons ne pas consommer de terres agricoles. Pour limiter le développement, le marché dont Murtaza dit qu'il est occupé à faire ce qu'il a à faire, cela ralentit les choses. Alors, comment faire ? Vous savez, et c'est ce qui inquiète les gens, si nous levons toutes ces règles et que nous disons "allez-y", alors l'enfer va se déchaîner et nous allons perdre la qualité de nos quartiers et nous allons perdre plus d'espaces verts. Allez-y, Murtaza. Mais en fait, Lilian a levé la main, donc je veux que ce soit Lilian d'abord, puis Murtaza. Allez-y.

Lilian Chau : [01:02:13] Merci. Oui, je pense que c'est un peu lié parce que, pour revenir au développement immobilier, il s'agit d'une entreprise à forte intensité de capital, donc vous avez besoin de ce capital pour le faire. Et je voudrais revenir un peu sur l'équilibre des retraites. Donc, vous savez, le marché produit des produits parce que le marché les veut. J'imagine donc que je reformulerais la question en me demandant ce qui se passerait si les fonds de pension, qui disposent en fait d'un montant important de liquidités, et cela inclut les taux, n'est-ce pas ? Ils ont besoin de placer leur argent quelque part pour faire des investissements. Je vais vous donner un exemple en Colombie-Britannique et, en fait, quelqu'un a également mentionné un exemple en Ontario. En Colombie-Britannique, nous avons une très grande société de gestion de fonds de pension. Elle gère 11 fonds de pension du secteur public. Cela comprend les employés municipaux, les enseignants, les universités, etc. Elle possède une société immobilière parce que c'est ainsi qu'elle va investir son argent. Cette société immobilière est propriétaire d'un très grand centre commercial en cours de réaménagement, appelé Oak Ridge. Il s'agit d'Oak Ridge, dans l'ouest de Vancouver. La valeur des terrains y est extrêmement élevée et ils vont les réaménager en environ 3 300 unités de logements en copropriété et locatifs. Pour Murtaza, il s'agit donc à la fois d'un marché et d'environ 290 logements sociaux. Ils essaient donc de faire les deux. Ainsi, cette composante de logement social avec quelques logements locatifs, c'est environ 9 % de logements abordables à fournir sur cette propriété. En général, dans d'autres municipalités, nous voyons des politiques d'inclusion allant jusqu'à au moins 20 %. On peut donc se demander pourquoi nous n'obtenons pas un peu plus de ce développement important. Il s'agit d'une construction de luxe, c'est-à-dire de condominiums très chers qui seront vendus. Alors pourquoi ne pouvons-nous pas en tirer davantage ? Et, vous savez, c'est assez drôle, le plan de pension, les membres de ce plan de pension sont ceux-là mêmes qui disent que les enseignants ne peuvent pas vivre dans les...

Mary Rowe : [01:04:14] C'est vrai, qui veulent en fait...

Lilian Chau : [01:04:16] Les pompiers ne peuvent pas le faire. C'est vrai. Ainsi, les planificateurs qui élaborent la politique du logement et qui créent des politiques visant à créer des logements plus abordables ou qui tentent de s'adapter au marché, n'ont pas les moyens de le faire. Ils n'ont pas non plus les moyens, mais leurs propres fonds de pension sont en fait en train de faire du commerce, de continuer à créer des logements comme des marchandises. C'est vrai. Nous financiarisons une marchandise, comme l'a dit Ene, vous savez, vous augmentez les prix de l'immobilier, vous l'utilisez pour, vous savez, avoir un pécule après votre retraite. Mais il est ironique de constater qu'étant donné que ces fonds de pension sont censés se concentrer sur l'ESG environnemental, le monde ne serait-il pas différent si ces fonds de pension étaient en mesure d'investir dans des logements abordables, dans des logements dans lesquels leurs membres pourraient réellement vivre ?

Mary Rowe : [01:05:09] Alors, tous ceux d'entre vous qui travaillent pour un fonds de pension ou qui sont bénéficiaires d'un fonds de pension, venez dans le chat et donnez-nous un aperçu de la façon dont nous pouvons déplacer cet argent différemment. Murtaza et ensuite Kira. Allez-y.

Murtaza Haider : [01:05:22] Je pense que la question devrait être celle de l'échelle. Si nous nous concentrons sur des projets pilotes, 500 unités ici ou mille unités là, nous nous rendons compte que nous avons fait cela avec succès au cours des 50 dernières années. Ce que nous n'avons pas fait, c'est fournir des logements à grande échelle. Il s'agit de construire entre 400 000 et 500 000 logements par an pendant plusieurs années au Canada. Ce n'est pas encore le cas. Une fois que cela sera fait, les sceptiques de l'offre pourront intervenir si les résultats souhaités ne sont pas atteints.

Mary Rowe : [01:05:56] Mais comment allez-vous y arriver ? Comment allez-vous obtenir ce quantum ? Je veux dire, à moins que l'armée ne vienne et que nous détestions tous ce qu'elle a construit. Comme quoi ? Je veux dire, même nos militaires ne pourraient probablement pas le faire. Comment obtenir...

Murtaza Haider : [01:06:07] Nous avons 40 000 forces actives. C'est...

Mary Rowe : [01:06:09] Ça ne va pas le faire. Je sais. Mais vous voyez où je veux en venir. J'ai entendu dire que The Economist défendait l'idée de l'échelle. Mais comment se fait-il que nous n'ayons pas assez de ces projets pilotes ?

Murtaza Haider : [01:06:20] Examinons les obstacles et certains d'entre eux pourraient être levés sans investir beaucoup d'argent. Il y a les NIMBYs, pas dans mon jardin, le zonage de plein droit l'emporterait. Vous les avez nommés. Ce sont les conseillers qui ont dit, pas dans le cadre de mon mandat. C'est un excellent projet. Un immeuble de cinq étages. Mm.

Mary Rowe : [01:06:40] C'est si facile. Vous et Ene défendez tous les deux la thèse anti-filiale, qui consiste essentiellement à faire monter les choses au niveau supérieur et à les rendre de plein droit.

Murtaza Haider : [01:06:49] Nos conseillers, qui sont élus par les électeurs actuels qui sont propriétaires de leur logement, s'opposeraient à la construction d'immeubles de grande hauteur. N'oubliez pas que les constructeurs se battent pour la densité. Ils ne disent pas qu'il faut construire moins de densité ou moins d'étages. Ils passent un temps considérable à essayer d'ajouter deux, trois étages ou plus à leur projet. Nous avons donc conçu un système qui lutte contre les constructeurs et les promoteurs pour assurer la densité. Par ailleurs, nous imposons parfois des restrictions en pensant que les choses fonctionneront. Et c'est essentiellement la déconnexion entre le logement et les systèmes de transport. En tant qu'ingénieur des transports, j'en sais un peu plus sur ce qui se passe dans ce domaine, en particulier dans les systèmes de transport en commun. Prenons l'exemple du prolongement du métro Sheppard à Toronto : 1 000 000 000 de dollars ont été dépensés. Même avant la mise en place de COVID, certaines de ces stations étaient fréquentées par moins de personnes que les lignes de bus, soit le nombre de passagers transportés sur de nombreuses lignes de bus à Toronto. En d'autres termes, même si l'on fournit des transports en commun de meilleure qualité, c'est-à-dire des systèmes de métro, et que l'on permet aux gens de vivre à proximité en construisant des immeubles de grande hauteur, on constate que les gens n'utiliseront pas ces services. Ainsi, en limitant et en forçant les constructeurs et autres à concentrer les bâtiments dans certaines zones et de certains types, nous restreignons l'offre par le biais de nos réglementations d'urbanisme pour des avantages supposés qui, nous le savons, ne se sont pas produits, du moins dans le cas du métro Sheppard. Notre politique doit donc faire preuve d'un certain réalisme : lorsque nous restreignons l'offre pour certaines raisons, ces raisons doivent être solides et fondées sur la logique et les données.

Mary Rowe : [01:08:28] Ene et ensuite Kira.

Ene Underwood : [01:08:30] J'attends Kira. Merci. Je reviendrai après Kira.

Mary Rowe : [01:08:33] Allez-y, Kira.

Kira Gerwing : [01:08:34] Merci, Ene. J'ai deux ou trois choses à dire. Tout d'abord, je pense qu'il est faux de dire qu'il y a le logement social et le logement de marché. Je pense que nous sommes plus sophistiqués que cela. Nous comprenons qu'il existe un continuum de logement et que ce continuum a un fort. Et je vois certains des participants à cette discussion parler de l'accession abordable à la propriété comme faisant partie de ce continuum du logement. Je dirais que même sur le marché de la location, il y a différents marchés cibles que nous devrions distinguer. Je pense donc que l'idée selon laquelle il s'agit soit de logements sociaux, soit de logements du marché, est une fausse binaire qui ne nous permet pas d'avoir le type de conversation politique nuancé et sophistiqué que nous devrions avoir en ce moment. C'est mon premier point. Deuxièmement, pour ce qui est de l'origine de cet argent, je pense que l'idée selon laquelle le contrôle des loyers crée de l'incertitude est exactement le contraire. Le contrôle des loyers garantit que vous allez recevoir un certain montant de loyer chaque mois de la part d'un locataire. Et cette somme d'argent va soutenir votre trésorerie à long terme. Certes, ce n'est peut-être pas autant d'argent que sur un marché libre, mais il y a plus de certitude et sans doute moins de risques à investir dans un projet de logements abordables que dans un projet de logements du marché. Nous pourrons donc avoir ce débat une autre fois si vous le souhaitez, Murtaza.

Mary Rowe : [01:09:59] Mais ce que je veux dire, c'est que si vous avez un secteur à but non lucratif solide qui est basé sur une mission, il pourrait construire des logements locatifs et laisser le marché s'emballer.

Kira Gerwing : [01:10:05] 100%. C'est exactement cela.

Mary Rowe : [01:10:08] C'est vrai. C'est vrai.

Kira Gerwing : [01:10:09] C'est exactement ça. Et puis mon dernier point, c'est que, vous savez, une grande partie de la conversation, comme je l'ai fait dans beaucoup de conversations de ce genre au fil des ans, nous parlons souvent de la politique du logement comme si c'était quelque chose que la SCHL devait faire ou, en Colombie-Britannique, que BC Housing devait faire. Nous parlons souvent de la politique du logement comme s'il s'agissait de quelque chose que la SCHL devrait faire ou, en Colombie-Britannique, que BC Housing devrait faire. Nous ne parlons pas souvent de politique financière. Et je dirais que par l'intermédiaire du BSIF ou, en Colombie-Britannique, de la B.C. Financial Services Association, nous pourrions réglementer de manière beaucoup plus sophistiquée le montant et le coût du financement, pour reprendre les propos de Lilian, que nous mettons à la disposition des promoteurs immobiliers à but non lucratif et commencer à différencier le type de produits financiers que nous offrons au marché et le type de produits financiers que nous offrons aux promoteurs de logements non marchands. Et, vous savez, la SCHL a raison, Lilian a donné l'étude de cas du logement en Colombie-Britannique. La raison pour laquelle la CHF n'a pu financer qu'un certain montant est qu'elle dispose d'un pool limité dans lequel elle puise. Elle est en concurrence avec les institutions financières. Et franchement, je pense que c'est un peu stupide. Je pense qu'au lieu de cela, nous pourrions encourager et même, je vais le dire, mandater les institutions financières. On pourrait commencer par les coopératives de crédit parce qu'on travaille probablement un peu plus avec les bonnes volontés dans ce type d'institution financière. Mais commencez par les institutions financières et dites-leur que vous devez allouer un certain montant de votre portefeuille à la fourniture de logements abordables. Et oui, cela peut être garanti. C'est un point que Murtaza a soulevé. Mais, vous savez, commençons à être plus sophistiqués dans notre politique financière au lieu de dire que, vous savez, l'offre n'est possible que grâce à ce que la SCHL peut faire dans le cadre de ses propres programmes.

Mary Rowe : [01:11:52] Cela se ferait donc par l'intermédiaire du ministre des Finances, au niveau provincial et fédéral, et cela affecterait les règles du jeu pour ces investisseurs. Ene, allez-y.

Ene Underwood : [01:11:59] Oui, quelques points. Premièrement, nous pouvons et devons absolument faire beaucoup en matière de politique monétaire. Et c'est une excellente conversation pour un autre panel, exclusivement. Je voudrais revenir sur ce que vous avez dit, Kira, à savoir qu'il s'agit d'un continuum. Il y a une frontière floue - il y a et il devrait y avoir des frontières floues entre ce que nous considérons comme des logements abordables et des "logements du marché". Ce qui est devenu très clair pour nous, chez Habitat for Humanity, c'est qu'en raison de la disparition - et Lilian a cité quelques statistiques - des logements vraiment abordables, nous avons en fait changé notre modèle dans la région du Grand Toronto pour que le partage de la plus-value avec la famille se rapproche - ils obtiennent une plus-value qui se rapproche plus lentement de l'inflation, ce qui nous met en position de toujours racheter ces maisons lorsque les familles sont prêtes à passer à un logement du marché. Cela signifie que nous sommes en mesure de conserver ces enclaves d'accessibilité dans nos communautés. Et je pense que cette notion, lorsque nous parlons de logements abordables, lorsque nous prenons ces engagements en matière de logements abordables, comment faire pour qu'ils restent abordables ? La contrepartie du côté du gouvernement est donc que les frais gouvernementaux associés à ces logements que nous avons construits - et nous dépensons, soit dit en passant, environ 150 000 dollars par logement dans la région du Grand Toronto en frais gouvernementaux - ne devraient pas être encourus tant qu'un logement n'est pas mis sur le marché. Il s'agit donc de faire preuve d'intelligence lorsque nous construisons des logements abordables, et de veiller à ce qu'il en soit ainsi. Je pense que je voudrais terminer par un rappel pour chacun d'entre nous. Je sais que tous les participants à cet appel sont déjà motivés, qu'ils sont déjà dans le domaine du logement, mais je pense que nous pouvons faire plus pour enhardir nos gouvernements. Il existe aujourd'hui de grandes organisations dans la région du Grand Toronto, comme More Neighbours Toronto, qui poursuivent leur travail de lutte contre le NIMBYisme. Si vous ne connaissez pas Generation Squeeze, basée en Colombie-Britannique, vous pouvez consulter son site web. Ils font un travail fantastique, un travail d'analyse et de plaidoyer sur la façon dont nous pouvons changer notre paysage pour qu'il fonctionne pour la prochaine génération. Je pense donc qu'il s'agit simplement, pour chacun d'entre nous, de se demander ce qu'il faut faire ensuite. Que pouvons-nous faire de plus ?

Mary Rowe : [01:14:16] 30 secondes pour chacun d'entre vous. Quelle est la suite ? Que pouvons-nous faire de plus ? Et cela doit durer 30 secondes. Murtaza, tu commences.

Murtaza Haider : [01:14:22] Je dirais que nous devrions conserver la distinction entre les logements sociaux et les logements du marché, et que personne ne peut tout faire en même temps. C'est pourquoi nous devrions conserver cette distinction. Deuxièmement, les gouvernements ont une responsabilité qu'ils devraient assumer en fournissant des logements sociaux et en s'assurant que personne ne craint ou n'a peur de la sécurité d'un abri. Dans le même temps, ne créons pas d'obstacles systématiques sur le chemin des constructeurs, comme nous l'avons fait au cours des cinq dernières décennies. Permettons-leur de faire ce qu'ils savent faire le mieux et mieux que nous, c'est-à-dire construire des logements. Nous devons construire beaucoup plus que nous ne l'avons fait au cours des cinq dernières décennies.

Mary Rowe : [01:15:03] Je pense qu'il est d'accord avec vous, Lilian. Je pense qu'il est d'accord avec toi, Lilian. Il a dit, construisons un peu de social mais pas le marché. Lilian, un mot de la fin très, très rapide pour toi et ensuite pour Kira. Allez-y.

Lilian Chau : [01:15:12] Oui, je pense que ma conclusion est que nous devons reconnaître que l'impact de l'inabordabilité du logement affecte différemment les différents groupes. Cela dépend du sexe, de l'âge, du revenu du ménage, du statut d'immigrant, etc. Je pense donc qu'il faut en tenir compte dans toutes les politiques que nous envisageons pour nous assurer que nous créons un accès équitable au logement, car nous ne pouvons pas dire que tout le monde est égal. Non, tout le monde n'est pas égal dans notre société. Et nous devons comprendre comment nous parvenons à un accès équitable au logement.

Mary Rowe : [01:15:43] Je veux dire qu'il n'y a pas de taille unique, disons-le. Kira, à vous, puis à Ene, et ensuite nous ferons une pause. Allez-y, Kira.

Kira Gerwing : [01:15:49] Oui, je pense que le sujet de la conversation d'aujourd'hui est celui des solutions du côté de l'offre. Je dirais donc que la possibilité d'innover réside dans le positionnement du secteur du logement communautaire ou à but non lucratif en tant qu'agent de livraison de choix pour tous les logements abordables, et pas seulement pour les logements sociaux. Je ne suis pas d'accord avec la nature binaire de la question, car elle limite notre capacité de subventionnement croisé. C'est là où je veux en venir.

Mary Rowe : [01:16:17] Ok, Ene, c'est ton dernier mot.

Ene Underwood : [01:16:19] Mary a commencé par évoquer les territoires traditionnels de la région du Grand Toronto. L'une de ces nations est la nation Haudenosaunee, qui a un principe appelé le principe des sept générations, que je vais quelque peu déformer, mais qui consiste à toujours regarder sept générations en arrière. Que pouvons-nous apprendre du passé ? Et nous devons nous tourner vers l'avenir, sept générations plus tard, pour nous demander ce que les décisions que nous prenons aujourd'hui signifieront pour l'expérience vécue par les sept générations à venir. Je pense donc que nous devons tous nous améliorer, même en regardant deux générations plus loin, lorsque nous prenons des décisions en matière de transport, de logement, d'environnement et de politique monétaire, nous devons nous inspirer de la sagesse des Haudenosaunee dans le cadre de ces conversations.

Mary Rowe : [01:17:02] Les enjeux de cette conversation sont considérables. Merci beaucoup de nous avoir rejoints. C'est un très bon début. Comme nous le disons toujours, ce n'est jamais la fin. Ce n'est que le début. La semaine prochaine, nous ferons une session sur les campements parce que l'été est là et que les tentes commencent à se dresser. Et la semaine suivante, nous ferons un rapport sur ce que nous avons entendu parce que CUI a travaillé avec le Conseil national du logement et que beaucoup d'entre vous ont participé à la discussion sur ce qui doit se passer pour la stratégie nationale du logement. Merci beaucoup de vous être joints à nous. Comme vous le savez, nous publierons le chat, nous publierons la vidéo et nous publierons quelques idées à retenir. Nous espérons que vous passerez une bonne journée. Merci encore à Kira, Ene, Murtaza et Lilian. Merci de vous être joints à nous. Et à tous les autres. Au revoir.

Audience complète
Transcription de la salle de discussion

Note au lecteur : Les commentaires sur le chat ont été édités pour faciliter la lecture. Le texte n'a pas été modifié pour des raisons d'orthographe ou de grammaire. Pour toute question ou préoccupation, veuillez contacter events@canurb.org en mentionnant "Chat Comments" dans l'objet du message.

De l'Institut urbain du Canada : Vous trouverez les transcriptions et les enregistrements de la conférence d'aujourd'hui et de tous nos webinaires à l'adresse suivante : https://canurb.org/citytalk.

12:02:03 From Jamie (she/her), Canadian Urban Institute to Everyone:
Welcome! Folks, please change your chat settings to “everyone” so everyone can see your comments. Attendees: where are you tuning in from today?
12:02:36 From Kristin Lillyman to Everyone:
Toronto
12:02:44 From Nicole Hanson to Everyone:
Mississauga
12:02:53 From Natasha Douglas to Everyone:
Toronto 🙂
12:02:53 From Catalina Parada to Everyone:
Tkaronto
12:02:57 From Zara Brown to Everyone:
Hamilton
12:03:01 From Susan Lightfoot to Everyone:
Unceded lands of the Musqueam, Squamish and Tsleil-Waututh Nations (Vancouver)
12:03:09 From Mary Gelinas to Everyone:
Parkdale, Toronto!
12:03:10 From Jeanny Gonzalez to Everyone:
Toronto
12:03:15 From Tim Ross to Everyone:
Toronto
12:03:20 From Sarah Burrell to Everyone:
Toronto
12:03:29 From Henry Muriithi to Everyone:
Toronto
12:03:31 From Steven Gammon to Everyone:
Toronto
12:03:37 From Jhannell Edwards to Hosts and panelists:
Ottawa!
12:03:39 From Scott Alain to Everyone:
Ottawa
12:03:39 From Hannah Brais to Everyone:
Tiohti:áke, or Montréal
12:03:39 From Julie Brown to Everyone:
Victoria
12:03:39 From Sarah Gelbard to Everyone:
Joining from unceded unsurrendered Algonquin and Anashnaabeg territory a.k.a. Ottawa.
12:03:42 From Gabrielle Hurst to Everyone:
Richmond Hill
12:03:45 From Ellen Woodsworth to Everyone:
Ellen Woodsworth Women Transforming Cities International based in Vancouver
I live on the unceded ancestral territories of the xʷməθkwəy̓əm (Musqueam), Skwxwú7mesh (Squamish), and Səl̓ílwətaʔ/Selilwitulh (Tsleil-Waututh) Nations
12:03:47 From Reuben Briggs to Everyone:
Toronto
12:03:58 From Jenna Dutton to Everyone:
Victoria, BC. Homelands of the Songhees and Esquimalt people.
12:04:01 From Alicia Persaud to Everyone:
TORONTO
12:04:04 From Guhad Hersi to Hosts and panelists:
Hello, from Toronto
12:04:06 From Waeza Afzal to Everyone:
Toronto
12:04:40 From Lily-Ann DSouza to Everyone:
Markham
12:04:42 From HOWARD WAX to Everyone:
VERY TIMELY AND GREAT ADVENTURE THANK YOU
12:04:45 From Elizabeth Jassem to Everyone:
Great and very needed topic to discuss and to oush for better world in Toronto and everywhere. Thanks MAry.
12:05:37 From Gay Stephenson to Everyone:
Congratulations on your new adventure Jamie! You will be missed. Really interested in this session. Thank you!
12:06:40 From Jamie (she/her), Canadian Urban Institute to Everyone:
HOUSEKEEPING: • A friendly zoom reminder, you can see and hear us but we can’t see or hear you • We have closed captioning enabled for today’s session. If you would like to turn it off, please click on the button at the bottom of your screen and disable • We are recording today’s session and will share it online at www.citytalkcanada.ca • We hope this session is as interactive as possible, so please feel free to share comments, references, links or questions in the chat
12:07:03 From Mitchell Reardon to Hosts and panelists:
Hello from the unceded territory of the Musqueam, Squamish and Tsleil-Waututh Nations.
12:07:10 From Jamie (she/her), Canadian Urban Institute to Everyone:
Stephanie Allen, Associate Vice President, Strategic Business and Operations and Performance, BC Housing: Stephanie Allen is a housing development specialist focused on building affordable, equitable communities. She holds a bachelor’s degree in business administration and a master’s in urban studies. Stephanie’s masters research focused on the settlement and displacement of Black communities and documented the work done in Vancouver to seek redress for the displacement of Hogan’s Alley. She was awarded the 2020-2021 Western Association of Graduate Schools (WAGS) and ProQuest Distinguished Master’s Thesis Award in humanities, social sciences, education, and business disciplines for her research.
12:07:21 From Jamie (she/her), Canadian Urban Institute to Everyone:
Most recently, she was the recipient of the 2021 BC Multiculturalism and Anti-Racism Awards, in the Breaking Barriers category, for tackling systemic racism and reducing barriers for communities that experience marginalization. Stephanie has worked in the private, non-profit, and public sectors of real estate development since 2002 and is a founding board member of Hogan’s Alley Society and she is currently the Vice President of Strategic Business Operations & Performance for BC Housing.
12:07:53 From Jamie (she/her), Canadian Urban Institute to Everyone:
Cynthia Dorrington, Owner, Vale & Associates Human Resources Management and Consulting Inc.: Vale & Associates is a boutique consulting firm specializing in providing strategic management, business consulting and contractual HR services to organizations. Working in areas such as organizational strategy, people strategy, diversity and inclusion, change management, governance, organizational assessments, supplier diversity, performance management, project management, HR advisory services, training and development as well as team building and effectiveness, Vale & Associates has been able to provide consulting services to a number of clients in the private, para-public, public and not-for-profit sectors, locally, nationally and internationally.
12:08:02 From Jamie (she/her), Canadian Urban Institute to Everyone:
In 2013, Cynthia became a Principal partner in Global Professional Services International (GPSI), a consulting firm based in Australia specializing in capacity building and institutional strengthening for organizations. Vale has strategically partnered with American companies to collaborate in growing businesses for inclusion into the globally supply chain.
12:09:03 From Jamie (she/her), Canadian Urban Institute to Everyone:
Jamilla Mohamud, Urban Planner, Urban Strategies: Jamilla is an Urban Planner and researcher with experience working on a range of issues including urban health equity, post-secondary student housing affordability and gendered rights to the city. She has developed public health policy recommendations to enable healthier outcomes for communities, supported city-wide public consultations on proposed Inclusionary Zoning policy and contributed to the design and implementation of post-secondary student consultation strategies. Her professional work strives to leverage land use policies to benefit communities by raising awareness of intersecting issues that impact historically disadvantaged populations. At Urban Strategies, Jamilla is contributing to new master plan and campus master plans in Canada and the US.
12:10:29 From Jamie (she/her), Canadian Urban Institute to Everyone:
Anyika Mark, Director of Communications, Black Urbanism TO: Anyika Mark studied Political Science & Caribbean Studies at the University of Toronto-St. George campus and was involved in a variety of student associations and community grassroots organizations throughout her years as an undergraduate. On campus this would include: Black Students’ Association, the Caribbean Studies Student Union, UofT’s Black Graduation ceremony. Off campus collectives include the Caribbean Solidarity Network, BlackUrbanismTO, Mount Dennis Community Association, and the York South-Weston NDP Riding Association.
12:10:40 From Jamie (she/her), Canadian Urban Institute to Everyone:
Being a lover of theatre, Anyika was the Stage Manager for DreamGirl and has acted in a number of student-led productions. Anyika recently had the honour of hosting a live read of her own play, Making Moves, with Nightwood Theatre through their playwrighting program, Write From The Hip in September of 2019. Making Moves was also performed at Weston Artscape in February 2020 by Piece of Mine Arts for their Black Women In Theatre event.
12:11:51 From Jamie (she/her), Canadian Urban Institute to Everyone:
Lanrick Bennett Jr, Managing Director of 880 Cities: Lanrick joined 8 80 Cities in March of 2020. He held previous positions as the Hub Manager at Artscape Wychwood Barns, Regional Advisor in the Ontario Provincial Government and Education Officer at the Canadian Songwriters Hall of Fame. As an advocate for social programs, Lanrick was one half of #JacksLibraryTour, where he and his 5-year-old son visited all 100 Toronto Public Libraries using public transit. He is a year-round urban cyclist who champions protected cycling infrastructure in multiple forms. Taking a page out of his improv training with the Second City, he celebrates the concept of “Yes, And,” which will enable him to keep moving the concepts of 8 80 Cities forward.
12:18:46 From Mary Gelinas to Everyone:
Thrilled about the knowledge and experience of this panel, thank you everyone! Question regarding the potential of a Cultural District in Little Jamaica in Toronto. Does the panel think this will be an effective way to preserve the “intangible” cultural heritage that doesn’t seem to be respected using Heritage Conservation Districts in Ontario/Toronto? Interested in how a cultural (heritage) district would be able to deter displacement of racialized and low income people/businesses/cultures in other neighbourhoods in Toronto (Parkdale specifically). Thank you!
12:19:29 From Anyika Mark to Everyone:
Such a great question Mary, can’t wait to get into that!
12:19:43 From Donnie Rosa to Everyone:
Thank you for the work you are doing in BC Stephanie, you push me/all of us to be better humans. Jamilla, systemic change indeed!
12:22:57 From Stephanie Allen to Everyone:
Hi Donnie! You are also doing great work as the GM of Parks thrust into responding to the homeless crisis in Vancouver. It’s been an honour to work with you.
12:22:59 From Kathleen Elgie to Everyone:
Bit of a followup or maybe clarification of Mary’s question. Do the policies about Heritage Conservation Districts HCDs need to change? Right now, HCD plans are pretty effective in safeguarding identified aspects of neighbourhoods. The recommendations of the Housing Affordability Task Force, if implemented, would totally destroy that protection. Any comments?
12:24:14 From Stephanie Allen to Everyone:
Still not adopted in BC
12:24:18 From Gloriela Iguina-Colon to Everyone:
Could you please walk us through an example of the work you have done in the past two years that employed strategies for inclusive resident engagement?
12:24:58 From Kathleen Elgie to Everyone:
Great question Gloriela!
12:25:52 From Gloriela Iguina-Colon to Everyone:
How do you engage diverse stakeholders? What are best practices you employ for doing so?
12:26:29 From Jamilla Mohamud to Everyone:
Programme of Activities for the Implementation of the International Decade for People of African Descent: https://www.un.org/en/observances/decade-people-african-descent/programme-activities
12:28:08 From Scott Carnall to Everyone:
Thanks for the conversation, as more municipalities begin to remove single family only zoning are we seeing more diverse neighbourhoods or is there still obstructions in changes in mature neighbourhoods?
12:32:51 From Verlyn Francis to Everyone:
I continue to admire the work being done in Nova Scotia. We would go a long way in large cities like Toronto if we, as Black communities, boldly come together to demand the services and respect we deserve in Canada. Only the Indigenous peoples have been here before us and everyone is coming and pushing us aside.
12:33:19 From Michelle Abunaja to Everyone:
Stephanie, where can we find resources about how you approached assisting the unhoused population in your city? I would love to learn more
12:34:27 From Stephanie Allen to Everyone:
Hi Michelle, please reach out to the BC Housing Research centre. We have some limited published material and more to come
12:35:05 From Michelle Abunaja to Everyone:
Thank you! Loving this conversation and everything this group is sharing.
12:36:39 From Ellen Woodsworth to Everyone:
Please share these incredible resources here.
12:37:14 From Kathleen Elgie to Everyone:
Or send these resources to us as a followup. They are great.
12:37:46 From Ellen Woodsworth to Everyone:
World Urban Forum 11 deadline for proposals is March 21.
12:38:27 From Natasha Douglas to Everyone:
Yes, the individuals and resources mentioned have been great
12:39:09 From Zara Brown to Everyone:
👋🏾👋🏾👋🏾
12:39:25 From Nathan Baya to Everyone:
🔥🔥🔥
12:40:18 From Nicole Hanson to Everyone:
https://www.linkedin.com/company/black-planners-and-urbanists-association/
12:40:46 From Nemoy Lewis to Hosts and panelists:
👏🏿👏🏿👏🏿
12:41:00 From Nicole Hanson to Everyone:
https://www.blackplanners.ca/
We’re national 👍🏾
12:41:27 From Ellen Woodsworth to Everyone:
This whole panel would be so powerful at the World Urban Forum which I think is going to be part in person and part online.
12:42:30 From Jamilla Mohamud to Everyone:
Folks at MIIPOC are also phenomenal: https://miipoc.com/our-team/
12:48:07 From Julie Chamberlain to Everyone:
So grateful for this excellent conversation and the many strategies and people highlighted! Will this recording be shared? I’d like to share it with my planning students!
12:48:58 From Jamie (she/her), Canadian Urban Institute to Everyone:
Hi Julie! Yes, the transcript and recording from today’s session will be available at www.citytalkcanada.ca
12:49:30 From Julie Chamberlain to Everyone:
Wonderful, thank you!
12:50:22 From Kathleen Elgie to Hosts and panelists:
Jamie, by transcript, do you mean the chat?
12:51:01 From Jamie (she/her), Canadian Urban Institute to Kathleen Elgie and all panelists:
Hey Kathleen. We share both the chat and panel transcript for each session.
12:51:32 From Kathleen Elgie to Hosts and panelists:
Great!
12:52:04 From Verlyn Francis to Everyone:
Thank you to all the panelists for your wisdom and ideas. So good to hear the sharing of strategies. Please tell us how we can contribute to the work.
12:55:42 From Ingrid Barrett to Everyone:
Play is critical in early child development
12:56:19 From Jamie (she/her), Canadian Urban Institute to Everyone:
Keep the conversation going #citytalk @canurb You can find transcripts and recordings of today’s and all our sessions at https://www.canurb.org/citytalk
12:57:29 From Anyika Mark to Everyone:
https://cpplanning.ca/bfoe
12:57:53 From Stephanie Allen to Everyone:
Encourage everyone to tune in to Global TV Friday at 9 pm for BLK: An Origin Story about Black history in BC
12:58:41 From Beth Wilson to Everyone:
Thank you for a great session! I’m off to a meeting.
12:58:43 From Eleni Taye to Everyone:
Thank you to all the panelists! Very engaging
12:58:56 From Stephanie Allen to Everyone:

BLK : An Origin Story de Hungry Eyes Media en avant-première sur la chaîne HISTORY


12:58:59 De Jamie (elle/il), Institut urbain du Canada à Lanrick Bennett Jr.(Message direct) :
Vous avez été merveilleux ! Merci beaucoup.
12:59:02 De Meaghan Palynchuk à Tout le monde :
Merci pour cette session et ces panélistes ! Cette heure est passée trop vite !
12:59:03 De Zara Brown à Tout le monde :
Merci à tous
12:59:12 De Nemoy Lewis à Animateurs et panélistes :
Un grand panel !!!
12:59:14 De Mitchell Reardon à Hôtes et panélistes :
Merci pour cette excellente discussion
12:59:16 De Sarah Gelbard à Tout le monde :
Merci à tous !
12:59:16 De Mary Gelinas à tous :
L'heure la plus rapide ! Merci de votre attention !
12:59:23 De Nemoy Lewis à Animateurs et panélistes :
Merci !
12:59:24 De Natasha Douglas à Tout le monde :
Fantastique !!! Merci !
12:59:26 De Jill Wigle à Tout le monde :
Merci pour cette session fantastique !
12:59:29 De Claire Lee à Tout le monde :
Merci de partager avec nous !
12:59:32 De Lindsay Telfer à Tout le monde :
Une conversation fantastique... merci.
12:59:34 De Jamilla Mohamud à Tout le monde :
J'apprécie tous ceux qui nous ont rejoints et je suis ravie de partager l'espace avec tous les membres du panel aujourd'hui 🙂 peace and love !
12:59:37 De Gillian Walczak à Tout le monde :
excellente discussion !!! MERCI À TOUS ! !!
12:59:37 De Michelle (elle/ils) à Tout le monde :
🖤🖤 Merci pour toutes ces informations !!! informations essentielles à apporter à nos conseillers municipaux.
12:59:39 De Catalina Parada à Tout le monde :
Merci beaucoup !
12:59:40 De Jennifer Green à Animateurs et panélistes :
Merci pour cette excellente session !
12:59:41 De Agi Kapllani à Tous :
J'ai beaucoup appris ! Je vous remercie !
12:59:42 De Sarah Burrell à tout le monde :
Une session si inspirante - merci à tous les participants au panel d'aujourd'hui !
12:59:43 De Mia Bailey à Tout le monde :
Merci de votre attention.
12:59:46 De Carla Mays à Animateurs et panélistes :
Merci 🙏🏾
12:59:46 De Elizabeth Jassem à Tout le monde :
merci.
12:59:46 De Nemoy Lewis à Animateurs et panélistes :
👏🏿
12:59:48 De Michelle (elle/ils) à Tout le monde :
Bonne chance dans votre travail !
12:59:50 De Ellen Woodsworth à tous :
Merci de votre attention !
12:59:50 De Jenna Dutton à Tout le monde :
Merci à tous les panélistes !
12:59:50 De Rutendo Madzima à tous :
Merci de votre attention.
12:59:52 De Alicia Persaud à Tout le monde :
Merci de votre attention !
12:59:52 De Fredrica Walters à tous :
Merci à tous pour cette heure exceptionnelle
12:59:52 De Magdalena Ugarte à Tout le monde :
Je vous remercie ! Quelle belle conversation
12:59:53 De Patrick Henry à tous :
Merci à tous !
12:59:57 De Reuben Briggs à tout le monde :
merci !
12:59:57 De Sherene Nichol à Tout le monde :
merci
12:59:57 De Cassandra Dorrington à Animateurs et panélistes :
Excellente conversation, j'aime la diversité des points de vue.
12:59:59 De HOWARD WAX à Animateurs et panélistes :
BIEN FAIT
13:00:00 De Michelle Abunaja à tous :
Merci de votre attention !