Jour 1 - Ramener les gens à la vie : le logement

Jour 1 - Ramener les gens à la vie : le logement

Le manque de logements au Canada affecte tous les aspects de la vie urbaine. L'itinérance est devenue particulièrement visible dans nos centres-villes, car les refuges et les services de soutien sont incapables de répondre aux besoins des communautés non logées, et le nombre de campements continue d'augmenter dans les villes. Comment nos centres-villes peuvent-ils s'adapter pour inclure des options de logement appropriées pour tous ?

Panel complet
Transcription

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Mary W. Rowe [00:00:05] Nous allons maintenant parler du retour des gens. Le logement est évidemment essentiel pour faire revenir les gens et, immédiatement après, il y aura les transports en commun. Frances Bulus nous rejoint. Frances Bula nous rejoint depuis le Globe and Mail. Nous apprécions beaucoup le soutien du Globe à ce projet, mais aussi, en particulier Frances, qui a eu sa propre expérience en matière de logement. Je tiens à vous dire que vous avez réalisé une excellente série sur l'expérience que vous avez menée sur votre propre propriété. Mais vous et moi nous connaissons depuis de nombreuses années. Vous suivez les affaires urbaines depuis des années dans l'Ouest, et vous savez donc très bien à quel point le logement est essentiel dans cette sorte d'équation sur la façon dont les villes vont se rétablir en particulier, alors je vais vous passer le message et vous aurez un certain nombre de personnes pour vous aider dans cette session. Nous sommes impatients d'entendre tout ce qui concerne le logement. Donc, le logement et le centre-ville. Bienvenue donc. Merci de vous être joints à nous.

 

Frances Bula [00:00:45] Super, non, c'est très excitant. J'ai hâte d'apprendre plein de choses. Je vois qu'ils affichent les biographies dans le chat, ce qui m'évite d'avoir à le faire. Il suffit de lire les biographies dans le chat. Je pense que nous sommes tous très intéressés par ce projet en raison de la façon dont nous voyons l'interaction entre le logement et le dynamisme du centre-ville. Je pense que les premiers résultats ont montré que les centres-villes qui étaient très homogènes et qui n'avaient qu'un seul but, à savoir les affaires et les bureaux, puis l'accueil des touristes, souffraient davantage que les centres-villes qui étaient peut-être moins dynamiques, mais qui n'étaient pas aussi dynamiques que les autres. Ils ont davantage souffert que les centres-villes un peu plus résidentiels. Il y avait aussi, vous le savez, beaucoup de choses qui ne sont pas nouvelles pour tout le monde. Les centres-villes ont commencé à se sentir différents lorsqu'ils n'accueillaient plus de touristes, de visiteurs de banlieue et d'employés de bureau. Que nous soyons d'accord ou non, que cela nous plaise ou non. Pour certaines personnes, il était très intimidant de se trouver dans les centres-villes parce qu'ils semblaient plus vides et qu'il y avait plus de sans-abri et de pauvres qui les mettaient mal à l'aise. C'est pourquoi je pense que, comme les gens ne sont pas sûrs de la manière dont le repeuplement des bureaux va se dérouler, il y a beaucoup de discussions sur la possibilité de convertir les bureaux de certains centres-villes en logements, en particulier à Calgary. Je pense que le taux d'inoccupation des bureaux dans le centre-ville est actuellement de 25 %. Il y a donc beaucoup d'opinions et de faits très intéressants que nous allons entendre, ainsi que des solutions et des suggestions. Je ne savais donc pas trop quoi faire. J'ai pensé à l'ordre alphabétique ou à l'ordre ouest-est, mais j'ai décidé de faire quelque chose de vraiment bizarre et aléatoire. J'espère que ce n'est pas une surprise pour tout le monde, mais je vais commencer par Steve Paynter et je passerai ensuite à Tim. Steve Paynter, qui est le responsable de la résilience du design régional pour Gensler, ou est-ce chancellor, un peu comme gif et jif ? Je ne suis pas sûr.

 

Stephen Paynter [00:03:15] Un "g".

 

Frances Bula [00:03:19] Je vous laisse commencer. Je n'ai aucune idée de ce que Steven va dire, mais je suis sûre que ce sera intéressant. Alors, allez-y.

 

Stephen Paynter [00:03:28] Ai-je une idée de ce que je vais dire ? C'est la question. Merci pour la présentation et l'invitation. Je m'appelle Stephen Paynter. Vous avez dit que je suis responsable régional de la résilience pour Gensler, la plus grande entreprise d'architecture et de design d'intérieur au monde. Au cours des deux dernières années, c'est-à-dire depuis le début de la pandémie. Nous nous sommes vraiment concentrés sur ce que nous pouvions faire pour les centres-villes, sur la manière de créer des villes de 20 minutes et sur de nombreuses études, et nous avons en fait construit des algorithmes qui peuvent aider à déterminer quels immeubles de bureaux sont viables ou seraient commercialement viables pour être convertis en logements, dans le but d'aider nos clients à diversifier leurs risques, mais aussi d'aider nos villes à devenir plus vivantes et pas seulement, vous savez, commerciales. Et comme vous l'avez dit dans votre introduction, c'est un peu effrayant quand il n'y a personne en bas.

 

Frances Bula [00:04:30] D'ACCORD. Voulez-vous ajouter quelque chose à ce sujet ?

 

Stephen Paynter [00:04:35] Je ne savais pas si vous vouliez faire les présentations des autres d'abord, mais oui, avec plaisir.

 

Frances Bula [00:04:39] Non, ce n'est pas le cas. Nous sommes comme...

 

Stephen Paynter [00:04:41] OK.

 

Frances Bula [00:04:42] Allez-y, dites ce que vous avez à dire et nous discuterons ensuite.

 

Stephen Paynter [00:04:47] Oui, absolument. L'algorithme que nous avons construit au cours des deux dernières années et que nous avons aidé la ville de Calgary à évaluer tous ses immeubles de bureaux du centre-ville est vraiment conçu pour dire : " D'accord, vous savez, si nous n'observons pas un retour vers les bureaux et surtout si nous n'observons pas un retour vers les bureaux de classe C, comme je suis sûr que les données d'Avison Young que vous venez de voir lors de l'exposé précédent l'ont démontré. Et ensuite, que pouvons-nous en faire ? Et vous savez, nous évaluons des choses comme la profondeur des fenêtres, le nombre d'ascenseurs, et l'algorithme dit en fait, OK, cela va être bon, que les unités vont être bien proportionnées et qu'elles vont avoir une bonne hauteur de plafond, qu'elles vont avoir le bon nombre d'ascenseurs ou le bon ratio de stationnement. Ce sont donc les projets qui valent la peine d'être examinés par rapport à ceux qui ne le sont pas vraiment. C'est dans ces derniers que l'on trouve les logements profonds, sombres et inutilisables. Dans l'étude que nous avons réalisée à Calgary, nous avons constaté qu'il s'agissait d'environ 30 % des immeubles de bureaux de cette ville, et cela a fonctionné jusqu'à présent. Il semble que ce soit la même chose pour la plupart des villes. Environ 30 % d'entre eux sont de très bons candidats à la conversion, parce qu'ils ont le bon type de surface de plancher, le bon type d'immeuble. Si nous parvenons à les convertir, à les affecter à d'autres usages, nous pourrons avoir un impact réel sur le fonctionnement de la ville. À Calgary, une subvention de soixante-quinze dollars par mètre carré a été mise en place pour encourager davantage de promoteurs à entreprendre ces projets de conversion. Cela a permis de faire passer la barre d'environ 30 % à près de 50 %. Rien qu'à Calgary, nous avons pu convertir environ trois millions et demi de mètres carrés de bâtiments, ce qui représente environ 8 000 unités résidentielles. Et en fonction du type de bâtiment, de son emplacement, la nature de la conversion change. Ainsi, certains d'entre eux seraient des appartements en copropriété. Les immeubles de plus grande surface que nous avons examinés étaient beaucoup plus adaptés au logement abordable parce que nous pouvions créer des unités plus larges, des unités légèrement plus grandes et, vous savez, changer le mélange de commodités, changer le mélange d'accès et d'autres choses de ce genre. Ce que nous avons découvert à travers ce développement, et nous avons évalué 250 bâtiments, quelque chose comme ça maintenant, c'est que nous pouvions faire à peu près tout ce dont nous avions besoin pour le logement. Mais il fallait que ce soit dans des types de bâtiments très spécifiques. Les immeubles des années 70, par exemple, étaient généralement bien notés. Mais il s'agissait de créer des espaces dans lesquels les gens voudraient vivre, et pas seulement de faire des conversions pour le plaisir de convertir.

 

Frances Bula [00:07:35] Est-ce que quelqu'un dans votre entreprise ou des consultants affiliés ont cherché à savoir ce que cela pourrait faire pour le centre-ville ? Qui était le plus susceptible d'accepter ce projet ? Est-ce que cela aurait un impact sur les possibilités futures de bureaux, est-ce que les gens ont examiné ces autres questions ?

 

Stephen Paynter [00:07:59] Oui, absolument. Et ce que nous avons constaté avec les mesures et les analyses que nous avons faites avec certains courtiers, c'est que si vous pouviez fournir ce mélange d'utilisation, les immeubles de bureaux voisins qui sont restés ont en fait pris de la valeur, notamment parce qu'il y avait des gens autour et que cela rendait la zone plus vivante, plus intéressante. Cela signifie également que vous obtenez tous les services qui vont avec, du point de vue de la vente au détail, vous avez plus de commerces de détail performants, plus de restaurants. Du point de vue de la ville, la population a commencé à croître suffisamment pour qu'il y ait des écoles, des bibliothèques, d'autres activités culturelles et même davantage de parcs. Une partie de ce que fait Calgary est d'investir de l'argent dans les conversions. Mais elle investit aussi trois fois plus d'argent et apporte les services et les activités culturelles avec elle. C'est ainsi que l'on obtient, comme chacun le sait, un centre ville à usage mixte de qualité. L'impact n'est pas seulement le logement, ce sont les gens qui viennent avec ce logement qui commencent alors à nourrir la vie de la ville et à créer un meilleur espace, ce qui a un impact sur tout le reste ou sur tous les autres éléments du centre-ville.

 

Frances Bula [00:09:10] Oui, ce serait fascinant que quelqu'un fasse un rapport de données sur la quantité de logements dans une certaine fourchette de différents centres-villes. Je sais qu'au Globe, j'ai réalisé un article avec un autre journaliste dans lequel nous avons comparé la rue Robson à Vancouver à la rue Queen West à Toronto, et la rue Rob a mieux réussi dans le commerce de détail parce qu'il y a beaucoup plus de logements autour d'elle. Ainsi, beaucoup de gens qui faisaient leurs courses sur Robson, qui est normalement une rue très touristique, étaient des personnes qui vivaient à proximité, dans le West End ou à Yaletown. À mon avis, il n'y a pas grand-chose de ce genre à Calgary.

 

Stephen Paynter [00:09:49] Oui, et très, très peu. Et vous pouvez le voir sur les cartes SIG. Il y a très peu de logements dans le centre-ville et, indépendamment de la question du logement, nous constatons que le commerce de détail de l'extérieur a beaucoup de succès ici. Nous constatons que les commerces de détail de l'extérieur de la ville ont beaucoup de succès ici, et je suis assis à Runsen Village en ce moment, la rue principale de Runsen Ville n'a pas un seul magasin vide. Mais si vous allez au centre-ville, il y a un taux de vacance de 40 à 50 % dans le commerce de détail et c'est vraiment à cause de la population.

 

Frances Bula [00:10:15] Oui. Je suis sûre qu'il y aura des échanges intéressants plus tard et que quelqu'un demandera si ces immeubles de bureaux peuvent être transformés en logements abordables. Mais je vais passer à Tim, qui aura un point de vue différent sur l'interaction entre le logement et les centres-villes, après des années de travail avec les sans-abri, d'abord à Calgary, puis à l'échelle nationale. Tim, écoutons ce que vous avez à dire sur cette interaction entre le logement et les centres-villes et sur ce qu'il faut faire.

 

Tim Richter [00:10:51] Bien sûr. Merci de m'avoir donné l'occasion de m'exprimer. C'est un plaisir de rencontrer tout le monde. C'est un plaisir de participer à cet appel. Tout d'abord, je tiens à préciser que j'appelle de Calgary, qui est le territoire du Traité Sept, siège de la Confédération des Pieds-Noirs. Ce territoire fait partie des nations Nakoda et de la région trois des Métis. Je vous remercie tous de m'accueillir ici. Vous savez, je pense que le point principal que j'aimerais faire valoir, et peut-être un peu un défi pour les gens qui sont à cet appel, mais mon défi dans mon plaidoyer est que le leadership urbain restaure les centres-villes. Et je vais vous dire pourquoi. Le sans-abrisme est un problème qui peut être résolu. Le sans-abrisme de masse que l'on observe aujourd'hui n'a pas toujours existé. Il a commencé dans les années 80 et s'est accéléré dans les années 90 pour devenir le désastre que l'on connaît aujourd'hui. Mon appel au leadership est simple : si vous regardez n'importe quelle ville, n'importe où dans le monde, où l'on a réussi à lutter contre le sans-abrisme, il y a une chose qu'elles ont toutes en commun et c'est le leadership, un leadership local fort. Parfois, il s'agit du maire et du conseil municipal, et d'autres fois, dans des endroits comme Edmonton, Calgary, il s'agit d'une organisation à but non lucratif comme Homeward Trust, qui a réduit le nombre de sans-abri d'environ 40 pour cent, ce qui est le meilleur résultat de toutes les grandes villes du Canada. Et je pense qu'au cœur de tout cela, pour rebondir sur ce qu'a dit Stephen, il s'agit vraiment de construire des villes inclusives où il y a une place pour tout le monde. Dans le domaine de l'itinérance, comme je l'ai dit, le leadership est essentiel. Et la raison en est, vous savez, que le sans-abrisme est l'un de ces problèmes. C'est ce que j'appelle l'équivalent politique d'un bal au lycée, car il ne relève d'aucune juridiction. En fait, il n'y a pas de compétence claire en la matière. Ainsi, tous les niveaux de gouvernement se tiennent le long des murs comme des adolescents dans un bal et regardent leurs pieds en attendant que quelqu'un fasse le premier pas. Et dans ce cas, les dirigeants municipaux, partout où vous avez vu des succès, des dirigeants locaux forts et déterminés, et je dirais même audacieux, sont la clé pour que cela fonctionne. C'est pourquoi les gens me disent souvent : "D'accord, mais comment la ville peut-elle mettre fin au sans-abrisme ? Comment pouvons-nous assumer ce rôle de leader alors que ce n'est pas de notre ressort et nous attaquer au sans-abrisme dans un centre urbain ? Le modèle est en fait exactement le même que celui d'un plan municipal de réponse aux catastrophes, n'est-ce pas ? Vous avez un centre de commandement, vous vous assurez que vous avez tous les bons acteurs, tous les acteurs clés autour de la table, ceux qui fournissent le logement, le système de soins de santé, les organisations de première ligne, les dirigeants de la ville, d'autres réunis autour d'une donnée commune et d'un objectif clair, qui est l'élimination de l'absence de chez-soi. Dans toute catastrophe, la première tâche consiste à mettre les gens à l'abri. La deuxième tâche consiste à leur permettre de retrouver rapidement un logement. La troisième tâche, qui se déroule souvent en même temps, consiste à empêcher de nouvelles personnes de devenir sans-abri. Et, vous savez, dans ce processus, si vous regardez n'importe quelle catastrophe qui s'est produite, et il y a eu beaucoup d'exemples récemment, vous savez, un bon exemple pour mes parents, où je vis à Kelowna, lors d'un incendie en 2003, ils ont été évacués, sont allés au centre d'évacuation. Leur nom a été pris. Ils ont été logés dans un hôtel. Ils ont été mis en sécurité. Puis ils ont travaillé avec les autorités locales pour réintégrer leur maison. C'est vrai. À Kelowna, des mesures ont été prises pour éviter qu'un incendie n'ait un tel impact. Je veux dire que c'est une simplification excessive, mais les responsables urbains ont un rôle vital à jouer. La deuxième chose, l'autre point que je soulève concerne le logement. Là encore, les responsables municipaux jouent un rôle essentiel dans ce domaine. Les niveaux supérieurs de gouvernement sont essentiels, mais comme dans le cas d'une catastrophe, les niveaux supérieurs de gouvernement doivent s'unir aux dirigeants locaux pour construire ce soutien, et donc ce logement. La financiarisation du marché du logement locatif est en train de vider nos marchés du logement locatif de leur substance. Nous perdons. J'ai vu une statistique d'Ottawa disant qu'ils perdent 15 unités pour chaque unité ajoutée, il n'y a aucun moyen pour nous de construire notre chemin pour sortir du déficit de logements abordables si nous n'empêchons pas le trou de s'agrandir. Deuxièmement, nous devons augmenter la production au niveau national et provincial. Au Canada, au milieu des années 80, nous produisions vingt-cinq mille unités de logement par an. L'ensemble de la stratégie nationale pour le logement vise à en produire cent vingt-cinq. Cela ne suffira pas, nous devrons donc être beaucoup plus ambitieux et nous avons également besoin d'un secteur du logement de marché très fort. Le marché, le logement locatif et l'accession à la propriété, c'est mettre fin au sans-abrisme et lancer les centres-villes dans le logement. Deux minutes ou moins, trois peut-être ? Je m'en tiendrai là pour que les autres puissent intervenir.

 

Frances Bula [00:16:23] D'ACCORD. J'aurais pensé que vous pourriez peut-être dire pourquoi il est important pour les centres-villes de s'occuper de ce problème, je sais que c'est évident, mais dites aux gens ce que dit la carte postale.

 

Tim Richter [00:16:40] Eh bien, je pense que, vous savez, je vais voler une réplique, je suis vraiment doué pour voler des répliques à d'autres personnes, donc j'ai l'air beaucoup plus intelligent que je ne le suis. Mais le slogan de Centraide à Calgary était : " Pour qu'une ville soit vraiment géniale, elle doit l'être pour tout le monde ". Et je pense qu'il est important de créer des espaces inclusifs où les personnes à faible revenu peuvent vivre, prospérer et s'épanouir aux côtés des personnes à revenu moyen ou élevé de la communauté. Vous savez, une communauté n'est pas homogène en termes de revenus, de race ou d'autres critères. C'est un endroit où nous avons tous la possibilité de vivre, de prospérer et d'être chez nous. Aujourd'hui, nous nous trouvons dans un scénario absolument terrifiant où de multiples crises se conjuguent pour toucher les personnes les plus vulnérables de notre société. Nous avons, vous le savez, une crise des overdoses, une crise du logement. Nous avons une pandémie mondiale qui s'ajoute à tout cela. Et nous voyons cela dans nos rues, avec des personnes qui risquent de mourir parce qu'elles sont sans abri ou qui risquent de mourir pour la seule raison qu'elles n'ont pas d'endroit où rentrer chez elles. Comme.

 

Frances Bula [00:18:02] Oh, merci beaucoup, Tim. Je vais maintenant passer à Michael Brooks pour un point de vue différent, qui vient d'un autre coin. Le PDG de Real Pac est un expert en investissements commerciaux, je pense. Vous pouvez nous en dire plus. Allez-y, donnez-nous votre point de vue sur tout cela.

 

Michael Brooks [00:18:31] Merci Frances, Real PAC est une organisation nationale, une association commerciale pour l'immobilier institutionnel, toutes les classes d'actifs, les personnes âgées, les hôtels, les appartements, les bureaux et nous avons des membres très actifs. Nous avons des membres très actifs. Je vois donc toutes les questions dont nous avons parlé jusqu'à présent. Steve et moi avions l'habitude de convertir des appartements au début des années 90, et ils m'ont dit qu'à l'époque, ce n'était pas moins cher que de construire à partir de zéro. Il y a donc un problème. Tim, vous faites un travail fantastique. Je vous suis et c'est un problème tellement difficile. Et Frances, vous connaissez mon point de vue. Oui, je suis du côté du secteur privé, mais je fais partie du conseil d'administration de la Toronto Foundation et nous travaillons beaucoup sur l'investissement d'impact - notre Vital Signs Report (rapport sur les signes vitaux). C'est une sorte de bible des problèmes que nous rencontrons dans la région du Grand Toronto, et j'ai également siégé au conseil d'administration d'Eva's Initiatives, un refuge pour les jeunes sans-abri à Toronto. J'ai donc vu la situation sous ces angles et je suis d'accord avec Stephen. Je pense que la situation est pire aujourd'hui qu'elle ne l'était avant la pandémie. Elle continue de s'aggraver et nous devons tous, je pense, participer à la solution, même le secteur privé. Du point de vue du secteur privé, je me contenterai peut-être de parler de l'espace multifamilial - nous aimerions que davantage de logements soient construits à des fins spécifiques et loués. C'est en quelque sorte mon principal objectif ces jours-ci avec le ministre fédéral, M. Hussen. Avec la province et nos soumissions au groupe de travail sur le logement abordable, nous pensons que nous avons besoin d'une offre beaucoup plus importante de logements locatifs construits sur mesure pour entrer sur le marché et essayer de trouver des moyens de faire en sorte que cela soit rentable. J'entends dire qu'un grand nombre de nos membres, dont les terrains sont très chers dans la région du Grand Toronto, n'arrivent pas à rentabiliser leur investissement. Même sans subvention, ils n'y arrivent pas. Beaucoup de choses sont donc en suspens de ce côté-là. Et oui, nous devons trouver des moyens d'intégrer davantage de logements abordables dans les activités de développement du secteur privé. Le zonage inclusif a été en quelque sorte imposé, et je pense qu'il est utile. Il reste à voir si l'impact sur les performances est tel que les gens ne peuvent pas continuer, j'espère que ce ne sera pas le cas. J'espère que ce ne sera pas le cas, mais nous devons être en mesure de trouver un moyen, d'une manière ou d'une autre, pour que cela continue. Et nous avons vraiment d'excellents constructeurs en activité. Tim, si vous le permettez, j'aimerais revenir sur vos commentaires et je me suis bien sûr opposé à ce que tous les acteurs du secteur soient visés par cette étiquette de financiarisation du logement, allant même jusqu'à s'en prendre aux sociétés de placement immobilier, ce qui n'a aucun sens à mes yeux. Je pense que le défi auquel nous sommes confrontés, Frances, est de trouver un équilibre entre les logements abordables naturels et la nécessité de moderniser tous ces bâtiments des années 70 et 80. Et où se situe ce point d'équilibre ? Et je pense, Tim, que vous faites référence aux recherches de Steve Pomeroy sur le fait que nous perdons le bas de l'échelle parce que les promoteurs ou les propriétaires les achètent, les rénovent et les louent à un loyer plus élevé. Et pourtant, quelle est l'alternative ? Laissons-nous ces bâtiments se dégrader ? C'est là mon défi. J'aimerais beaucoup trouver une solution à ce problème, et nous devons nous asseoir autour de la table avec des gens comme Tim et ses collègues pour déterminer comment nous pouvons tous être sur la même longueur d'onde.

 

Frances Bula [00:22:22] Oui, non, c'est une question très intéressante. Il se trouve que j'habite dans un quartier de la ville où il y a beaucoup d'immeubles d'habitation de trois ou quatre étages, tout près du quartier de l'hôpital. Il s'agit d'une zone de logement essentielle pour les personnes qui travaillent à l'hôpital général de Vancouver ou dans le centre-ville. Et c'est vraiment important. Je ne veux pas devancer Tim, mais les organisations à but non lucratif font pression pour acheter ces immeubles au lieu de les confier à des sociétés de placement immobilier. Ainsi, vous pouvez les exploiter à un prix légèrement inférieur à celui de quelqu'un qui a besoin de générer un profit, même faible. Je n'arrête pas d'entendre que le taux de capitalisation n'est plus que de trois pour cent, mais c'est toujours trois pour cent. Je pense donc que ce que disent les organisations à but non lucratif est l'une des solutions. Mais je sais que Vancouver a beaucoup de mal à soutenir toutes ces entreprises qui reviennent s'installer dans le centre-ville. Amazon et je ne me souviens même pas de toutes les entreprises technologiques. Je ne peux pas retenir leurs noms parce que je suis vieux. Mais vous savez, s'il n'y a pas de logements pour eux, ils vont finir par repousser les infirmières, les aides à domicile, les employés de Starbucks, etc. C'est intéressant. Nous pourrons peut-être approfondir ce sujet lorsque nous aurons le temps de parler, c'est-à-dire dans 10 minutes, je l'espère, après les deux prochains orateurs. Je vais maintenant m'adresser à Steve, à Toronto, où vous travaillez avec, je crois, une organisation autochtone qui se concentre sur le logement et le sans-abrisme, si j'ai bien compris.

 

Steve Teekens [00:24:06] Oui, c'est exact. Bonjour à tous. C'est un plaisir d'être ici. Je suis le directeur exécutif de Na-Me-Res. Vous y trouverez ma biographie et une petite présentation que je vais partager avec vous. Un petit aperçu de Na-Me-Res. Nous fournissons des services de proximité et des logements aux personnes indigènes de Toronto qui sont sans domicile fixe.

 

Steve Teekens [00:24:29] Comme Tim l'a mentionné tout à l'heure, le logement curatif, le sans-abrisme est un logement, mais il doit être adéquat. Si vous regardez cette photo, je ne pense pas que quiconque dans ce panel voudrait vivre dans ce type de logement. Mais pour beaucoup de nos proches, qui vivent dans des communautés des Premières nations, c'est la réalité. Telle est la réalité. Et vous savez, les populations autochtones sont souvent confrontées à une crise du logement urbain qui dure depuis dix ans dans les réserves et qui ne cesse de s'aggraver au Canada. Nous vivons dans des conditions dignes du tiers monde. Nous vivons dans des conditions de tiers-monde, et ce, dans notre propre cour.

 

Steve Teekens [00:25:04] Vos 17 études, qui remontent de 1934 à 2017, identifient une crise du logement indigène imminente. Il s'agit de rapports commandés par le gouvernement - notre gouvernement fédéral travaille à mettre en évidence le problème, mais n'a pas vraiment fait grand-chose pour le résoudre.

 

Steve Teekens [00:25:25] Encore une fois, pour montrer plus de preuves, le Globe and Mail a catalogué de 1959 à 2011 404 articles qui mettent en évidence l'histoire du logement autochtone qui est en crise dans beaucoup de nos communautés, d'un océan à l'autre. Yale D. Belanger, qui a fait un excellent travail pour mettre en lumière la crise du logement indigène dans tout le pays, est à l'origine de ces articles. Dans le contexte urbain, les autochtones, la majorité d'entre nous, du moins en Ontario, et je suis sûr que c'est le cas dans d'autres juridictions, 80 % des autochtones de l'Ontario vivent en milieu urbain. Ce n'est pas comme si nous vivions dans des communautés des Premières nations ou des communautés rurales. En Ontario, c'est à Toronto que l'on trouve la plus grande population autochtone urbaine de la province, ainsi que dans d'autres grands centres de toutes les provinces de ce pays. Pour les populations indigènes et beaucoup de nos centres urbains, le pourcentage de sans-abri indigènes peut atteindre 90 % ou, comme à Toronto, 15 %. Ces chiffres sont très disproportionnés, et cela montre bien que, comme je vous l'ai dit, notre gouvernement s'est endormi sur ses lauriers et ne s'est pas attaqué à la crise qui frappe les populations autochtones de ce pays. Je sais que le logement a récemment été reconnu comme un droit de l'homme avec l'introduction de la loi sur la stratégie nationale du logement en avril 2019. Mais lorsque la stratégie nationale pour le logement a été promise par un gouvernement fédéral il y a trois élections, il a également promis une stratégie nationale pour le logement autochtone.

 

Steve Teekens [00:27:24] Dans la prochaine diapositive, je vais vous montrer à quoi cela ressemble. Eh bien, c'est là. C'est bien cela. C'est un écran vide. C'est ce que notre gouvernement avait promis il y a trois ans, et c'est ce qu'il a fait il y a trois mandats, plutôt.

 

Steve Teekens [00:27:38] Pour les peuples indigènes, nous avons besoin d'une véritable stratégie de logement abordable qui permette aux personnes qui ont surmonté de nombreuses barrières et de nombreux obstacles de pouvoir se loger. Vous savez, au Canada et maintenant, nous avons besoin d'une véritable stratégie nationale pour le logement indigène qui réconciliera les sans-abri indigènes. Nous avons besoin de programmes et de services plus adaptés à la culture et plus diversifiés, dirigés par des autochtones, qui aideront les populations autochtones. Nous avons besoin de plus de refuges gouvernés et dirigés par des indigènes, et non par des affiliés religieux. Avec cette pandémie, je sais que la réconciliation commence à faire son retour, du moins dans la conscience sociale des Canadiens. Et vous savez, nous avons appris les dommages que les organisations religieuses ont causés aux peuples indigènes pendant des générations. Nous n'avons donc plus besoin de refuges ou de programmes pour les sans-abri affiliés à une religion pour aider les populations autochtones. Ce dont nous avons besoin, c'est d'un plus grand nombre d'initiatives dirigées par des autochtones ou par des autochtones. Je vais donc m'arrêter là. Je sais que le NIMBYisme ne m'est pas étranger, du moins à Toronto, lorsque nous créons des logements. Mais l'élément supplémentaire auquel je dois faire face, généralement lorsque nous voulons mettre en place un nouveau projet de logement dans un quartier donné, c'est le racisme. Et c'est une chose à laquelle beaucoup d'organisations non autochtones n'ont pas à faire face lorsqu'elles sont obligées d'organiser une session communautaire statutaire pour informer les voisins des intentions concernant leurs propriétés. Je n'aime donc pas vraiment participer à des consultations communautaires, car je sais généralement que je vais être confronté au racisme dans ces forums, ce qui peut être potentiellement préjudiciable et dommageable. En outre, une nouvelle forme de NIMBYisme qui semble apparaître est cette idée de désignations patrimoniales et d'une partie du centre-ville. Le problème des désignations patrimoniales, lorsqu'il s'agit de groupes indigènes qui veulent établir une propriété dans un quartier ou qui ont un intérêt dans le quartier, c'est que le seul patrimoine qui est honoré est le patrimoine colonial. Il n'est pas indigène. Si l'on accorde tant d'importance au patrimoine, peut-être devrions-nous regarder au-delà de l'héritage colonial et prendre en compte le patrimoine antérieur à cette époque. Nous devons donc vraiment nous efforcer de mettre un terme aux formes de NIMBYism, telles que le racisme, les idéologies racistes, les désignations patrimoniales et les choses de ce genre. Les populations autochtones qui vont à l'étranger représentent une population croissante. Si nous continuons à ignorer le problème des sans-abri et le manque de logements pour les populations autochtones, le problème ne fera que s'aggraver. Nous avons donc absolument besoin de plus de logements abordables pour les autochtones et de centres urbains. Je vais donc arrêter le partage et vous remercier de m'avoir donné l'occasion de m'exprimer.

 

Frances Bula [00:30:36] Merci beaucoup, Steve. Oui, c'est vrai. Il y a beaucoup de projets de logements indigènes qui voient le jour ces jours-ci à Vancouver. Marcel Swain, de la Lu'ma Housing Society, a réalisé des projets très intéressants. Et l'on commence à voir les habitants se rebeller contre le NIMBYisme et soutenir les projets indigènes, ce qui est très encourageant car, comme vous l'avez dit, il y en a beaucoup plus en milieu urbain et près des centres-villes que dans les petites villes ou les zones rurales. Bob, je vais vous laisser ramener le train à la maison, ou quelle que soit la métaphore appropriée, et nous aurons ensuite quelques minutes de conversation. Il y a eu des commentaires et des questions intéressants dans le chat, alors j'espère que nous pourrons en aborder quelques-uns. Allez-y, Bob. Qui est l'économiste en chef de la SCHL, au cas où l'un d'entre vous ne le saurait pas ?

 

Bob Dugan [00:31:39] Hey, thank you so much. So, so let me start by acknowledging that I am joining you from Ottawa, which is the traditional territory of the Algonquin Annishnaabe people. And I’d also like to recognize that, you know, the description of this session brings up the very important issue of homelessness. And you know, to me, homelessness is a complex issue and it goes well beyond just discussing housing. So I want to just humbly admit that, you know, the perspectives that I’m going to share with you are more about market housing in our cities, and I don’t pretend to be offering solutions that deal with the problems of homelessness. So I just want to be upfront about that. You know, the pandemic has really had an impact on the economy and housing markets in unexpected ways. And you know, the bulk of the adverse impact that we’ve seen was really concentrated in lower income households and on jobs that were unable to adapt to remote working. And so, you know, workers in restaurants and hotels, for example, were predominantly impacted. On the other hand, higher income, professionals, you know, suffered much less income and employment interruption during the pandemic, and these higher paid folks were able to add to their savings during the pandemic and many opted to move. And so what we saw was, unlike past recessions, the recession brought on by the pandemic was really accompanied by strong growth in housing demand and house prices, which is very different than what we expected when we put out a forecast early on during the pandemic. And you know, much of this demand for housing was motivated by the pandemic itself. So we saw a lot of folks that want to get away from higher density living arrangements, such as downtown condos, in favor of less dense housing in order to reduce their potential exposure to the coronavirus. People also wanted more living space, you know, in their homes to accommodate the fact that they had to set up home offices because they were working remotely and they had their children at home that had to be home schooled during the lockdowns. And so they needed more personal space and were favoring more low density housing as opposed to higher density housing such as condos and downtown areas. And many households were working remotely during the pandemic and therefore no longer facing daily commutes into the office. And this really had an impact in terms of where people were able to move and people moved further away and as opposed to, you know, looking for homes in downtown areas, many of them headed to suburban areas and rural communities. Now when you look at Stats Can data on population, you can see that they confirmed that many urban centers across the country saw population declines during the pandemic. Now, however, we are seeing evidence that this the housing markets are recovering in some of these areas that were impacted by that exodus. And that’s a sign that there’s a reversal that’s beginning to take hold. Now what question looking forward is will population trends fully revert to these pre-pandemic patterns? So in other words, will people move back downtown? And that’s really a hard one to say. You know, it depends to a large degree on things like the openness of employers and employees, for that matter, to maintain these remote working arrangements that were common during the pandemic after the pandemic subsides. So that will be, you know, an important, you know, aspect as to whether people can to continue to live away from downtown or to far away from their place of employment. But so what can we do to make cities more attractive to households who are who, you know, are choosing where to live in an environment where they have more options because of with respect to location, because of remote working and therefore less commuting from a housing perspective? I think one of the key and you’ve heard this from some of the other speakers is that we need more housing supply. And there’s maybe a few reasons why I think supply is a key factor. And firstly, you know, we’ve done work at CMHC that shows that there’s a shortage of, you know, two and three bedroom units in many urban centers in order to meet the needs of families. And so to fix this, we need to build the right kind of units in our cities to meet the needs of the people that we’re actually trying to attract. And so I think that would be an important factor to try to get people back into the city. Second, we need to improve the affordability of housing in our cities. Supply has consistently fallen short of demand in some of our our big urban centers. Key examples are Toronto and Vancouver, where house price escalation predates the start of the pandemic by a long shot, really. And these rapidly growing cities need more housing supply to accommodate growing populations, which drive rising demand. If we don’t do this, we’re really going to get into this loop of further price escalation that’ll cause affordability to deteriorate further. And I think another panelist mentioned this as well, and it’s important to recognize that affordability isn’t just a problem for homeowners. So we hear a lot about escalating house prices. But the reality is the lack of new supply is causing rents to increase as well, creating affordability challenge for renter households. When you look across Canada, 13 percent of households are in core housing need, meaning that they’re spending more than 30 percent of their income on housing or living in an inadequate or unsuitable housing. And the majority of this 13 percent of households in core need are renter households. And now lastly, with respect to supply, I think we need to have an open mind about higher density, new supply. And in Toronto and Vancouver, you know, we did work that estimated the cost of land can be as high as 80 percent of the price of a home. And so with expensive land, the need to share that cost among more households in order to achieve better housing affordability is key. So that means we need more high-density housing. Now increasing the housing supply doesn’t guarantee success in attracting people back to the city again. Much depends on other factors, such as the extent that, you know, remote working might continue into the future. However, cities are not just a place to work. We have to remember that, you know, access to culture, restaurants and amenities. Those are key drawing points to cities, attracting residents to our urban centers makes our cities more vibrant and viable. And so for example, if you think you know, if there’s an exodus at the end of every workday when people head home, you know, this really underutilized is the infrastructures in our cities. And, you know, think restaurants here that, you know, exist only to feed the lunchtime crowd but have no customers for dinner. So having a population of urban residents in our cities helps these local businesses thrive. So to conclude, I would advocate that increasing the affordability of housing is the right thing to do to help those Canadians who are forced to allocate too much of their income to shelter costs. And the key to achieving better affordability in the long term is to build enough housing to absorb the growing demand and by increasing access to affordable housing. Hopefully, we can sweeten the pot and make our cities more attractive options for middle class families to work and live. Now, maybe just the last thing I’ll say, I just want to chime in. You know, there was a little bit of talk of financialization, of housing, and not that I want to pick sides too much, but I think what Michael said really resonates with me. And one thing that I was, I’ve been telling people is you really have to be careful when you throw all investors under the bus when you think about financialization, I think it was an important point made that we need these investors to invest in housing to keep it in decent condition. But also when you think about the most affordable part of the the housing market, the rental market this is about 95 percent investor owned. And so you have to remember that not all investors are bad. I mean, I think we have to nuance the debate. I think there are speculators in the market, especially when supply is short and prices are going up that add to the problems of the market. But I think to to to throw all investors under the bus is a dangerous thing because we need them to help us add to the supply of housing in order to deal with affordability. So I think there is an important discussion to have there and to sort of help figure out how we can leverage investors to help us deliver the housing we need to improve affordability. So I’ll stop there. 

 

Frances Bula [00:39:48] Je suis désolée. Merci beaucoup. Il s'agit de cinq points de vue différents et intéressants qui donnent matière à réflexion. Je vois une tonne de questions dans le chat. Non, nous ne pouvons pas résoudre le problème de la financiarisation dans les quatre prochaines minutes. Je vais répondre non à cette question. Je pense que cela mérite une session à part entière. J'ai une question à poser, mais j'aimerais d'abord la poser à chacun d'entre vous. Avez-vous des questions à poser aux autres membres du panel, des questions du genre : comment feriez-vous cela ou pourquoi pensez-vous que c'est important ou autre chose ? Et est-ce que quelqu'un a une question pour quelqu'un d'autre qu'il a entendu dire ?

 

Tim Richter [00:40:33] J'ai très envie de parler de la financiarisation, mais si vous me dites que je ne peux pas, alors je me tiendrai tranquille.

 

Frances Bula [00:40:41] Je meurs d'envie de parler de la financiarisation. Je suis en train d'écrire quelque chose à ce sujet, mais je ne pense pas que nous puissions en parler très bien en trois minutes.

 

Tim Richter [00:40:50] Nous pouvons parler rapidement. Je pense qu'on peut parler rapidement de la question de Michael sur la façon dont on entretient ces bâtiments, n'est-ce pas ? Je pense qu'il y a plusieurs choses à prendre en compte. Premièrement, il sera beaucoup moins coûteux pour le gouvernement de soutenir l'entretien, le soutien et l'investissement dans la réparation et la modernisation de ces bâtiments que de les remplacer. Vous allez donc dépenser vingt-cinq mille cent mille dollars par porte contre cinq cent mille dollars par porte pour la réparer. Ce n'est pas le cas. Le coût de remplacement est trop élevé. Deuxièmement, je pense qu'il est vraiment important qu'il y ait une activité de marché nuisible qui soit nuisible. J'ai travaillé dans le secteur privé pendant un certain temps pour une entreprise publique qui produisait de l'électricité à partir du charbon. Le gouvernement a dit, vous savez, c'est un peu dommageable pour le changement climatique, la pollution. Vous devez cesser de le faire. Les investisseurs et l'entreprise ont changé de cap. Ils construisent donc des énergies renouvelables, ils construisent du gaz. Le gouvernement a un rôle à jouer pour intervenir, pour mettre fin à une activité de marché jugée nuisible. Je pense que Bob et Michael ont tous deux parfaitement raison. Le marché et les investisseurs ont un rôle très important à jouer et c'est ce que nous constatons aujourd'hui. Et je pense que les données de la SCHL le confirmeront, à savoir que nous assistons à un nombre record de constructions de logements locatifs sur le marché parce que les investisseurs se tournent vers ce type de construction. Je pense que les investisseurs ont un rôle très, très important à jouer, mais nous devons les canaliser d'une manière qui ne soit pas préjudiciable aux ménages à faible revenu. Enfin, Frances, vous avez raison. Je pense que le secteur aimerait acheter et racheter ces logements pour les préserver en tant que logements abordables. Saviez-vous qu'au Canada, nous pouvons faire don de terrains pour les oiseaux et les insectes et pour la préservation de la nature, mais nous ne pouvons pas faire don de bâtiments ou de terrains avec le même traitement fiscal si c'est pour des logements abordables. Je pense donc qu'il y a plusieurs façons de s'attaquer à ces problèmes. La discussion rapide sur la financiarisation ? Non, pas trop.

 

Frances Bula [00:42:49] D'ACCORD.

 

Michael Brooks [00:42:50] Un dernier point, Frances vous le savez.

 

Frances Bula [00:42:54] Michael semble vouloir répondre.

 

Michael Brooks [00:42:55] Non, non. Je ne veux pas répondre, mais je veux juste ajouter un élément supplémentaire. Il s'agit du changement climatique. Nous avons créé un sous-groupe de nos membres propriétaires d'appartements qui essaient de déterminer comment faire pour que les bâtiments soient à consommation nette zéro. Il y a un autre impératif qui est un coût d'investissement qui exacerbera, je pense, Tim. Le problème est de savoir où se situe le point d'équilibre entre les logements abordables naturels et les améliorations nécessaires. Et nous nous débattons tous avec cela parce qu'il y a souvent une lacune dans l'analyse de rentabilité.

 

Stephen Paynter [00:43:28] Je pense, Michael, si je peux me permettre d'intervenir, que l'idée d'arriver à une consommation nette zéro est en fait très bien adaptée à la location à long terme et à la location par des investisseurs, parce que ces projets n'ont pas de sens sur la base d'une copropriété. Il est très difficile d'atteindre l'objectif zéro et de le vendre. En revanche, il est tout à fait logique de construire ces immeubles avec une vision à 25 ou 30 ans et de se dire qu'il faudra investir un peu plus au départ, mais qu'il y aura un retour sur investissement. Et beaucoup des investisseurs avec lesquels nous travaillons sont très, très rapidement d'accord avec cela et rapidement. Je veux dire par là que nous sommes passés de zéro à tous les investisseurs avec lesquels nous avons discuté au cours de l'année écoulée. Et ils disent, vous savez, le coût de fonctionnement de ces bâtiments est en fait juste présent à 75000 pieds carrés projet comme celui-ci. Le coût d'exploitation du bâtiment était de 125 000 dollars par an, alors qu'un bâtiment conforme au code est d'environ 15 000 dollars par an dans le cas d'un bâtiment à consommation nette zéro. Ainsi, vous savez, très, très rapidement, cela commence à avoir du sens pour eux, et il doit s'agir d'une location à long terme, puis cela peut commencer à être abordable également. Mais pour cela, il faut des personnes très intelligentes. Et cela a été un véritable défi, comme vous le savez, parce que c'est tellement nouveau, qu'il est incroyablement difficile d'avoir les personnes ayant l'expérience nécessaire pour y parvenir. Mais cela a du sens et nous réalisons actuellement des projets qui s'inscrivent dans cette logique, mais ils sont peu nombreux pour le moment.

 

Frances Bula [00:45:01] D'ACCORD. Nous sommes à 11:46, et je pense que l'on va m'ordonner d'un moment à l'autre de débrancher la prise. Il y avait donc beaucoup d'autres questions intéressantes. L'une d'entre elles était de savoir pourquoi il est si important de réinvestir dans les centres-villes, alors qu'ils ont déjà tant de choses à offrir. Ne s'agit-il pas d'un modèle datant du XIXe siècle et ne devrions-nous pas envisager quelque chose de différent ? Je suis heureux que vous ayez parlé du changement climatique, Michael, parce qu'il y avait une question à ce sujet dans le chat. Il y a eu tellement de questions, mais aussi de très bons exemples de ce qui se passe dans leur communauté. J'espère que ce tableau pourra être sauvegardé parce qu'il y a beaucoup d'excellents modèles que d'autres personnes qui assistent à cette conférence pourront étudier, etc. Mais je sais que nous venons à peine de commencer. Je sais que tout le monde se dit : "Oh mon Dieu, nous n'avons pas tout résolu.

 

Mary W. Rowe [00:45:56] Oui, mais qu'est-ce que vous faisiez ? Pourquoi n'avez-vous pas résolu ce fichu problème, Frances ? Je pensais que je reviendrais et que vous l'auriez fait.

 

Frances Bula [00:46:03] Je sais que si vous nous aviez donné sept minutes de plus.

 

Mary W. Rowe [00:46:08] Oui, je suis sûre que cela aurait fait toute la différence. Je sais. Vous savez, nous utilisons ces documents comme des amorces de discussion sur ce que doit être l'agenda pour 2022. Et il est évident que le logement en est un élément essentiel. Et j'apprécie que vous n'ayez pas seulement parlé de la façon dont le centre-ville, dont le logement doit être introduit dans le centre-ville de différentes façons. Vous avez également parlé des implications. Si vous voulez des centres-villes dynamiques avec beaucoup de travailleurs, vous devez avoir beaucoup de choix de logements pour ces travailleurs. Où vont-ils vivre ? Et Steve a soulevé la question de savoir si nous créons réellement des logements pour un ensemble diversifié de personnes qui ont besoin de vivre et qui veulent vivre au centre-ville, y compris les communautés indigènes qui nous entourent. Encore une fois, nous n'avons fait que commencer. Nous aurions pu, comme vous l'avez suggéré, Frances, avoir une session sur chacun de vos sujets et le mot "financiarisation", bien sûr, a été prononcé un certain nombre de fois. Mais je me réjouis des conversations en cours et nous savons tous que Frances continuera à écrire sur ce sujet. Il faudra donc beaucoup de solutions et beaucoup d'approches différentes, et j'apprécie que des personnes de différentes villes viennent nous rencontrer. Bob, c'est bien que le CHMC soit là pour nous donner une idée de ce qu'est la base de données. Et je sais, Michael, que vous avez apporté toute votre personne au travail aujourd'hui, non seulement l'industrie que vous représentez, mais aussi votre engagement avec la communauté à but non lucratif. Et Stephen, nous sommes impatients de travailler avec vous sur les conversions, parce que CUI s'intéresse à la possibilité de réaffecter des espaces. Et je voudrais juste dire à Tim, vous savez, Tim, que nous apprécions la voix que vous apportez constamment. La résolution du problème des sans-abri est un défi pour tout le monde et il affecte tous les quartiers. Pendant le COVID, il a été très clair que le problème est particulièrement aigu dans les centres-villes et que nous devrons donc être très réfléchis à ce sujet. Nous ne pouvons pas simplement l'ignorer ou prétendre qu'il va disparaître, car ce ne sera évidemment pas le cas. Je tiens donc à vous remercier tous et Frances, merci de vous être jointe à nous. Nous avons maintenant une de ces grandes pauses. Vous pouvez écouter la suite de la liste de lecture. Vous pouvez également voir des images de choses intéressantes que les communautés font à travers le pays pour se revitaliser grâce à l'initiative "Communautés en bonne santé" et à l'initiative "Ma rue principale". Je vous donne rendez-vous dans 11 minutes, selon votre fuseau horaire, pour parler de la manière dont nous pouvons ramener les gens à la vie. Le transit. Merci encore, Francis, d'avoir organisé tout cela. Merci à tous.

 

Audience complète
Transcription de la salle de discussion

Note au lecteur : Les commentaires sur le chat ont été édités pour faciliter la lecture. Le texte n'a pas été modifié pour des raisons d'orthographe ou de grammaire. Pour toute question ou préoccupation, veuillez contacter events@canurb.org en mentionnant "Chat Comments" dans l'objet du message.

De l'Institut urbain du Canada : Vous trouverez les transcriptions et les enregistrements de la conférence d'aujourd'hui et de tous nos webinaires à l'adresse suivante : https://canurb.org/citytalk.

02:55:33 Institut urbain du Canada : L'ENTRETIEN DE LA MAISON :
Vous pouvez nous voir et nous entendre, mais nous ne pouvons pas vous voir ni vous entendre.

Notre sommet est offert en français et en anglais. Veuillez cliquer sur le globe au bas de votre écran et sélectionner la langue de votre choix.

Nous enregistrons la session d'aujourd'hui et la partagerons en ligne à l'adresse suivante : www.canurb.org/citysummit  

Nous espérons que ce sommet sera aussi interactif que possible. N'hésitez donc pas à nous faire part de vos commentaires, références, liens et questions dans le chat.

02:56:34 Institut urbain du Canada : Frances Bula est une journaliste spécialisée dans les questions urbaines et la politique de la ville dans la région de Vancouver, qu'elle couvre depuis 1994. Elle a couvert un large éventail de questions dans cette ville en perpétuelle évolution : politique en matière de drogues, pistes cyclables, projets de développement d'un milliard de dollars, sans-abrisme, débats sur les ordures, etc. Elle est l'ancienne présidente du département de journalisme du Langara College et continue d'y enseigner, envoyant des étudiants dans la communauté pour faire des reportages sur les villes locales et leurs activités dans le cadre de mon cours de journalisme civique. Elle est professeur adjoint à l'école de journalisme de l'université de Colombie-Britannique, où elle travaille avec les étudiants sur la recherche de base, les interviews, le développement d'histoires et les compétences rédactionnelles. En 1999, Frances a obtenu une bourse d'un an de la Fondation Atkinson qui lui a permis d'étudier les sans-abri et les possibilités de logement abordable dans le monde entier.

02:57:38 Clint Wensley : Heureux de vous voir ici. Clint Wensley, ancien président et directeur général de la Plaza of Nations de Vancouver.

02:59:16 Institut urbain du Canada : Steven Paynter est le Regional Design Resilience Leader, Principal chez Gensler.
Le leadership de Steven a joué un rôle déterminant dans la croissance continue de l'entreprise sur le marché de Toronto. Il supervise un studio de plus de 40 architectes et concepteurs responsables de projets qui englobent des plans directeurs à grande échelle, des projets complexes de réutilisation adaptative et de repositionnement, ainsi que de nouveaux bâtiments. En tant que Design Resilience Leader pour la région Nord-Est, il guide la réflexion et le positionnement sur le marché autour des défis les plus pressants auxquels sont confrontés les propriétaires et les promoteurs.

03:00:02 Clint Wensley : Www.MediaFacadeAmericas.com Regardez comment nous avons transformé les centres-villes en aimants touristiques.

03:02:09 Gwen Bang : les immeubles de bureaux peuvent-ils être transformés en logements abordables ?

03:03:21 Clint Wensley : Le monde ayant évolué vers des ressources en ligne, je pense que les entreprises de haute technologie s'installent dans les centres-villes, ce qui entraîne des demandes de logement.

03:05:16 Clint Wensley : Absolument

03:06:37 Institut urbain du Canada : Tim Richter est le fondateur, président et directeur général de l'Alliance canadienne pour mettre fin à l'itinérance (ACSA). Sous sa direction, l'ACSE a contribué à façonner les actions et les politiques fédérales, provinciales et locales en matière d'itinérance, y compris la mise en œuvre nationale de Logement d'abord, la Stratégie nationale sur le logement et Vers un chez-soi : La stratégie canadienne de lutte contre l'itinérance ; accueilli cinq conférences nationales très réussies sur la lutte contre l'itinérance ; coécrit trois rapports sur l'état de l'itinérance au Canada en 2013, 2014 et 2016 ; lancé un programme national de formation et d'assistance technique en tant que programme de formation et d'assistance technique à but non lucratif ; et lancé la campagne 20 000 maisons - un mouvement national de communautés travaillant ensemble pour loger 20 000 des sans-abri les plus vulnérables du Canada et mettre fin à l'itinérance chronique dans 20 communautés. Tim est titulaire d'une licence en sciences politiques et en histoire ainsi que d'une licence en communication appliquée.

03:07:10 Clint Wensley : J'essaie simplement de partager mon expérience globale.

03:10:17 Meg Marshall : Meg de Queen West BIA.

Je pense que tous les facteurs doivent être pris en compte. Je fais référence à la comparaison entre Robson St et QW.

 

Nous avons des taux d'imposition parmi les plus élevés en raison de la valeur des biens immobiliers (ce problème est en cours de résolution), d'importants travaux de construction ont eu lieu cet été et beaucoup craignent la construction imminente d'une grande ligne de transport en commun. C'est pourquoi de nombreuses entreprises n'ont pas renouvelé leurs baux.

03:12:20 Cécile Roslin : Oui Tim !

03:12:40 Stephen Crozier : Très bien, Tim.

03:13:58 Stephen Crozier : 38 000 dollars par an pour loger quelqu'un ; 58 000 dollars par an pour maintenir un sans-abri.

03:14:32 Mark van Elsberg : Le logement accompagné nécessite également d'autres soutiens de la part de tous les niveaux de gouvernement. Les niveaux supérieurs de gouvernement ont tendance à concentrer leurs ressources en concentrant ces aides dans les centres urbains. Mais les opportunités de logement ne sont pas ajoutées. Le fait de s'en remettre au marché a déjà fonctionné, car le périmètre du centre est traditionnellement déprimé. Ce n'est plus le cas et nous devons soit ajouter des logements, soit déplacer des services. Cette dernière solution est probablement la meilleure, car une moindre concentration des problèmes permet aux personnes dans le besoin de s'intégrer dans leur quartier.

03:14:35 Institut urbain du Canada : Michael Brooks est le PDG de REALPAC et est responsable de la planification stratégique, de la formulation des politiques, des relations gouvernementales, de la liaison nationale et internationale avec les associations aux États-Unis, au Royaume-Uni, en Asie et en Australie via l'adhésion à la Real Estate Equity Securitization Alliance. Il a été le catalyseur de la croissance de REALPAC au cours des 15 dernières années. Michael est un ancien professeur associé à l'Université Ryerson.

03:14:53 Tom Yarmon : Tim, vous avez tout compris. Le Canada doit simplement construire davantage de logements destinés aux personnes à faible revenu, y compris des logements dont le loyer est adapté au revenu. L'Alberta avait un très bon programme dans les années 70 et 80, qui offrait de véritables incitations financières aux promoteurs privés, non pas pour des logements "abordables", mais pour de véritables logements à loyer modéré, comme l'ont fait plus tard les organisations à but non lucratif dans de nombreuses villes et, bien sûr, les logements appartenant à l'État. Au lieu de fournir des milliards au seul secteur du développement, pourquoi ne pas cibler réellement les logements pour les personnes à faibles revenus. Soyons innovants et laissons A

03:15:00 Tom Yarmon : ACT !

03:16:39 Erwin Dreessen : A Tim Richter : L'inclusion n'a qu'une portée limitée. Chaque ville possède une ou plusieurs "enclaves" où les personnes les plus aisées préfèrent se rassembler.

03:17:12 Joe Ceci : Élever la crise du sans-abrisme dans les villes au même niveau que les réponses aux catastrophes environnementales massives, je pense aux inondations de 2016 à Calgary et à la réponse massive et prolongée qui a été nécessaire, est une manière intéressante de cadrer la réponse réelle qui est nécessaire. Merci d'avoir proposé cela, Tim.

03:17:29 Fiona Mitchell : Michael - Nous entendons constamment dire que les logements locatifs familiaux ne sont pas possibles d'un point de vue économique pour un promoteur, et vous l'avez fait remarquer. Pouvez-vous développer un peu plus cet argument pour que nous puissions le comprendre avec plus de clarté ?

03:17:37 Institut urbain du Canada : Nous espérons que ce sommet sera aussi interactif que possible. N'hésitez donc pas à partager vos commentaires, vos références, vos liens et vos questions dans le chat. N'hésitez donc pas à partager vos commentaires, références, liens et questions dans le chat. Veuillez changer vos paramètres de chat pour "tous les panélistes et participants" ou "tout le monde" afin que tout le monde puisse voir vos commentaires.

03:18:53 Janice Campbell : MB - excellent point - incitons les constructeurs à aider à résoudre le problème ensemble.

03:19:24 Stephen Crozier : L'intention est importante. Votre intention est-elle de loger des gens ou de faire du profit ?

03:19:32 Gloria Venczel : Tim - je suis d'accord ! La diversité sociale et la diversité des revenus rendent les villes dynamiques et fonctionnelles, mais cela nécessite un aménagement urbain robuste axé sur les piétons, des espaces publics et des paysages de rue où les gens peuvent se rencontrer par hasard. Les espaces publics dynamiques sont l'endroit où la vie sociale des villes et la société civile se déroulent, renforçant la résilience sociale, ce qui est particulièrement important en temps de crise, comme la guerre et le changement climatique.

03:19:52 Graham Singh : @Michael, restez dans les parages et rejoignez-nous à 16h où nous serons heureux de discuter des raisons pour lesquelles nous avons besoin de NOUVELLES structures de FPI pour aider à relever les défis de l'immobilier à but social, comme les propriétés confessionnelles et l'inclusion de cibles comme les Noirs, les Indigènes, les LGBTQ2S+ et d'autres groupes à la recherche d'équité en matière de propriété et/ou de leadership 🙂 .

03:19:54 Mark van Elsberg : Nous perdons nos hôtels au profit de logements abordables qui servent de support aux promoteurs pour les convertir ensuite en condominiums. Airbnb ne remplacera pas les hôtels et leur capacité à organiser des conférences en personne.

03:20:00 Gwen Bang : Les logements locatifs étant très chers, serait-il possible d'utiliser des modèles de loyers de marché pour les propriétaires privés. y a-t-il des politiques qui peuvent réguler cela ?

03:20:07 Rino Bortolin : Si le débat sur le logement se concentre uniquement sur le marché et ne prend pas en compte les politiques, le zonage et les ordonnances de planification, il ne fera que reproduire les mêmes erreurs que celles commises dans les années 50 et 70. Nous devons construire ce que nous voulons et ce dont nous avons besoin, et pas seulement ce que le marché construira.

03:20:17 Institut urbain du Canada : Steve Teekens est le directeur exécutif de Na-Me-Res (Native Men's Residence), où il travaille depuis 2008. Il travaille avec les marginaux et les sans-abri à Toronto depuis 1995. Steve est membre de la Première nation de Nipissing et est titulaire d'une maîtrise en administration publique de l'université Queen's. Il est très actif au sein de la communauté des sans-abri de Toronto. Steve est très actif au sein de la communauté autochtone de Toronto, où il est bénévole au Toronto Aboriginal Social Services Council (TASSC) et au Aboriginal Legal Services Community Council Program. Steve enseigne également le tambour traditionnel aux jeunes et aux hommes dans diverses organisations autochtones à l'intérieur et à l'extérieur de Toronto. Steve aime travailler et faire du bénévolat dans la communauté autochtone et souhaite voir les gens surmonter leurs obstacles et trouver en eux la résilience nécessaire pour réussir dans la vie.

03:20:45 Ushnish Sengupta : Outre les organisations à but non lucratif qui possèdent des immeubles locatifs, les coopératives d'habitation font partie de la solution. Tous les niveaux de gouvernement ont investi dans l'habitat coopératif il y a quelques décennies, mais pas récemment.

03:20:56 Walley Wargolet : Un engagement fédéral visant à faire du logement un droit de l'homme, comme c'est le cas pour les soins de santé, contribuerait-il à modifier la stratégie globale de résolution de certains de ces problèmes ?

03:21:46 Tim Richter : Bonjour Walley - Le gouvernement fédéral a adopté la loi sur la stratégie nationale du logement en 2019, qui fait du logement un droit au Canada. Et oui - cela aidera !

03:23:00 Stephen Crozier : Le Canada a signé la Déclaration des Nations unies sur les droits de l'homme, qui inclut le droit au logement, en 1948.

03:23:12 Ken Kelly : La Winnipeg Core Area Initiative [WCAI], qui a fonctionné de 1983 à 1991, était la création de la renaissance des trois niveaux de gouvernement, axée sur les dix miles carrés de la ville. Des fonds ont été alloués à la reconversion résidentielle - dont l'Ashdown Warehouse est encore aujourd'hui l'un des joyaux - mais aussi à d'autres programmes complémentaires en matière d'emploi, de services sociaux et de développement. Le gouvernement fédéral devrait s'orienter vers une coalition de volontaires par le biais d'accords de développement urbain [comme le WCAI] pour se concentrer sur les questions dont nous parlons.

03:24:30 Ken Kelly : Tout à fait d'accord.

03:24:32 Kelly Bergeron : D'accord Steve !

03:24:53 Cherie Klassen : C'est tout à fait vrai.

03:25:01 MariaLuisa Marti : Je suis d'accord ! Je vous remercie.

03:25:10 Gwen Bang : Aussi, avec toutes ces revitalisations de TCHC comme Regent Park et les projets : combien de personnes vivaient dans ces maisons avant la revitalisation. Combien de logements abordables, subventionnés, à loyer modéré et à loyer de marché étaient disponibles après la revitalisation ? Si c'est la même chose qu'avant, ne devrions-nous pas demander qu'il y ait plus de ces logements ?

03:25:17 Janice Campbell : Amen et allons-y avec celui-là ... tic, tic, tic.

03:26:06 Stephanie McCracken : C'est un bon point.

03:26:59 Tom Yarmon : continuez, Tim, vous avez fait une présentation très efficace. continuez à pousser !

03:27:26 A S : J'aimerais entendre les intervenants parler davantage de l'innovation dans le domaine du logement. Frances, je sais que vous avez écrit sur les maisons en rangée et les unités d'habitation à loyer modéré. C'est un exemple ; les fiducies foncières communautaires en sont un autre. Le milieu manquant. Etc. Certains d'entre eux intègrent également l'optique climatique qui fait partie du tissu conjonctif des villes - ce qui est vraiment essentiel pour contrer les politiques du gouvernement de l'Ontario en faveur des terrains vierges et des maisons individuelles, par exemple. Même au niveau fédéral, je ne vois pas l'attention que je souhaiterais porter à ces questions.

03:27:30 Stephen Crozier : Merci, Steve.

03:27:39 Institut urbain du Canada : En tant qu'économiste en chef, Bob Dugan dirige une équipe internationale d'économistes du logement et de chercheurs qui s'efforcent de mieux comprendre les tendances des prix de l'immobilier et leur impact sur l'accessibilité, dans le but de soutenir l'aspiration de la SCHL à l'accessibilité du logement pour tous d'ici 2030. Avant de rejoindre la SCHL, il a occupé plusieurs postes dans le secteur privé et au sein du gouvernement fédéral, où il était responsable des prévisions économiques et de l'analyse des politiques. Bob est titulaire d'un baccalauréat spécialisé en économie de l'Université d'Ottawa et d'une maîtrise en économie de l'Université Carleton.

03:27:56 Samantha Krahn : Excellente présentation. Nous devons effectivement encourager davantage le YIMBYisme dans nos communautés. Les défenseurs locaux.

03:28:40 Rylan Graham : Merci Steve pour votre présentation

03:29:42 Cherie Klassen : Le monde des affaires joue également un rôle important dans la promotion du logement. Nos BIA d'Edmonton ont milité en faveur du logement permanent avec services de soutien. Les milieux d'affaires doivent être des YIMBY.

03:31:26 Rino Bortolin : Je pense que faire du logement la seule solution au sans-abrisme n'est pas une image complète. Les gens doivent pouvoir se payer un logement et y rester une fois qu'ils sont logés. Il faut s'attaquer aux problèmes de fond du sans-abrisme. Si la solution consiste à construire plus de logements, il manque 75 % de l'équation.

03:31:33 Alysson Storey : Steve, une présentation très puissante ! Je griffonne furieusement des notes à partir de vos remarques. Merci d'avoir partagé votre point de vue. Je vis dans une petite communauté (Chatham-Kent, dans le sud-ouest de l'Ontario) qui a pour voisins plusieurs communautés des Premières nations. Avez-vous des suggestions ou des recommandations sur la manière dont les petites communautés peuvent travailler ensemble pour résoudre les problèmes des sans-abri ? Nous sommes confrontés à ce problème tout comme les grandes zones urbaines. Merci et Miigwech.

03:31:57 Michael Brooks : REALPAC a terminé un travail de recherche sur les modèles mondiaux de logement abordable, publié en octobre 2021. Notre site web est en pleine mutation (il n'est donc pas accessible) mais nous sommes heureux de le partager avec les participants à cette conférence via pdf. info@realpac.ca. Nous avons examiné diverses solutions. Michael

03:31:58 Robert Plitt : Comment le fonds fédéral de 600 millions d'euros pour la conversion des bureaux en logements pourrait-il être utilisé pour lutter contre le problème des sans-abri, le logement des travailleurs, etc.

03:33:06 Graham Singh : @Steve Teekens, si vous pouvez vous joindre à nous à 16 heures, nous entendrons Stephen Jackson, un dirigeant autochtone dont l'organisation caritative, Anishnabeg Outreach, est un exemple d'un ancien lieu de culte chrétien/colonial devenu un centre de guérison détenu et géré par des autochtones.

03:33:28 Tom Yarmon : l'offre n'est pas la plus urgente : des logements abordables et adaptés aux revenus sont primordiaux Où vivront les travailleurs qui fournissent la main-d'œuvre aux grandes entreprises (et aux gouvernements) ? À Elliot Lake ? . et, oui, certainement plus d'offre, plus de densité ; transport. bien sûr.

03:34:14 Stephen Crozier : Bravo ! Bravo ! Tom.

03:35:19 Samantha Krahn : Oui, ils jouent un rôle dans le continuum.

03:35:30 Rino Bortolin : J'en arrive au dernier orateur et je n'ai rien entendu sur l'environnement et le changement climatique. Nous sommes sur le point de connaître l'un des plus grands booms immobiliers depuis une génération et il n'y a que peu ou pas de conversation sur l'inclusion d'objectifs climatiques dans ces constructions. Imaginez que chaque maison construite à l'avenir soit 10 fois plus efficace sur le plan énergétique.

03:35:48 Institut urbain du Canada : Nous apprécions beaucoup les commentaires et les questions de chacun. Nous vous rappelons de changer vos paramètres de chat pour "tous les panélistes et participants" ou pour "tout le monde" afin que tous puissent voir vos commentaires.

03:35:57 Peter Vaisbord : Certains disent que sur certains marchés où la spéculation est forte, l'augmentation de l'offre ne fera qu'alimenter la spéculation et faire monter les prix des terrains

03:36:00 Mark van Elsberg : Suggestion ... Pourquoi ne pas convertir de grandes maisons anciennes en petites copropriétés à plusieurs logements ? Il existe une réelle opportunité de convertir de nombreuses très grandes maisons et de grandes propriétés urbaines avec de petites maisons en petits condominiums de 3-4 unités. Cela permet d'augmenter la densité, d'accroître le nombre de propriétaires, d'éliminer le besoin de villes superposées et de logements non traditionnels avec des défis multiples. Ces conversions permettent à de petits investisseurs de participer et peuvent être beaucoup plus rentables que la conversion de maisons en plusieurs unités locatives. Ces conversions ou insertions pourraient fournir un mécanisme permettant aux propriétaires âgés qui ont tendance à s'accrocher à leurs maisons vides de déménager "en bas de l'immeuble" dans leur quartier, en conservant toutes leurs relations locales et leurs amis, qui sont souvent perdus lorsqu'ils déménagent dans une maison de retraite. Cela ouvrirait de nombreuses possibilités pour les familles d'emménager dans ces maisons à plusieurs chambres à coucher qui se sont libérées. Cette intensification des quartiers soutient les zones stables à faible densité sans en modifier le caractère. Les maisons en location sont également d'excellents investissements locatifs.

03:36:10 Samantha Krahn : L'un des défis de la Saskatchewan est celui des petits constructeurs. Il est difficile de construire les logements à haute densité nécessaires.

03:36:12 Stephanie Beausoleil : Des logements sûrs, des logements qui engagent la communauté - un peu comme le cohabitat - parce que nous devons être conscients de la nécessité d'intégrer des villes et des communautés vivables dans la planification et le développement. D'autant plus après les deux dernières années

03:36:24 Michael Roschlau : 95 % des logements locatifs sont détenus par des investisseurs. C'est peut-être là une partie du problème. Les villes européennes ont obtenu de bons résultats avec davantage de coopératives et de logements locatifs publics.

03:37:25 Clint Wensley : Ma question est la suivante. L'un des membres du panel a-t-il des villes qu'il considère comme des exemples à l'échelle mondiale ?

03:38:00 Mona Moreau : Oui Steve ! Toronto a un problème très "raciste" dont la plupart des gens ne sont même pas conscients !

03:38:01 Gelare Danaie : La Finlande est un bon exemple. Une maison pour tous

03:38:41 Zaki Twaishi : Comment voyez-vous l'impression 3D au Canada comme dans d'autres villes internationales ?

03:39:15 Mary : Excellent point Tim !

03:39:29 throy ross : 2022... quel est le public ?..les promoteurs, les conseillers ? Est-ce que tout le monde ne le sait pas à ce stade, qui vit dans une zone urbaine, même dans une petite ville ?

03:39:38 Janice Campbell : y, utiliser des "carottes" et non des bâtons avec les promoteurs pour garder les bonnes unités viables et améliorer les ratios énergétiques dans tous les bâtiments