Mary Rowe [00:04:21] Bonjour à tous. Mary Rowe, de l'Institut urbain du Canada. Je suis ravie de vous accueillir à nouveau sur CityTalk. La plateforme que nous utilisons depuis presque le deuxième mois de COVID pour parler de ce qui fonctionne, de ce qui ne fonctionne pas et de ce qui est à venir dans les villes. Nous apprécions le fait que des centaines et des centaines de personnes nous écoutent à travers le Canada, les États-Unis et l'Europe, même pour nous aider à comprendre comment nous avons appris et ce que nous pouvons tirer de cette période extraordinaire, cette période de trois ans que nous avons traversée et que nous continuons maintenant à réfléchir à ce qui va se passer dans les environnements urbains. Nous sommes donc très heureux de vous accueillir. Il se trouve que je suis à Toronto aujourd'hui. L'Urban Institute est un organisme national, nous sommes donc présents dans différents endroits du pays et je voyage beaucoup. Mais aujourd'hui, je suis à Toronto avec l'équipe de production de cette ville, qui est le territoire traditionnel d'un certain nombre de premières nations, dont les Mississaugas du Crédit, les Anishinaabe, les Chippewa, les Haudenosaunee et les Wendat. Comme nous le savons, le Canada compte de nombreuses Premières nations, Inuits et Métis. Il était intéressant, au cours du week-end, d'observer toutes les activités liées au couronnement et d'entendre les gens parler de l'héritage du colonialisme tout en essayant de comprendre s'il y a ou non des aspects de cette tradition que nous pouvons embrasser. Et puis, que devons-nous faire pour réparer les éléments qui ne fonctionnent pas, qui n'ont pas fonctionné, et un discours riche à ce sujet. Nous encourageons tous les membres de CUI et de la communauté CUI à continuer à nous faire part de leurs idées sur les programmes et les sujets qu'ils aimeraient voir abordés sur CityTalk.

Mary Rowe [00:05:46] Parce que les séquelles de l'exclusion dans la vie urbaine sont nombreuses. Et la question est de savoir si, au sortir de cette période extraordinairement difficile, nous serons capables d'aller de l'avant d'une manière plus collaborative, plus juste et plus équitable. Nous apprécions donc la conversation et toutes les formes qu'elle prend. Nous avons un chat ici. Beaucoup d'entre vous le savent, et nous encourageons les gens à l'utiliser. Comme vous le savez, nous publions le chat. Ce n'est donc pas comme à Vegas. Tout ce que vous mettez sur le chat restera sur le chat et sera mis en ligne avec cette vidéo. Gardez cela à l'esprit. Mais nous encourageons toujours les gens à être très francs et à exprimer toutes les préoccupations qu'ils ont ou les questions qu'ils se posent, ainsi que les pistes, les ressources et les suggestions. Je vois qu'un certain nombre de personnes viennent nous dire d'où elles s'inscrivent. C'est très bien aussi, pour que nos présentateurs sachent où se situent les gens et aussi où vous vous trouvez dans ce discours... Vous vous trouvez. Nous sommes donc ici ce matin, cet après-midi ou tôt le matin, selon l'endroit où vous vous trouvez. Nous sommes donc ici ce matin, ou cet après-midi, ou tôt le matin, selon l'endroit où vous vous trouvez. Pour parler de cela, du cas des conversions et de la question de savoir si nous voyons ou non, ou dans quelle mesure, la transformation des quartiers d'affaires centraux du centre-ville en différents types d'utilisations plus mixtes ? Quel est le potentiel de cette transformation et comment la considérons-nous comme... ou comment la considérons-nous comme un facteur de revitalisation des centres-villes ? Nous avons toujours veillé à ne pas présenter ce projet comme une réponse à la crise du logement. Il n'y a pas de solution miracle, comme tout le monde le sait. Mais la question est de savoir si c'est un outil utile et comment il peut contribuer, ou non, au dynamisme et à la réalisation de quartiers complets dont nous savons tous qu'ils sont importants pour la vie du centre-ville.

Mary Rowe [00:07:22] Il y a 18 mois, nous avons publié un premier rapport intitulé "The Case for the Core". Il se trouve que nous l'avons aussi. Si vous n'avez pas eu l'occasion de consulter ces documents, jetez-y un coup d'œil parce qu'ils contiennent des idées intéressantes qui durent. Donc "The Case for the Core" et maintenant "The case for conversions". Nous avons avec nous un groupe de personnes venant de tout le pays, ainsi que des personnes très intéressantes du sud. Nous apprécions donc d'avoir des opinions diverses sur ce sujet. Je vais donc demander à Jen Barrett, notre directrice générale, de vous présenter brièvement les grandes lignes du rapport Case for Conversions, puis j'inviterai nos invités à se joindre à nous. Je donne donc la parole à Jen. Vous avez l'air en forme.

Jennifer Barrett [00:08:06] Super. Bonjour ? Vous me voyez ? [Bonjour à tous. Bonjour à tous. Je vous remercie de vous être joints à nous. Je vais prendre quelques minutes, comme Mary l'a mentionné, pour vous présenter The Case for Convergence, notre rapport qui a été publié au début du mois d'avril. Il s'agit d'une enquête de 11 mois sur les conversions de bureaux qui a débouché sur une analyse du type de bâtiments qui se prêtent à des conversions. L'ampleur de l'opportunité à travers le Canada, les leviers politiques ou réglementaires disponibles pour soutenir les conversions et les conditions du marché dans les villes qui pourraient les rendre plus viables ou plus réalisables. Nous avons examiné spécifiquement et en détail six villes canadiennes pour comprendre l'opportunité, mais nous nous en servons pour démontrer l'ampleur de l'opportunité dans les grandes villes à travers le Canada. Je vais vous présenter quelques-unes de nos principales conclusions. La première fait écho aux remarques précédentes de Mary, à savoir que bon nombre des bâtiments que nous avons évalués en collaboration avec Gensler Architecture and Design, qui participe à l'appel aujourd'hui, sont des bâtiments qui arrivent à l'obsolescence.

Jennifer Barrett [00:09:10] Et ceci, combiné au fait que COVID et une évolution vers des modèles plus hybrides et de travail à domicile, nous a donné l'occasion de repenser ce dont nos centres-villes sont faits et comment nos centres-villes pourraient être plus résilients. Les conversions offrent donc une possibilité d'intensification qui s'appuie sur l'infrastructure et les équipements existants. Elles permettent de préserver l'énergie corporelle des bâtiments déjà construits, mais aussi d'améliorer les performances énergétiques des bâtiments vieillissants qui ont besoin d'être rénovés ou modernisés. Elle peut favoriser la rétention des entreprises ou des talents et la croissance de la population dans notre centre-ville, ainsi que la résilience climatique et économique. Elle nous donne également l'occasion de reconsidérer les bâtiments à usage unique et l'utilisation des sols qui limiteraient le type d'adaptabilité dont nous ressentons actuellement le besoin. En collaboration avec Gensler and Associates, nous avons pu modéliser l'inventaire des bâtiments dans les six villes que nous avons étudiées, et cette analyse nous a permis de créer cinq typologies différentes. Celles-ci sont énumérées ici de gauche à droite en termes de faisabilité des conversions, étant entendu que les caractéristiques de chaque bâtiment sont uniques. Il s'agit donc de ce que nous appelons des immeubles brutalistes ou des immeubles de grande hauteur du milieu du siècle, que l'on voit dans de nombreux centres-villes canadiens, de plusieurs immeubles à ossature en acier, ainsi que d'immeubles de faible hauteur, qui sont répandus dans les villes plus petites et de taille moyenne, et enfin d'immeubles patrimoniaux, qui sont des immeubles qui ont été convertis de l'industrie légère ou de bureaux en immeubles résidentiels au cours des décennies précédentes. Nous avons également constaté que la politique peut faire la différence même lorsque les conditions du marché sont favorables. Et par conditions de marché solides, j'entends un taux élevé d'inoccupation des bureaux ainsi qu'un besoin important de logements pour des besoins aigus ou généraux.

Jennifer Barrett [00:10:50] Cela signifie qu'en évaluant les conditions du marché, il est possible d'adapter les réponses des politiques et des programmes à ces conditions. Les bâtiments dont les conditions de marché sont plus souples nécessiteront une intervention plus importante de la part des pouvoirs publics. Il est important de cibler les bâtiments qui présentent les bonnes caractéristiques, non seulement les structures physiques des bâtiments eux-mêmes, mais aussi l'emplacement, c'est-à-dire qu'ils sont proches du type d'équipements et de services dont les résidents ont besoin, mais aussi qu'ils sont suffisamment éloignés des utilisations incompatibles. Nous avons constaté que les conversions peuvent raccourcir les délais de création de logements et qu'avec un financement adéquat, elles peuvent permettre de créer des logements abordables ou des logements supervisés. Nous avons également constaté que les zonages qui favorisent les conversions de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de procéder à des modifications de zonage ou à des dérogations, créent des conditions très favorables à la réalisation des conversions. Nous avons également constaté que les mesures de dissuasion de la démolition sont importantes pour préserver l'énergie intrinsèque des bâtiments existants. Enfin, nous reconnaissons que les politiques doivent également veiller à maintenir un taux d'inoccupation des bureaux sain, car nous ne voulons pas nous retrouver dans une situation de surcorrection où nous perdons des espaces de bureaux nécessaires dans nos centres-villes. En travaillant avec notre évaluation, nous avons pu augmenter le nombre d'unités, d'unités de logement qui seraient possibles dans les villes à travers le Canada. Avec les six villes que nous avons d'abord évaluées, nous avons trouvé une opportunité pour 4000 à 8000 unités. Si nous ajoutons cinq grandes villes, à savoir Calgary, Vancouver, Edmonton, Montréal et Toronto, le nombre total d'unités se situe entre 18 et 22 000. Enfin, nous proposons qu'il y ait une proposition de valeur pour une diversité de parties prenantes. Cela signifie que tous les niveaux de gouvernement ont la possibilité d'atteindre des objectifs politiques, qu'il s'agisse du logement ou de la résilience climatique, ainsi que de l'intensification des centres-villes. Pour le secteur privé, y compris les promoteurs, les propriétaires d'immeubles ou les institutions financières, la convergence peut être l'occasion de diversifier un portefeuille ou de créer un nouveau type de portefeuille qui offre une utilisation mixte dans les immeubles et dans nos centres-villes. Enfin, je tiens à remercier les nombreux partenaires qui nous ont aidés dans ce travail et qui sont énumérés ici, ainsi que le financement fourni par la Société canadienne d'hypothèques et de logement par l'intermédiaire du Laboratoire de solutions de la Stratégie nationale sur le logement. Je vous encourage à lire le rapport complet sur le site canurb.org publications. Je vous remercie de votre attention.

Mary Rowe [00:13:04] Jen, avant que vous ne partiez, je sais que vous allez rester dans l'ombre, comme on dit. Mais j'ai quelques petites questions à poser pour clarifier les choses. La première est la suivante : Comment avez-vous choisi Victoria, Regina, Winnipeg, Ottawa, Moncton, Halifax ? Quel a été le raisonnement ?

Jennifer Barrett [00:13:19] Bien sûr. Nous avons examiné diverses données dans un certain nombre de villes du Canada, et nous avons évalué celles où le taux d'inoccupation des bureaux était élevé, celles où le taux d'inoccupation était élevé... Un besoin de logement ou un besoin très aigu de logement, qu'il s'agisse de logements abordables ou de logements avec services de soutien. Nous avons également examiné divers facteurs, en particulier les politiques d'habilitation. Nous y sommes parvenus grâce à deux mécanismes : d'une part, en examinant les politiques elles-mêmes, et d'autre part, en examinant le nombre de conversions déjà réalisées, ce qui laisse supposer que les conditions sont réunies pour permettre les conversions.

Mary Rowe [00:13:53] Oui, je veux dire, je pense que l'essentiel est que lorsque... nous allons entrer dans le vif du sujet, je vais demander à tout le monde d'allumer leur caméra pour que je puisse vous appeler tout à l'heure, donc si les autres membres du groupe peuvent juste mettre leur caméra pour que les gens puissent vous voir. Jen, l'une des choses que je prévois d'aborder lors de la discussion en groupe est la question des opposants, des sceptiques qui disent, oh, c'est trop difficile ou c'est trop quoi que ce soit.

Mary Rowe [00:14:12] Et j'apprécie le fait que vous ayez essayé d'examiner les déviants positifs, comme nous avions l'habitude de les appeler dans le milieu. Il y a des exemples où cela se produit. Comment cela se fait-il ? Quelles sont les conditions qui l'ont permis ? Ai-je raison de supposer que s'il y a des auditeurs ici qui pensent qu'ils sont... et je suis ravi de voir l'éventail des villes et l'éventail des participants, ceux d'entre vous qui s'identifient sur le chat. Merci pour cela, car nous pouvons voir que nous avons des constructeurs, des développeurs, des concepteurs, des groupes de citoyens, des activistes, quelques membres du gouvernement, quelques économistes, ce qui est agréable de voir que des économistes sont toujours présents. Si les gens veulent approfondir la question, ils peuvent nous contacter et nous pourrons alors déterminer le processus à suivre pour effectuer une analyse plus approfondie dans les villes clés. C'est vrai ? [Absolument] Parce que vous n'en êtes qu'au début.

Jennifer Barrett [00:14:57] Oui. Et dans notre rapport, je n'y ai pas fait référence, mais notre rapport comprend une boîte à outils à la fin, qui est en fait une sorte de méthode pour que d'autres villes ou parties prenantes puissent suivre un processus similaire à celui que nous avons suivi pour évaluer l'opportunité.

Mary Rowe [00:15:09] Oui. Et encore une fois, vous savez, ce n'est pas simple et ce n'est pas la solution miracle, mais ce que nous suggérons, c'est que cela devrait faire partie, comme vous le suggérez, d'un outil important dans la boîte à outils. Merci, Jen. Restez aussi longtemps que vous le souhaitez. Je sais que vous resterez dans l'ombre et que nous pourrons vous rappeler si nous en avons besoin. Steven Paynter nous accompagne. Gensler a été impliqué dans les premiers jours de ce projet, et le cabinet et les collègues de Steven ont participé à la création de l'œuvre.

Mary Rowe [00:15:29] Steven, je vais d'abord vous demander de nous présenter en quelques minutes votre point de vue et le travail que vous faites dans le domaine des conversions. Je suis ravie de vous voir.

Steven Paynter [00:15:37] Oui, content de vous voir et merci de vous joindre à nous. Je m'appelle Steven Paynter. Je suis associé chez Gensler. Je suis basé à Toronto, mais depuis quatre ans, je réalise ces études et ces analyses de conversion en Amérique du Nord et dans certaines parties de l'Europe. Au cours des trois dernières années, depuis que nous avons commencé, juste avant COVID, j'ai analysé plus de 800 bâtiments et nous avons travaillé avec presque ? plus d'une douzaine de villes et environ 500 promoteurs individuels et parties prenantes. C'est ce que nous avons fait. Notre approche est vraiment riche en données. Il est évident que je ne pourrais pas m'asseoir et concevoir 800 bâtiments. Nous avons donc adopté une approche riche en données qui nous a permis de comprendre comment ces projets peuvent fonctionner, quel est leur impact sur les villes et sur la population des centres-villes, et d'encourager ce dynamisme que nous cherchons à rétablir dans la plupart de nos centres-villes.

Mary Rowe [00:16:48] C'est un travail en cours. C'est vrai ? C'est une partie de l'histoire que nous essayons de générer ici : vous faites un inventaire, vous voyez où se trouve le potentiel et, pour utiliser cette expression horriblement galvaudée, " où se trouvent les fruits les plus faciles à cueillir ? Existe-t-il des tests que nous pourrions commencer à évaluer pour voir s'ils valent la peine d'être poursuivis ? Et si oui, quelle est la typologie la plus logique ? Oui ? Il s'agit d'un processus itératif...

Steven Paynter [00:17:08] Oui, c'est itératif. Et ce que nous avons découvert, pour répondre à votre remarque sur les opposants, c'est qu'en fait, lorsque nous nous sommes lancés dans ce projet, nous avons étudié le grand nombre de bâtiments et nous avons fait 14 millions de pieds carrés à Calgary à titre d'exemple.

Steven Paynter [00:17:23] Il est vrai que les opposants ont raison. Beaucoup de bâtiments ne fonctionnent pas physiquement et les personnes qui sont plus positives ont également raison parce qu'environ 30 % des bâtiments que nous étudions sont d'excellents candidats à la conversion et sont parfaitement adaptés à des unités résidentielles qui peuvent vraiment ajouter beaucoup de diversité à la mixité d'utilisation d'un centre-ville. Ce n'est donc pas que... J'essaie juste de jouer le jeu de tout le monde. Mais, vous savez, les deux parties ont raison. C'est difficile, sauf si vous avez ce genre d'immeuble Boucle d'or et c'est ce que nous aidons à identifier. Comment trouver ces bâtiments ? Comment en trouver deux ou trois ensemble pour créer un quartier à usage mixte ? Et comment faire en sorte que la politique s'aligne pour soutenir et encourager cela aussi ?

Mary Rowe [00:18:09] Je veux dire que j'ai toujours... Ma réaction à ce sujet est que nous ne pouvons pas ignorer les choses parce qu'elles sont difficiles. Vous savez, il est parfois difficile de faire ce qu'il faut. Mais je comprends que l'économie doit fonctionner. Passons à vous, Joe. Vous êtes un praticien de la question. Vous êtes au centre-ville, cette belle nature d'Halifax. Vous voyez le beau soleil des Maritimes et le nom de votre entreprise attire l'attention de Toronto. Mais vous n'êtes pas ce "trottoir". Vous êtes l'autre "Sidewalk". Alors, Joe, parlez-nous de votre expérience à Halifax avec toute la discussion sur la conversion et ensuite nous irons de l'avant... nous continuerons vers l'est. Nous continuerons vers l'est.

Joe Nickerson [00:18:42] D'accord, très bien. Oui, je vous remercie de m'avoir invité. Merci à tous de vous être joints à nous. Je m'appelle Joe Nickerson, je suis partenaire de Sidewalk Red, c'est le nom de notre société. Il s'agit de Sidewalk Real Estate Development. Nous sommes donc un promoteur de quartier à Halifax, en Nouvelle-Écosse.

Joe Nickerson [00:19:00] Mon partenaire a créé notre entreprise il y a sept ou huit ans, nous sommes donc relativement nouveaux sur la scène du développement, mais nous nous sommes développés et nous avons vraiment concentré nos efforts sur quelques zones centrales du centre-ville de Halifax et du centre-ville de Dartmouth. Nous avons pris de l'ampleur, vous savez, nous sommes une entreprise intégrée verticalement. Nous avons en interne la gestion de la construction, l'entreprise générale et la gestion immobilière, ainsi que le développement. Nous nous sommes donc lancés dans la conversion de bâtiments de manière assez honnête et nous sommes tombés dedans parce que nous nous concentrons sur quatre domaines spécifiques et que nous ne sommes pas dispersés sur une vaste zone géographique. Nous nous concentrons vraiment sur la création de quartiers sains et sur le long terme. C'est pour cette raison que nous avons repéré des bâtiments anciens présentant des taux d'inoccupation élevés et que nous avons été en mesure de les cibler et de les acquérir. Au fil du temps, nous nous sommes concentrés sur la réutilisation adaptative à plus petite échelle et nous avons développé ce projet jusqu'à ce qu'il soit présenté dans le rapport avec un immeuble de bureaux à plus grande échelle sur lequel nous sommes actuellement en train de construire. Pour nous, il s'agit d'un projet de quartier. Ce n'est certainement pas une chose facile à faire, mais comme nous avons commencé à petite échelle et que nous avons fait notre chemin, nous connaissons un peu les pièges que vous rencontrerez. J'aurais aimé rencontrer Steven lorsque nous avons commencé à acheter certains de ces bâtiments pour en comprendre pleinement certains aspects. Mais je pense qu'il y a une expérience d'apprentissage pour certaines choses. Mais ce que nous aimons vraiment dans ces immeubles, et nous avons surtout visité les structures brutalistes de grande hauteur dont nous parlons, c'est qu'il s'agit d'un produit différencié pour notre marché. Il n'y a pas beaucoup de produits différenciés. Il y a beaucoup de nouveaux produits qui sont construits à partir d'une plateforme de matérialité similaire pour construire l'unité.

Joe Nickerson [00:20:56] Il y a donc un certain niveau de créativité, mais il est rare dans les nouvelles constructions que l'on voit des planchers de 11 1/2 pieds à 16 1/2 pieds d'un étage à l'autre, ce qui est ce avec quoi nous travaillons, vous savez, dans notre bâtiment actuel. Pour nous, c'est donc le voisinage qui compte. Il est évident qu'il faut tenir compte des chiffres et de l'aspect pratique d'un investissement. Mais en fin de compte, nous sommes des propriétaires à long terme, nous sommes fortement investis dans les quartiers à long terme, et nous croyons passionnément dans les produits différenciés et les lofts, que nous sommes en mesure de cibler avec ce type d'immeubles.

Mary Rowe [00:21:35] J'adore l'idée que vous êtes un développeur de quartier. Je dois dire que j'adore ce positionnement sur le marché. Et je suis également fascinée, pour ceux qui n'appartiennent pas au monde de l'architecture, par le fait que j'ai été davantage exposée à ce phénomène lorsque je vivais à New York et que j'ai entendu les architectes parler du Brutalisme. Vous savez, le brutalisme a une signification très différente dans d'autres secteurs. Mais si c'est la solution à l'architecture brutaliste, c'est peut-être une bonne chose, je le dis simplement... Mais il y a aussi l'aspect des conditions favorables. Il est intéressant de noter que Halifax et Calgary sont deux villes confrontées à un ensemble de défis particuliers, et je pense que c'est instructif pour nous, alors que nous continuons à avancer sur ce sujet. Passons maintenant à une autre ville, à une autre échelle, et où d'autre que la ville de New York. Melissa, merci de nous avoir rejoints. Peut-être pourriez-vous expliquer aux gens ce que fait EDC. J'ai vécu à New York pendant six ans. Je connais bien l'importance d'EDC, mais donnez aux gens qui nous écoutent un petit rappel de ce que vous dirigez, puis parlez-nous un peu de la façon dont New York réfléchit au potentiel de conversions.

Mary Rowe [00:22:35] Et je suppose qu'il s'agit principalement de Midtown, mais vous allez nous en dire plus. A vous de jouer. Merci de nous avoir rejoints.

Melissa Román Burch [00:22:39] Absolument. Merci, Mary, de m'avoir invitée. Oui. Je m'appelle Melissa Román Burch. Je suis directrice des opérations à la New York City Economic Development Corporation. Nous nous situons à l'intersection des entreprises et du gouvernement. L'EDC n'est pas une agence gouvernementale. Nous travaillons en étroite collaboration avec la mairie et notre conseil d'administration indépendant compte un certain nombre de membres nommés par le maire. Mais fondamentalement, nous sommes une organisation immobilière en interface avec le secteur privé. Nous sommes autofinancés à 100 %. Nous ne percevons pas d'impôts municipaux pour financer les activités des 500 personnes qui travaillent à l'EDC. Nous nous finançons nous-mêmes, grâce à notre portefeuille immobilier. Nous sommes une société d'utilité publique, sans but lucratif. Nous gérons donc l'ensemble de notre portefeuille de 60 millions de pieds carrés en fonction d'un double objectif de rendement financier et d'impact social mesuré. En particulier, en ce qui concerne les conversions de bureaux en logements et en raison du rôle que nous jouons en quelque sorte à l'intersection entre les entreprises et le gouvernement, nous avons été sollicités par la mairie, par le maire Adams, en partenariat avec le gouverneur Hochul, pour rédiger un rapport dès le début de leur administration, qui a commencé en janvier 2022, afin de se concentrer sur la manière de renforcer les quartiers d'affaires de New York. Ce rapport, appelé New New York Report, a été élaboré sous la direction de deux maires adjoints, Dan Doctoroff et Richard Barry, ainsi que d'un groupe d'experts composé de 50 activistes, promoteurs de quartier, promoteurs immobiliers, chefs d'entreprise, responsables civiques, universitaires, bref, d'une large coalition de personnes qui se sont réunies pendant six mois et ont formulé 40 recommandations qui constituent véritablement la feuille de route de la ville de New York pour ses quartiers d'affaires au cours du prochain mandat du maire.

Melissa Román Burch [00:24:50] Elle a également éclairé notre stratégie législative en ce qui concerne les choses que nous voulons accomplir au niveau de la ville, mais aussi celles qui sont en quelque sorte contrôlées et dictées au niveau de l'État. L'une des 40 recommandations concerne la conversion des bureaux en logements. Je voudrais insister sur le fait qu'il ne s'agit pas de la solution miracle, mais qu'il s'agit d'un outil essentiel et que nous pensons qu'il est temps de nous concentrer sur la manière de créer le cadre législatif adéquat afin de donner plus de flexibilité à la communauté immobilière pour qu'elle puisse répondre à la question de la réaffectation et de l'adaptation des immeubles de bureaux. Nous pensons que du point de vue de l'offre, il y a environ 90 millions de mètres carrés d'espaces de bureaux vacants dans la ville de New York à l'heure actuelle. Cela représente environ 450 millions de mètres carrés à Manhattan. Nous savons que certains de ces espaces de bureaux doivent être modernisés et rester des bureaux, car nous avons besoin d'excellents immeubles de bureaux, phénoménaux, qui attireront les entreprises innovantes et les meilleurs talents. Ce n'est donc pas l'objet de la discussion d'aujourd'hui. Mais je tenais à souligner qu'il s'agit absolument de l'une des 40 recommandations. Alors que nous réfléchissons à la conversion des bureaux en logements, nous reconnaissons également qu'il existe une opportunité de transformer les immeubles de bureaux en logements. Nous reconnaissons également qu'il est possible de permettre à un plus grand nombre de bâtiments de se convertir. Nous avons à New York des réglementations obsolètes qui ne permettent pas la conversion de bâtiments plus anciens, je suis désolé, qui ont été construits plus récemment que 1961. On ne peut donc convertir que les bâtiments très anciens. Cette date est quelque peu arbitraire. Elle diffère selon les régions, mais pour la majeure partie de la ville, c'est 1961 et c'est l'une des nombreuses réglementations obsolètes que nous cherchons à mettre à jour et pour lesquelles nous devons passer par le législateur de l'État.

Melissa Román Burch [00:26:46] Pour permettre à un plus grand nombre de bâtiments de se qualifier pour la conversion. Je reviendrai juste un instant, parce que je sais que nous aurons l'occasion de nous pencher sur la question de la conversion. En plus de la conversion des bâtiments, qui, selon nous, renforcera les quartiers d'affaires en apportant plus de vitalité et de dynamisme à ces zones et en créant plus de quartiers sociaux... Des quartiers où l'on vit, où l'on travaille, où l'on apprend, où l'on joue, et que cette sorte de diversité d'utilisation dans les quartiers permettra à ce qui était plus une monoculture dans Midtown et downtown, mais principalement dans Midtown, d'évoluer vers de véritables quartiers à usage mixte. Il s'agit là d'un outil essentiel. Cela doit se faire de concert avec de nombreuses interventions au niveau des rues, des investissements dans le domaine public, des investissements dans les questions de qualité de vie, des investissements dans le paysage urbain, vous savez, la conteneurisation et d'autres choses auxquelles nous sommes vraiment confrontés en termes de paysage urbain de la ville de New York. C'est pourquoi il s'agit de l'une des 40 recommandations qui, selon nous, sont au cœur de ce que nous devons faire pour nous assurer que notre communauté d'affaires et nos quartiers d'affaires restent forts et sains.

Mary Rowe [00:28:13] Merci, Melissa. Je vous remercie. Nous reviendrons vers vous sur l'autre rive pour d'autres CityTalks. Parce que vous savez, il y a beaucoup de choses à faire. Et je pense que cela fait partie de notre conversation permanente sur la façon dont nous construisons les villes, car il n'y a pas qu'une seule chose et il n'y a jamais qu'une seule chose isolée. La question est donc de savoir comment nous pouvons encourager cet aspect à devenir l'un des éléments clés. Tracy, passons maintenant à vous. Je suppose que vous êtes à Washington, D.C.

Tracy Hadden Loh [00:28:35] Je sais que Brookings est basé là-bas, mais je ne sais pas où vous vous trouvez. Mais je vous souhaite la bienvenue à City Talk et à Interested, car vous avez suivi l'évolution de la situation dans d'autres villes américaines. Je vous souhaite la bienvenue.

Tracy Hadden Loh [00:28:43] Bonjour du centre de Washington, D.C. et du pays de Piscataway. Je travaille à la Brookings Institution et je suis heureuse de me joindre à vous aujourd'hui, car je participe actuellement à un projet de recherche auquel participe un membre de l'équipe de Melissa. Nous travaillons avec des dirigeants des secteurs public et privé de New York, Philadelphie, Chicago et Seattle afin d'envisager l'avenir des centres-villes et de formuler une série de recommandations politiques sur la manière dont les villes devraient réfléchir à cette question, notamment en interrogeant de nombreux membres du groupe New New York, un groupe très distingué qui m'a beaucoup appris. Dans le cadre de ce processus, l'un des rapports de recherche générés par ce projet est un rapport portant spécifiquement sur les conversions de bureaux en logements, sur la manière d'y réfléchir. Dans ce rapport, nous essayons vraiment de clarifier ce qu'est l'intérêt public dans la conversion de bureaux en logements, parce qu'il y a de nombreux intérêts qui sont pertinents pour le propriétaire de l'immeuble. Mais quel est l'intérêt public au sens large ? Nous devons le comprendre clairement et spécifiquement afin d'élaborer les bonnes politiques en matière de conversion des bureaux en logements et, comme dans toute conversation politique, nous devons également comprendre quel sera le rôle de ces politiques dans la réduction ou l'aggravation des inégalités. Car il y a... L'économie politique des centres-villes est un élément important de ce dont nous parlons. Nous parlons de l'avenir des centres-villes. Dans ce rapport, pour faire un rapide tour d'horizon, nous expliquons que cette conversation n'en est qu'à ses débuts. Je sais qu'on a l'impression que les quatre dernières années se sont écoulées en un million d'années, mais en fait, le marché des bureaux n'est pas encore clair.

Tracy Hadden Loh [00:30:38] Dans la plupart des marchés, les bâtiments ne sont pas encore en train de refaire leur prix. Il est donc trop tôt pour intervenir sur un ... vous savez, dans certains cas, surtout en termes de ... jeter beaucoup d'argent sur le problème. Il n'est pas non plus évident que le retour au bureau ait atteint un plateau, car une chose que beaucoup de gens ignorent encore, c'est à quel point le retour au bureau et l'utilisation des bureaux varient d'un marché à l'autre, tant au niveau national que mondial. Les arguments fiscaux en faveur de la conversion varient d'une ville à l'autre. Il n'existe pas de solution unique. Le rôle que joue la théorie est différent selon les espaces et les lieux, et les villes auront donc besoin de solutions personnalisées. Toutes les villes devraient se poser la question suivante : avant de convertir des bureaux en logements, avez-vous essayé de construire des logements ? De nombreuses villes n'ont pas essayé. Une astuce étrange qui pourrait sauver les villes consiste simplement à construire des logements près des emplois, ce qui est la raison d'être des villes. C'est la raison pour laquelle nous avons des villes. J'essaie donc de rappeler cela à tout le monde. Il ne s'agit pas non plus de parler des centres-villes, même si c'est un sujet qui m'intéresse. Les villes doivent réfléchir à la manière de créer des environnements bâtis flexibles. Cela dépasse même le cadre des villes. C'est le cas partout. Cela concerne aussi les zones rurales, n'est-ce pas ? Nous vivons dans un monde où le rythme du changement est plus rapide que jamais, où les crises s'accumulent et où nous devons améliorer notre capacité de réaction. Notre environnement bâti doit devenir plus flexible. Tout ne peut pas prendre toutes ces années pour être étudié, et nous devons simplement être en mesure de faire plus avec ce que nous avons. Je pense donc qu'il s'agit d'un débat politique qui concerne tout le monde.

Tracy Hadden Loh [00:32:39] Et c'est un message que j'adresse en particulier à mon public fédéral, mais qui, je pense, est également utile aux villes, car il ne s'agit pas seulement des centres-villes, mais aussi des quartiers. Et cela peut éclairer la conception des politiques.

Mary Rowe [00:32:52] J'apprécie, vous savez, l'idée que vous... nous devons attendre plus de nos bâtiments qu'ils ne peuvent le faire. En Europe, ils ont évolué pendant des centaines d'années pour répondre à différents types d'objectifs. Et vous le voyez... une fois que vous l'avez vu une fois, vous le voyez un milliard de fois, quelque chose qui était une école devient ensuite un lieu de foi et devient ensuite un rassemblement communautaire, puis revient, vous savez, 60 ans plus tard, c'est quelque chose d'autre. Donc, comme vous le suggérez, cette idée que la durée de vie d'un bâtiment et la flexibilité que nous voulons voir, c'est un point très important et que nous ne devrions plus vraiment construire quoi que ce soit pour un usage unique, je suppose que c'est le défi, n'est-ce pas ? Et que nous... Oui, je sais. Et j'apprécie ce que vous suggérez. Cela fonctionne à toutes les échelles. C'est un principe d'urbanisme autour de l'adaptabilité. J'ai donc quelques questions à poser au groupe, si je peux les lancer. Permettez-moi de poser cette question sur l'intérêt public, Tracy, qui semble encadrer votre rapport. Melissa, y pensez-vous beaucoup ? Je veux dire, comment voyez-vous le secteur commercial servir l'intérêt public ? Y avez-vous réfléchi, vous devez vivre avec cela tout le temps ?

Melissa Román Burch [00:33:54] Oui, je veux dire que c'est une excellente question et que nous l'avons bien assimilée en tant qu'Economic Development Corporation. Nous réfléchissons à la manière de développer l'économie et de créer des emplois.

Mary Rowe [00:34:06] Mais, vous savez, nous réfléchissons aussi à ce que signifie, vous savez, être capable de maintenir ce rythme de croissance de l'emploi. Nous sommes en partie confrontés à une crise du logement abordable dans la ville de New York. Je ne pense pas que nous soyons les seuls dans ce cas. Mais je tenais à préciser qu'il s'agit d'une crise qui dure depuis une décennie. Mais il y a aussi une sorte de nouvelle reconnaissance du fait que, vous savez, au cours de la dernière décennie, nous avons assisté à une croissance incroyable de l'emploi. Près de 900 000 nouveaux emplois ont été créés à New York entre 2010 et 2020. Au cours de la même période, environ 206 000 unités de logement ont été créées. Bien que l'offre de logements ne se limite pas à la ville et qu'elle soutienne notre base d'emplois, nous sommes une économie régionale, il ne s'agit là que d'emplois dans la ville de New York. Il y a eu une inadéquation entre le type de croissance et les nombreuses restrictions qui ont empêché la production de logements. Nous pensons donc à l'intérêt général. Je tiens à souligner que New York a déjà procédé de la sorte par le passé. Et nous sommes très attentifs, comme moi assis dans ce fauteuil aujourd'hui, aux exemples précédents. Je tiens à souligner que Lower Manhattan, qui était extrêmement centré sur les bureaux et qui, à la fin des années 90 et au début des années 2000, était déjà confronté à des taux d'inoccupation élevés dans les bureaux parce que le personnel de bureau devenait obsolète et non compétitif par rapport à l'offre de bureaux plus récents dans Midtown, a mis en place un programme d'abattement fiscal, appelé 421G, qui a permis la conversion d'espaces de bureaux en logements dans Lower Manhattan, dans un emplacement très limité.

Melissa Román Burch [00:36:07] 13 000 unités ont été converties et créées, environ 13 millions de pieds carrés convertis, créant environ 13 000 unités. Puis ce programme a pris fin. Cet abattement, qui a été utilisé pour démontrer que le logement pouvait prospérer et survivre dans le sud de Manhattan, a pris fin et 17 000 unités supplémentaires ont été créées dans le sud de Manhattan sans abattement. Je pense donc que cette question du bénéfice public concerne également l'utilisation publique des ressources et la manière dont nous envisageons les incitations fiscales. Vous savez, j'ai apprécié votre commentaire, Tracy, sur le fait que nous sommes encore dans les premières phases et que nous constatons que le marché est en train de convertir de lui-même les bureaux en logements. Nous en voyons des exemples, n'est-ce pas ? Cependant, rien de tout cela ne se produit avec des logements abordables. C'est pourquoi une grande partie du débat que nous avons en ce moment, alors que nous réfléchissons à nos actions législatives, est de savoir si nous voulons introduire des abattements pour inciter à la création de conversions avec des logements abordables. Je tenais donc à ce que cette question soit abordée dans le cadre de ce débat.

Mary Rowe [00:37:27] Merci, Melissa. Vous savez, nous avons reçu Carl Weisbrod il y a probablement 18 mois pour parler du Lower Manhattan et... avant que les gens n'en parlent vraiment comme ils le font maintenant. Et une partie de notre commentaire était que c'était une autre crise, le 11 septembre, qui présageait la nécessité de repenser la façon de créer un quartier complet. Je n'étais pas à New York à l'époque, mais j'y ai vécu par la suite. L'un des dilemmes qui se posaient alors était qu'il fallait investir dans le domaine public. L'introduction de l'utilisation mixte dans ces quartiers qui étaient principalement monoculturels s'explique en partie par le fait que d'autres types d'utilisation, des investissements dans des espaces civiques, des investissements dans des épiceries, vont devoir être mis en place.

Mary Rowe [00:38:06] En fait, je pense que ce que vous voulez dire, Tracy, c'est qu'il faut essayer de créer des quartiers qui offrent des possibilités de travail et de loisirs et des possibilités résidentielles. Joe et Steven travaillent tous deux dans des villes où ils ont dû faire face à cette situation. Steven, je voudrais m'adresser à vous parce que Calgary est devenue une sorte d'enfant-vedette d'affiche pour cette question, parce que vous avez eu des bureaux et des étages vides pendant près de dix ans dans cette ville. Y avait-il donc un sentiment d'urgence à se réorienter et à savoir que ces espaces n'allaient pas se remplir de sitôt, n'est-ce pas ?

Joe Nickerson [00:38:41] Oui, absolument. Si vous regardez la situation de Calgary en 2019, avant la pandémie, le taux d'inoccupation était de 32 %. Et si vous prenez en compte les espaces sous-loués, il était supérieur à 40 %. Ils étaient donc en avance sur la courbe d'une mauvaise manière en termes de problème et de variante de la courbe en termes d'élaboration d'une solution. Si vous regardez leur programme actuel, qui encourage les conversions à 75 dollars le pied carré, vous pouvez obtenir 75 dollars et il s'agit en fait d'une subvention en espèces plutôt que d'une taxe. Les abattements sont très efficaces et faciles à comprendre, mais ils sont associés à des fonds destinés à améliorer les infrastructures publiques. Ainsi, plus de parcs, plus d'écoles, la réparation de certains transports en commun. Mais l'avantage de se débarrasser de cette monoculture, c'est que l'on peut, par défaut, résoudre certains de ces problèmes en rapprochant les gens de leur lieu de travail. Et comme Tracy l'a dit tout à l'heure, placer les gens à leur travail est la raison d'être d'une ville. Vous savez, si vous pouvez amener les gens au centre-ville, vous réduisez en fait les trajets domicile-travail.

Joe Nickerson [00:39:49] Vous réduisez ainsi la pression sur les transports en commun. Et vous pouvez en fait réutiliser une partie du centre-ville qui n'est utilisé que de 9 à 5 pendant la semaine et l'utiliser les soirs et les week-ends. Vous verrez, Toronto est un bon exemple... Tout le système PATH ferme à 18 heures et reste fermé tout le week-end. Si nous commencions à faire venir des gens ici, tout d'un coup, ce système serait plus utilisé qu'il ne l'est aujourd'hui. Il en va de même pour les parcs du centre-ville. Personne ne s'y rend le week-end, personne ne s'y rend le soir. Une partie de l'infrastructure existe. Elle n'est tout simplement pas utilisée...

Mary Rowe [00:40:25] D'une manière adaptable 24 heures sur 24, 7 jours sur 7. C'est exactement ce à quoi Tracy voulait en venir, à savoir que nous devons disposer d'espaces flexibles pour les personnes qui nous écoutent et qui ne viennent pas du centre de l'univers, c'est-à-dire de Toronto. Le PATH est un centre commercial souterrain, c'est une passerelle qui crée des liens entre le CBD. Avant la création de COVID, il était peuplé de toutes sortes de petites boutiques et d'objets divers. Dans d'autres parties du pays, on les appelle " plus fifteens " ou ils sont situés là, ce sont des connecteurs, des formes de connexion qui se construisent d'un bâtiment à l'autre. Je voudrais revenir sur une question que Joe a mentionnée et interroger le gang à ce sujet. Quelle est l'importance de la propriété du bâtiment ? Joe, vous avez dit "nous sommes là pour le long terme", donc vous continuez à être propriétaire de ces bâtiments. Quelle importance cela revêt-il ?

Joe Nickerson [00:41:16] De notre point de vue, cela nous aide certainement à donner un sens au réinvestissement dans les bâtiments. C'est, je pense, plus du point de vue de l'investissement dans le quartier. La nature à long terme de ce que nous faisons est importante parce que certains de ces projets et certaines de ces stratégies que nous mettons en œuvre n'ont pas de fenêtres de retour sur investissement de cinq ou sept ans comme la structure typique d'une FPI ou d'une société de capital-investissement qui a des exigences de retour sur investissement plus immédiates.

Joe Nickerson [00:41:51] Cela nous permet donc d'aborder le quartier d'une manière différente. Je ne pense pas que du point de vue de la conversion des bâtiments, il faille nécessairement que ce soit la même chose. Par exemple, nous regardons... le bâtiment que nous sommes en train de convertir fait un peu moins de 200 000 pieds carrés. C'est en fait un projet plus rapide pour nous que la construction d'un bâtiment neuf comparable. Vous savez, et c'est un peu une licorne. Il y avait le bon taux d'inoccupation là-dedans. Il est situé au bon endroit, mais il s'agit d'un bâtiment existant. Donc, si vous pouvez trouver un moyen de le convertir sans avoir à modifier la structure et à creuser un trou au cœur du centre-ville, vous savez, il y a des progrès à faire grâce à cela. Mais je pense que nous sommes arrivés plus tôt dans le processus, sans incitations naturelles. La façon dont nous avons fait avancer les choses à Calgary, c'est que nous avons fait une analyse de rentabilité pour ce bâtiment spécifique. Il n'y en a pas partout. Il s'agit d'un bâtiment que nous avons acheté hors marché parce que nous l'avions identifié comme une opportunité et que le taux de rendement était raisonnable, mais ce n'est toujours pas le cas... Je pense que c'est une contrainte de l'offre et de la demande que nous rencontrons ici aussi.

Mary Rowe [00:43:00] En tant que promoteur, propriétaire promoteur, vous fournissez essentiellement du capital patient. Et le dilemme auquel nous sommes confrontés, c'est que si vous regardez le parc commercial dans les villes dont nous parlons, en particulier à New York et à Toronto et dans les grands centres urbains étudiés par Tracy, ce sont généralement de grandes institutions financières, des fonds de pension ou des sociétés de placement immobilier qui possèdent ces bâtiments et qui ne sont pas dans le domaine du capital patient. C'est donc une question intéressante : d'où doit venir l'argent ? Pensons-nous que nous aurons un jour un climat financier avec suffisamment d'abattements ou de subventions ? Je vois que le chat est en train d'exploser.

Mary Rowe [00:43:38] Il y a donc beaucoup d'idées différentes. D'après nous, d'où devrait provenir l'argent pour construire des bâtiments à plus grande échelle ? Ou est-ce que nous disons qu'il faut les oublier ? Ne vous concentrez pas sur ces grandes tours qui se trouvent derrière moi. Concentrons-nous plutôt sur l'échelle de construction que Joe a identifiée et examinons ce secteur. Avez-vous des idées à ce sujet ? Tracy, Steven ou Melissa ?

Steven Paynter [00:43:59] Je pense que je peux commencer... L'une des grandes choses que nous avons constatées, c'est que les bâtiments à grande échelle sont généralement plus récents et qu'ils produisent généralement trop d'unités. Je sais que cela peut paraître étrange, mais on ne peut pas soudainement lancer un projet de mille logements et s'attendre à ce qu'il soit A) réussi et B) achevé dans un délai raisonnable. La plupart du temps, si l'on considère ces immeubles de 20 étages, peut-on produire entre 100 et 400 logements ? Il semble que ce soit la taille dans laquelle les gens sont prêts à investir. Maintenant, je ne sais pas si cela doit être, vous savez, le genre de capital patient ou si une partie peut devenir un condominium. Mais je pense que nous avons besoin d'un mélange de choses que les gens peuvent posséder, de choses qu'ils peuvent louer et les incitations aident à faire pencher l'aiguille pour créer plus de ces choses et les créer plus rapidement. C'est donc là que ce type de partenariat entre différents types de financement entre en jeu.

Mary Rowe [00:45:02] Steven, pouvez-vous imaginer un immeuble mixte ? Verrons-nous un jour une situation où vous pourriez convertir une partie d'un bâtiment commercial en logements et le reste pourrait rester commercial ?

Tracy Hadden Loh [00:45:12] C'est déjà le cas et beaucoup d'endroits ...

Mary Rowe [00:45:13] C'est déjà le cas...

Steven Paynter [00:45:16] Et New York est prête pour cela, d'ailleurs. Toute ville qui a des podiums, des bâtiments avec des tours plus petites. Oui... le bâtiment en forme d'œuf...

Mary Rowe [00:45:24] Mais nous le faisons déjà avec les commerces. Les commerces sont installés au rez-de-chaussée et ensuite, Tracy, comment construisons-nous le bâtiment si nous voulons y réintégrer des commerces, comment cela fonctionnerait-il ? Tracy Comment voyez-vous cela dans d'autres villes ?

Tracy Hadden Loh [00:45:33] Ainsi, les locataires des bureaux sont déplacés vers les étages inférieurs par une rangée d'ascenseurs, puis le haut du gâteau est converti en logements étonnants desservis par une deuxième rangée d'ascenseurs. Ou bien le bas est un hôtel et le haut des bureaux, comme vous pouvez faire un gâteau en utilisant différentes couches et de différentes manières.

Mary Rowe [00:45:54] Melissa, est-ce qu'on en parle dans le centre ville ou dans d'autres quartiers de New York ?

Melissa Román Burch [00:45:58] Absolument. Et pour l'instant, c'est vraiment la seule alternative que nous ayons pour la conversion. On voit beaucoup de bâtiments mixtes parce qu'il y a un plafond sur la quantité de logements qu'un site peut avoir à New York. Nous l'appelons le plafond FAR, mais nous n'avons pas besoin d'entrer dans les détails. Mais il existe actuellement une législation qui tente de lever ce plafond afin que nous puissions créer des bâtiments à usage unique par le biais de la conversion. À l'heure actuelle, de nombreux bâtiments, à moins qu'il ne s'agisse de bâtiments plus petits, doivent être transformés en bâtiments à usage mixte. C'est donc tout à fait faisable. Je voulais juste ajouter que, vous savez, il y a tout un Rubik's Cube de ... Je veux dire, en partie pourquoi ce sujet est si fascinant, c'est qu'il y a tout un Rubik's cube de facteurs qui entrent vraiment en ligne de compte pour déterminer, site par site, s'il y a une opportunité de conversion. Et certains d'entre eux sont des caractéristiques physiques.

Melissa Román Burch [00:46:55] Et je sais que Steven les a étudiés dans Joe, les a vécus dans ses projets. Vous savez, comment pouvons-nous créer de la flexibilité en termes de typologies résidentielles avec un zonage qui nous permette de penser à des chambres sans fenêtres à New York ? Il y a différents types de choses qui ont fonctionné avec succès dans d'autres villes. Et je pense que cela fait partie des discussions, car nous savons que de nombreux bâtiments que nous pourrions vouloir convertir ont une surface au sol plus importante et doivent faire face à des problèmes à New York concernant la profondeur de la surface au sol et l'accès aux fenêtres. Mais je ne suis pas expert en la matière. Je voulais juste reconnaître que c'est même, vous savez, quand vous parlez de propriété, c'est une autre de ces questions, la structure du capital de l'immeuble. Vous savez, certains bâtiments n'appartiennent pas à trois ou quatre grandes institutions, mais à des consortiums entiers d'environ 30 personnes différentes dans la structure de propriété. Il est donc extrêmement compliqué de prendre de bonnes décisions dans ce domaine. Ces bâtiments sont en quelque sorte assis sur un flux de trésorerie agréable et constant depuis 20 ou 30 ans, et leur structure de propriété n'est même pas habituée à prendre de grandes décisions stratégiques, comme par exemple quelque chose de l'ordre de "voulons-nous convertir ce bâtiment à une toute autre utilisation ?". La structure du capital est donc très importante, tout comme la propriété, et cela fait partie du Rubik's Cube de ce qui permettra à un bâtiment d'être converti, en plus de certaines de ses caractéristiques physiques.

Tracy Hadden Loh [00:48:28] Je voudrais rebondir sur ce qu'a dit Melissa et revenir à votre question, Mary, à savoir d'où va venir l'argent pour payer cela et comment cela va-t-il fonctionner ? Les deux plus grands obstacles à la conversion ne sont pas... Ce n'est pas une question de faisabilité, de zonage ou de quoi que ce soit d'autre.

Tracy Hadden Loh [00:48:42] Ce sont des obstacles... Les deux grands obstacles sont que très peu d'immeubles de bureaux sont réellement vides. Ils sont juste à moitié vides... Il s'agit donc d'immeubles à flux de trésorerie positif qui ont des locataires. Cela signifie que la valeur de l'immeuble est un obstacle... si quelqu'un se dit : " Yo, cet immeuble est libre ", il se dit : " D'accord, je vais voir ce que je peux en faire ". Mais ce n'est pas gratuit parce que c'est un bâtiment à flux de trésorerie positif. Et donc des questions comme... S'il faut même le convertir. Qui va aider à rendre cela possible ? Il s'agit d'aborder les aspects économiques de la question. Et le secteur public n'est pas le seul à jouer ce rôle. C'est vrai. Ce qui a débloqué un grand nombre de conversions dans le Lower Manhattan, c'est aussi que les immeubles ont été saisis ou que les propriétaires ont fini par admettre qu'ils ne valaient pas ce qu'ils disaient depuis le début et qu'ils ont réévalué leur prix.

Steven Paynter [00:49:39] C'est ce qui se passe actuellement à grande échelle...

Tracy Hadden Loh [00:49:40] Mais c'est une étape nécessaire. J'entends des villes parler d'incitations... D'essayer d'accélérer le processus de conversion et d'envisager des incitations ou d'acheter des bâtiments à leur valeur d'avant la pandémie. Et je ne pense pas que ce soit une utilisation appropriée de l'argent public.

Mary Rowe [00:50:00] Vous n'accéléreriez pas ....

Tracy Hadden Loh [00:50:02] Quelqu'un comme ça ici. Et c'est comme si ça allait être CRE.

Mary Rowe [00:50:06] D'accord, Melissa et Steven, allez-y Melissa ...

Melissa Román Burch [00:50:10] Je dirais qu'il n'y a pas assez d'argent public dans le monde pour résoudre la crise du logement abordable ou, vous savez, pour réfléchir à l'environnement bâti de nos villes. C'est pourquoi il est essentiel que les pouvoirs publics réfléchissent à la manière de tirer parti de l'investissement privé. Toute mesure d'incitation devrait donc porter sur la manière d'obtenir un effet de levier sur l'investissement privé.

Melissa Román Burch [00:50:30] Je voulais juste préciser que notre cadre, vous savez, la façon dont la ville de New York envisage la question est très axée sur le partenariat public-privé, mais il est absolument certain que nous créons, vous savez, nous catalysons des investissements qui n'auraient pas eu lieu sans certaines de ces interventions. C'est ainsi que nous pensons vraiment aux actions que nous entreprenons, à ce qui est nécessaire et à ce qui ne l'est pas.

Mary Rowe [00:50:54] Steven, venez nous rejoindre.

Steven Paynter [00:50:55] Oui. Ce dont Tracey parle, c'est de la réévaluation des prix qui est en train de se produire. Si vous regardez les informations que JP Morgan a publiées en janvier, ils ont dit qu'il y aurait 5 milliards de dollars de défauts de paiement sur l'immobilier commercial cette année. Il y a deux semaines, elle a révisé cette estimation pour la porter à 40 milliards de dollars. La réévaluation des prix est donc en cours et ces structures de propriété compliquées en sont témoins. Et les échanges commerciaux se développent. C'est la raison pour laquelle Joe peut acheter un immeuble à Halifax, parce qu'il se retrouve en défaut de paiement et que son prix baisse sur le marché. À mon avis, les mesures d'incitation ne consistent pas à acheter ces immeubles. Car vous avez raison, c'est une utilisation un peu ridicule de l'argent. Il s'agit en fait de créer une dynamique que l'on n'obtiendrait pas autrement. Pour en revenir à Calgary, parce que c'est la ville la plus avancée dans ce domaine, lorsque nous avons fait l'étude avec eux, nous avons analysé toutes les données et nous avons dit, nous pensons que vous pouvez faire ... 3 millions de pieds carrés de conversions ... Cela se produira si vous changez les règles de zonage et si vous demandez aux gens de le faire. Ils ont répondu que ce n'était pas suffisant. Ils avaient un problème d'inoccupation de 14 millions de mètres carrés. Ils voulaient se débarrasser de la moitié d'entre eux. C'est là qu'interviennent les mesures d'incitation : nous pouvons faire 3 millions de mètres carrés sur le marché.

Steven Paynter [00:52:11] Très bien. Nous savons qu'ils doivent atteindre 6 pour stabiliser nos recettes fiscales. Que devons-nous donc investir pour y parvenir ? Et ils ont considéré cela comme un investissement. Je pense que le retour sur investissement n'était que d'environ cinq ans pour attirer les gens dans le centre-ville afin d'augmenter les recettes fiscales et d'amortir l'investissement. Je pense donc que c'est là que l'argent public intervient. Il ne s'agit pas de payer, mais de faire en sorte que les choses se fassent plus rapidement. C'est ce qui s'est passé à New York, dans le centre ville de New York, je crois que vous avez parlé de 13 000 unités créées, puis de 17 000 après l'abattement fiscal. C'est ce dont nous parlons aujourd'hui. Il s'agit de savoir comment donner un coup de fouet pour en récolter les fruits à l'avenir.

Tracy Hadden Loh [00:52:49] Je pense que c'est la bonne façon de voir les choses. Je pense que c'est la bonne façon de voir les choses. J'ai entendu parler du logement abordable comme d'un intérêt public dans les conversions. C'est tout à fait exact. C'est tout à fait la bonne façon de voir les choses. Mais un autre intérêt public extrêmement important est la stabilisation et la diversification de l'assiette fiscale de la juridiction.

Joe Nickerson [00:53:16] Une chose importante à noter, parce que du point de vue des chiffres, c'est une chose dont nous sommes très conscients et que nous comprenons d'une bonne manière en regardant beaucoup de ces bâtiments, c'est qu'il faut de l'ouverture et de la créativité. Je suis d'accord pour dire qu'il ne s'agit pas d'une question de fonds publics pour laquelle ils devraient acheter des bâtiments. Ce n'est pas une bonne utilisation des fonds. Mais l'application d'une taxe foncière, d'une incitation directe à la taxe foncière à quelque chose ... est quelque chose qui se multiplie en tant que réduction des dépenses de ce bâtiment et qui a un impact direct sur sa valeur.

Joe Nickerson [00:53:48] Il s'agit donc d'une façon très légère de proposer une incitation directe sans aucune condition. En tant que promoteur, en tant que personne qui étudie les opportunités, je peux modéliser cela dans un flux de trésorerie prospectif et l'appliquer. Vous pourriez me donner 5 millions de dollars aujourd'hui. Je préfère le crédit d'impôt foncier que je peux modéliser au fil du temps et qui a un impact sur la valeur de mon bâtiment. En réalité, si l'on donne ces carottes avec moins de conditions, les gens seront créatifs, trouveront des opportunités et agiront plus rapidement. En revanche, si nous accordons des financements assortis de conditions farfelues que personne ne peut réellement débloquer, rien ne se fera. Rien ne changera rapidement. Et si l'on s'attend à ce que les immeubles soient réévalués pour que les propriétaires perdent leur chemise au niveau des FPI, il n'y aura plus de capitaux à investir dans le logement lorsque les propriétaires auront perdu leur chemise dans ce domaine. Et c'est comme... aussi compliquée que soit cette question, c'est vraiment une question d'économie de première année, de première classe d'économie. C'est une question d'offre et de demande. Nous devons augmenter l'offre et nous avons besoin de plus d'investissements dans nos centres-villes, dans nos bâtiments, pour augmenter cette offre, parce que sinon elle ne sera pas construite.

Mary Rowe [00:55:07] Joe, je vais juste intervenir une seconde en tant que personne qui a échoué non pas une mais deux fois, Economics 100, et vous savez, je suis intéressée par ce que vous voyez collectivement comme utilisations potentielles de cet espace converti. Melissa, vous avez un peu abordé le sujet. Je sais que certains fonctionnaires réfléchissent à la possibilité de créer des logements sociaux subventionnés et abordables dans certaines de ces structures.

[Et pourrait-on imaginer d'autres types d'utilisations collectives ? Pourrait-on imaginer des établissements de soins de longue durée dans ces lieux, ou des dortoirs pour étudiants ? Et je sais que... tout le monde... Nous avons une discussion très animée à CityTalk, et je tiens à remercier tous ceux qui s'engagent et répondent les uns aux autres. Merci. Et comme je l'ai dit, publiez tout ce que vous dites et tous les liens que vous fournissez. Mais on s'inquiète beaucoup ici du fait que tout ce que nous faisons, c'est de créer un tas de petites unités pour les riches. Existe-t-il un moyen pour nous de cibler cela et de répondre au besoin plus profond de logement aigu que nous pouvons avoir ou au besoin de logement mixte que nous avons ? Melissa, vous d'abord, puis Steve, Joe et Tracy.

Melissa Román Burch [00:56:14] Très bien... Vous savez, c'est une très bonne question. Cette conversation sur la façon dont nous utilisons les incitations pour activer le logement abordable - dans le cadre de la conversion de bureaux en logements - est essentielle, parce que sans cela, je veux que les gens sachent que la conversion d'un bâtiment est très coûteuse. Je veux dire qu'il y a beaucoup d'investissements. Il s'agit d'une sorte de préservation presque totale de la structure. Mais, dans de nombreux cas, les bâtiments doivent parfois être reclassés. Il y a, vous savez, de nouveaux systèmes MEP. Je veux dire qu'il y a évidemment une construction intérieure totalement différente qui les accompagne. Il s'agit donc d'investissements importants. Je ne pense pas que le marché permette à ce stade de fournir des logements à 100 % au taux du marché. La plupart des logements construits à New York sont des logements locatifs. Et, vous savez, une petite partie de ces logements a été construite en copropriété. Mais je pense qu'il serait bon d'avoir un peu de tout cela.

[Je veux dire qu'une partie de notre mantra en ce moment à New York est que nous avons une crise du logement et une crise du logement abordable et que nous voulons lancer la production de tous les types, pas seulement d'un seul type. Et j'ajouterais à cela, vous savez, absolument d'autres typologies autour des logements pour personnes âgées, des logements supervisés. Je sais que nous parlons de logement, mais je voulais juste revenir sur un point que vous avez mentionné, Mary, à savoir qu'en plus de réfléchir à ce qui rend une ville dynamique et à la manière dont les immeubles de bureaux peuvent être réutilisés, ils peuvent également être réutilisés. Si nous cherchons vraiment à attirer davantage d'établissements universitaires dans notre centre-ville, nous pourrons également les réutiliser. J'étais juste, vous savez, l'EDC a été impliqué dans une transaction tout récemment à Times Square où nous avons aidé à créer un campus vertical pour une université qui met maintenant, vous savez, 300 000 pieds carrés de leur campus dans ces bâtiments. Je pense donc qu'il existe toutes sortes de créativité et, bien sûr, le fait d'intégrer ces types d'utilisation ouvre la voie. "Nous avons besoin de logements pour étudiants à proximité, ce qui est une autre typologie qui peut être liée à cette discussion sur le logement.

Mary Rowe [00:58:24] Oui, je suis d'accord avec vous sur le fait qu'il ne faut pas sous-estimer le rôle des institutions culturelles qui peuvent utiliser ces grandes surfaces. C'est vrai. J'aimerais vous faire patienter encore une heure, mais malheureusement, ce n'est pas possible. Nous n'avons que 4 minutes. Je vais donc passer rapidement à Steve, Joe et Tracy. Quels sont les points sur lesquels nous devrions garder l'œil ouvert alors que nous voyons le mélange de conversion et de réutilisation adaptative de l'espace commercial ? Steven, Joe, puis Tracy.

Steven Paynter [00:58:48] Oui, je pense que les logements abordables vont arriver, d'ailleurs, parce que beaucoup de ces bâtiments ont... des surfaces plus grandes qui favorisent en fait des unités plus grandes et des unités plus familiales. Et je pense que la prochaine grande vague que nous voyons, et je sais que CUI en a parlé également, est ce qui se passe lorsque vous combinez le besoin de logement et le besoin de ... et l'inoccupation des bureaux avec ce que nous voyons en termes de crédits de durabilité. Et la loi locale 97 à New York et ce qui se passe à travers le Canada avec cet argent qui arrive. C'est ce qui se passe au Canada. Ce nouveau parc de logements que nous produisons devrait être l'avenir du logement. Il devrait s'agir de bâtiments "net zéro". Nous allons refaire le revêtement de ces bâtiments. Nous allons réutiliser la structure en béton et économiser tout ce carbone, soit 2 millions de kilogrammes pour la construction. Nous devrions alors penser qu'il ne s'agit pas d'un problème immédiat, mais de ce que nous faisons pour une période de 50 ans. Oui, New York est tout à fait prête pour cela, grâce à la loi locale 97. Le reste d'entre nous devrait faire de même.

Mary Rowe [00:59:47] Multi résolution ... Joe.

Joe Nickerson [00:59:50] Oui, je vais essayer d'être rapide aussi. Donc, pour nous ou pour moi, je pense que c'est tout ce que nous pouvons faire pour stimuler l'offre. En gardant à l'esprit la dynamique et la santé d'un centre-ville, nous nous concentrons sur l'utilisation mixte. Je pense qu'il est essentiel de ne pas essayer de régler le problème d'un seul coup, mais de créer des incitations ouvertes avec lesquelles les gens peuvent travailler sans trop de contraintes pour essayer de réengager l'investissement dans les centres-villes. Et je pense qu'avec l'offre, des logements abordables verront le jour. Mais si nous essayons de résoudre le problème du logement abordable de manière isolée, cela va se répercuter sur les autres échelons du marché... La construction non rentable est un fait.

Joe Nickerson [01:00:36] Et c'est un peu là où nous en sommes. Donc, tout ce que nous pouvons faire pour aider à faire évoluer les besoins en matière d'approvisionnement est, je pense, la seule solution pour y parvenir.

Mary Rowe [01:00:42] Yup ... De plus en plus, de plus en plus. Dernier mot à vous, Tracy.

Tracy Hadden Loh [01:00:44] Les conversions de bureaux en logements ne vont pas résoudre la crise du logement. Il ne s'agit pas de quantités significatives d'offre. Il s'agit plutôt de créer des quartiers entiers... Je tiens donc à le préciser dès le départ. Ainsi, lorsque les villes envisagent de faciliter les conversions, ce qui est une bonne chose à faire, les incitations financières doivent aller de pair avec la mise en place d'un système de gestion de l'offre. Les incitations financières doivent s'accompagner d'un allègement de la réglementation afin de rendre l'environnement bâti plus flexible. Il n'est pas acceptable de jeter de l'argent sur un problème sans essayer de le résoudre, ce que les villes font souvent. Il faut donc faciliter la construction de nouveaux logements. En plus de faciliter la transformation des choses en d'autres choses. C'est vrai. Il n'y a pas que les bureaux et les logements. Pourquoi ne pas transformer les centres commerciaux en bureaux ? Tout doit pouvoir être transformé en quelque chose d'autre et il faut faciliter cette transformation. Et puis je pense que... c'est plus large que le centre-ville. Tout doit pouvoir se transformer. Ce qui doit se passer dans de nombreux cas, c'est que les espaces de bureaux obsolètes et d'autres emplacements doivent être éliminés du marché afin que les emplois puissent être localisés dans le centre-ville, de la manière la plus efficace possible.

Mary Rowe [01:02:03] N'avez-vous pas l'impression que c'est un peu comme ces boules à neige ? Vous avez des boules à neige aux Etats-Unis ? Vous savez, ces choses que l'on jette en l'air et qui changent du tout au tout.

Mary Rowe [01:02:11] C'est ce dans quoi nous nous trouvons. Nous sommes dans une grande boule à neige urbaine. Qui sait où tout cela va finir. Merci de vous être joints à nous, Melissa, Steve, Joe et Tracy. Nous apprécions beaucoup que vous partagiez votre expertise, vos perspectives, vos intuitions, vos observations. Nous parlons des gens, des lieux, du potentiel et de ce qui est possible. Deux CityTalks sont prévus dans les prochaines semaines. L'un porte sur la création de lieux avec l'Initiative pour des communautés en bonne santé et vous verrez dans le chat que c'est le 18 à 13 heures (heure de l'Est), sur la création de lieux et l'argumentation en faveur de la création de lieux, ce dont Tracy vient de suggérer que la convergence fait partie. Par ailleurs, à la fin du mois, nous allons parler sérieusement de la crise de la santé mentale que nous traversons. Je suis sûr, Melissa, que vous allez hocher la tête à ce sujet, ainsi que Washington, en abordant la crise de la santé mentale qui touche nos centres-villes et nos rues principales dans tout le pays. Et comment faire participer toutes les parties prenantes. Nombreux sont ceux qui, au cours de cette discussion, en savent quelque chose. J'espère donc que des personnes comme Cathy Crow se joindront à nous à la fin du mois de mai pour parler de la manière dont nous allons aborder la question de la santé mentale et de la façon dont cela contribue à la création d'un quartier complet. Merci beaucoup, gang, de nous avoir aidés à parler des arguments en faveur des conversions. Nous apprécions votre dévouement et nous vous remercions de nous avoir rejoints sur CityTalk.

11:58:50 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Welcome everyone! We invite you to say hello in the chat before we get started. Tell us where you’re watching from!
11:59:19 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Please change your chat settings to “Everyone” so that everyone can read your comments.
11:59:52 From Andrew McCreight to Everyone:
Hi all. City of Ottawa.
12:00:00 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Share your thoughts on social media! @canurb #citytalk
12:00:12 From Mayja Embleton to Everyone:
Mayja from the City of Edmonton
12:00:19 From Larissa Stefurak to Everyone:
Hello, from Toronto – Thanks CUI for arranging informative talks
12:00:37 From Sharon Livingstone to Everyone:
Sharon Cabridge
12:00:40 From Rhiannon Hayes to Everyone:
Hello from Winnipeg!
12:00:47 From Mayja Embleton to Everyone:
Great music choice!
12:00:56 From Tim Wiens to Everyone:
Afternoon everyone from Guelph Ontario!
12:01:07 From Luisa Trevisan to Everyone:
Hello from Calgary!
12:01:17 From Erica Sangster to Everyone:
Hello from Victoria!
12:01:23 From Sadie Gilker to Everyone:
Hello! Sadie calling in from Musqueam, Squamish and Tsleil-Waututh territory (Vancouver)
12:01:26 From Beate Bowron to Everyone:
Hello from downtown Toronto
12:01:26 From Deb Moore to Everyone:
Greetings and good morning from Victoria, BC
12:01:35 From Cathy Crowe to Everyone:
Hi from Toronto.
12:01:44 From Judith Norris to Everyone:
Hello from Toronto! I agree great music choice.
12:01:55 From Lorraine Hopkins to Everyone:
Hello from Tkaronto!
12:02:16 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
We are recording today’s session and will share it online at canurb.org/citytalk-canada/
12:02:23 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
We have closed captioning enabled for today’s session. If you would like to turn it off, please click on the button at the bottom of your screen and disable.
12:02:41 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
We hope this session is as interactive as possible, so please feel free to share comments, references, links or questions in the chat
12:02:52 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Please change your chat settings to “Everyone” so that everyone can read your comments.
12:03:05 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Do you have specific questions for the panellists? Post them in the chat, and we’ll try to answer as many as possible.
12:03:19 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Responses to questions and additional resources will be provided in the chat by CUI staff.
12:04:18 From Sueling Ching to Everyone:
Ottawa
12:04:26 From Matt Pelletier to Everyone:
Hello from Charlottetown
12:04:36 From Jean-Marc Nadeau to Everyone:
Good day…I’m joining you from SUMA in Regina, SK.
12:04:36 From Matt Grady to Everyone:
Vancouver
12:04:42 From Shawn Persaud to Everyone:
Vaughan
12:04:49 From David Caballero to Everyone:
Mexico City
12:04:50 From Reg Nalezyty to Everyone:
Thunder Bay
12:04:50 From Darcy MacDonald to Everyone:
Antigonish, NS
12:04:51 From Karol Murillo to Everyone:
Hello from Hamilton
12:04:51 From Judy Lam to Everyone:
Hi from Hamilton!
12:04:58 From Michelle Groulx to Everyone:
Hi from Ottawa!
12:05:06 From Greg Newman to Everyone:
Delta, BC
12:05:19 From Elizabeth Cushing to Everyone:
Halifax NS
12:05:34 From Lorna Stewart to Everyone:
Greetings from sunny Victoria, BC.
12:05:40 From Andrea Betty to Everyone:
Penetanguishene Ontario!
12:06:03 From David Scrivener to Everyone:
You can read the report’s Mary referenced on our website.
12:06:10 From David Scrivener to Everyone:
Case for Conversions: https://canurb.org/publications/the-case-for-conversions/
12:06:10 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Jennifer Barrett, Managing Director, Canadian Urban Institute
12:06:16 From Michael DelGiudice to Everyone:
Greetings from Miami!
12:06:24 From Derrick Holman to Everyone:
Hello from New York.
12:06:24 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Jennifer oversees the Bring Back Main Street and Restore the Core initiatives and leads CUI’s Applied Solutions Lab, which undertakes research, engagement, partnerships and creative problem solving to shape public policy, implement best practices and help public and private sector leaders build capacity and identify solutions. Jennifer’s diverse experience in the U.S. and Canada has focused on improving social, environmental and economic sustainability.
12:06:25 From Patrick Robson to Everyone:
Hello from Niagara
12:06:41 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Jennifer has worked in the public, private and non-profit sectors including affordable housing, land use planning, social development policy, and economic development. She has served as a municipal representative for the federal Homelessness Partnering Strategy and the Canadian Municipal Network on Crime Prevention, and as a participating member of the Canadian Institute of Planner’s New Urban Agenda Committee. She is a Registered Professional Planner and holds a Master’s degree in Urban Planning from McGill University.
12:07:02 From Mark Roseland to Everyone:
Greetings from Phoenix AZ and Vancouver BC
12:07:05 From David Scrivener to Everyone:
Case for the Core (from 2021): https://canurb.org/publications/case-for-the-core/
12:07:24 From W Scotte MacQueen to Everyone:
Gensler DC here!
12:10:10 From David Scrivener (CUI) to Everyone:
Reposting the two reports for those who missed them:

Cas de conversion (2023) : https://canurb.org/publications/the-case-for-conversions/

Case for the Core (from 2021): https://canurb.org/publications/case-for-the-core/
12:12:37 From Aundre Oldacre to Everyone:
Sustainable developers in NYC
12:12:46 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
If you have any questions you would like us to follow up on, please send to cui@canurb.org
12:12:50 From Tim Wiens to Everyone:
SLR Consulting Ltd. Here – Acoustics Design at your service!
12:13:05 From Andrew Browning to Everyone:
What is a “healthy” office vacancy rate? Landlords would perhaps say 5%, tenants might say 15% (lots of choice and downward pressure on rents).
12:13:14 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Steven Paynter – OAA, ARB – Principal, Gensler Toronto
12:13:28 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Steven Paynter is a Studio Director and Principal at the Toronto branch of Gensler, the global design and architecture firm with 53 locations around the world, including in the Americas, Europe, Asia Pacific, and the Middle East. He is widely recognized as an industry leader and an invaluable resource for market expertise to developers, landlords, and tenants alike. Steven is frequently called on to provide thought leadership on topics such as unlocking the value of Class B & C buildings by converting them to residential, shaping the future of cities, the urbanization of suburbia, and design of post-pandemic office buildings.
12:13:30 From Jennifer Barrett (CUI) to Everyone:
We considered 10% to be a healthy vacancy.
12:13:41 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Engaged in original research, he has led the development of a tool for rapid assessment of existing office building stock for ESG performance. Steven was nominated by Business Insider as one of their Top 100 People Transforming Business in 2022, and his work and leadership have been featured in publications such as the Globe and Mail, Calgary Herald, BBC, South China Morning Post, RTE and Architectural Record.
12:13:56 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
@gensler_design
12:14:02 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
https://www.gensler.com/
12:14:29 From Toby Greenbaum to Everyone:
Hello from Ottawa
12:16:10 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Joe Nickerson – Vice President & Partner, Sidewalk Real Estate Development (Halifax)
12:16:12 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Joe Nickerson is the Vice President of Sidewalk Real Estate Development (R.E.D), a Halifax-based firm which takes an unconventional approach by valuing sustainability and the curation of thriving neighbourhoods. He is a leader with a proven history of success managing a variety of real estate portfolios for high-net-worth families in Toronto, Alberta, and British Columbia. Joe has worked at RBC Capital Markets and for both private and public real estate holding companies ranging from $100M to $11B in AUM. Joe holds an MBA with a specialization in Real Estate & Infrastructure from Schulich School of Business and studied Private Equity & Finance at SDA Bocconi University in Milan, Italy.
12:16:17 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
https://sidewalkred.ca/
12:17:01 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Welcome new joiners! Just a reminder to please change your chat settings to “everyone” so we can all see your comments.
12:17:07 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Share your thoughts on social media! @canurb #citytalk
12:17:40 From Beate Bowron to Everyone:
Toronto had a conversion project of class C office buildings about 20 years ago. Mixed use development was as-of-right in the downtown , except the Financial Core. Dedicated approval resources are key. It was very successful, but, obviously it’s time to consider this again.
12:20:10 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Melissa Román Burch – Executive Vice President and COO, Economic Development Corporation (New York, NY)
12:20:14 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Melissa Román Burch is NYCEDC’s Chief Operating Officer and leads the Real Estate Transaction Services and Asset Management divisions. As COO, she oversees public/private developments involving City-owned property, and manages NYCEDC’s portfolio of 200+ unique and iconic assets spanning 64 million square feet, composed of commercial and industrial real estate, critical infrastructure, and energy assets. Melissa joined NYCEDC in April 2022 after two decades as a leading property executive and developer of large-scale, mixed-use projects distinguished by investments in transportation infrastructure, environmental leadership, and innovative partnerships. Prior to NYCEDC, Melissa served as Executive General Manager for Lendlease, where she initiated and led all acquisition and development activities for the NY region. Melissa was previously Executive Vice President for Forest City Ratner, where she oversaw the development of Pacific Park Brooklyn.
12:20:22 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
https://edc.nyc/
12:20:27 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
@NYCEDC
12:25:38 From David Scrivener (CUI) to Everyone:
Here’s the New New York report that Melissa referenced: https://edc.nyc/sites/default/files/2023-02/New-NY-Action-Plan_Making_New_York_Work_for_Everyone.pdf
12:26:32 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Tracy Hadden Loh – Fellow at Brookings Metro, Anne T. and Robert M. Bass Center for Transformative Placemaking (Washington D.C.)
12:26:34 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Tracy Hadden Loh is a Fellow with the Anne T. and Robert M. Bass Center for Transformative Placemaking at the Brookings Institution (Brookings Metro), where she integrates her interests in commercial real estate, infrastructure, racial justice, and governance. She recently co-authored Myths about converting offices into housing—and what can really revitalize downtowns (brookings.edu), which details the extent to which office conversions should be supported for downtown revitalization. She serves on the boards of the Washington Metropolitan Area Transit Authority and Greater Washington. Her most recent writing includes two co-authored chapters in Hyperlocal: Place Governance in a Fragmented World. She also previously served two years on the city council of Mount Rainier, a small town in Prince George’s County, Maryland.
12:26:44 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
@lohplaces
12:26:47 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
@BrookingsMetro
12:26:55 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
https://www.brookings.edu/program/brookings-metro/
12:27:43 From David Scrivener (CUI) to Everyone:
Previously, Joe mentioned a project he’s working on in Halifax. You can read more here: https://sidewalkred.ca/projects/centennial/
12:28:50 From David Scrivener (CUI) to Everyone:
Here’s the report Tracy is talking about from her work at Brookings: https://www.brookings.edu/research/myths-about-converting-offices-into-housing-and-what-can-really-revitalize-downtowns/
12:29:34 From Karol Murillo to Everyone:
Good point:)
12:32:47 From Toby Greenbaum to Everyone:
How does one define the “public interest”?
12:34:54 From Mary-Ann Thurber to Everyone:
What about infrastructure around converted buildings? In order to attract families, should developers think about parks, play areas, etc., or does that add too much cost?
12:36:01 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
As always on CityTalk the chat is vibrant and active. Amplify the conversation and share your thoughts #CityTalk @canurb
12:36:22 From Jennifer Barrett (CUI) to Everyone:
@Mary-Ann Thurber. Yes, certainly the analysis should include location to understand what amenities exist to support residents and what would be needed to support new residential uses. Fortunately, many downtowns have infrastructure like transit, libraries, etc.
12:37:16 From Karol Murillo to Everyone:
Are you seeing conversions for families (i.e. more than 1.5 bedroom units)?
12:37:48 From Roberta Sager to Everyone:
Great discussion! In addition to civic/public spaces and amenities..any thoughts on the impacts of servicing infrastructure (water, wastewater, utilities etc.) when converting?
12:38:33 From Dianne Himbeault to Everyone:
How much of an issue are building codes and municipal plan examiners not knowing how to approve the conversion work, even in cities where policies are very permissive
12:41:25 From Jennifer Barrett (CUI) to Everyone:
@dianne Himbeault. Our work includes an evaluation of Building Code challenges. Commercial vs. residential do have different regulatory needs that need to be figured out especially exits. The second challenge is that building codes tend to be focused on new construction. Provincial codes that include sections for existing buildings and help apply the transition to residential. You can learn more in the supportive docs of our report: https://canurb.org/wp-content/uploads/Building-Code-Final-Report-2023-02-21.pdf
12:42:24 From Dianne Himbeault to Everyone:
TY
12:43:42 From Jennifer Barrett (CUI) to Everyone:
@karol Murillo. There are examples of larger units and congregate living such as supportive housing or student residents. It really depends on the configuration of the building.
12:43:51 From Kieron Hunt to Everyone:
Kieron here in Halifax and our firm, FBM is currently on the ground floor of the building that Sidewalk is converting from Office to Residential. It’s great to see and “hear” their progress in working towards creating a more lively downtown with full time body heat in an increasingly walkable and cyclable downtown Halifax. The key to conversions is to keep the street frontage and edges for retail animation and opportunities
12:45:05 From Matt Pelletier to Everyone:
In cities with a large federal government footprint (e.g., Ottawa and provincial capitals), should individual cities be engaging with PSPC to get more properties slated for conversion? The recent agreement with the union puts a wrench in the federal plans to end remote work, so that could create an opportunity to push for the federal government to scale down its office property portfolio.
12:45:41 From Lori Tesolin to Everyone:
In addition to housing, what about other industries that may want to have flex/collaborative space in downtowns? The creative/arts community has been doing this for decades in old industrial buildings after the manufacturing sector restructured globally.
12:46:38 From Rory McNeil to Everyone:
Building on Lori’s question, has there been any consideration of alternative non-residential uses that office space could be repurposed for? The concern being that if and when the office market returns, spaces converted to residential are never coming back but alternate uses could provide more flexibility.
12:47:59 From Jennifer Barrett (CUI) to Everyone:
@Rory McNeil. We’ve seen some institutional uses. NYC is focused on some necessary amenities such as childcare for some floors.
12:48:07 From Ashok Prasad to Everyone:
The balance of units that allow for longer term ownership (accommodate families) and smaller units for transitional users is critical to the success of a development. This makes buildings financially viable and there are users that have a vested interest in the health of the local community.
12:49:46 From Andrew Browning to Everyone:
These older Class B/C buildings are the cheapest office space for users. Don’t want to solve one issue (high vacancy) and create another (office rent affordability) – especially important for smaller businesses and start-ups.
12:49:55 From Cathy Crowe to Everyone:
What is federal role in Canada? RHI $$$ during COVID helped to finance some repurposing (albeit they weren’t office buildings).
12:53:19 From Steven Paynter to Everyone:
Yes – overbuilds are happening for sure
12:53:30 From Steven Paynter to Everyone:
We’re doing a 49 storey overbuild in Toronto
12:53:34 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
We love your comments and questions in the chat! Share them with everyone by changing your chat settings to “everyone”. Thanks!
12:54:20 From Rory McNeil to Everyone:
Often an older existing office building will not be at the maximum heights or densities that more recent municipal policy allows for. Have you found that this has been the case in the example cities? Why would a developer – or a municipality trying to acquire affordable housing do conversion rather than demolition and rebuild at a higher height and density?
12:55:08 From W Scotte MacQueen to Everyone:
Not to mention the carbon accountability shift and demand for more efficient buildings.
12:55:42 From mary shaughnessy to Everyone:
Housing for homeless people would be helpful, but NOT all of them living together in the same building (which evidence shows does not work as well as scattered housing).
12:56:03 From Jim Yanchula to Everyone:
Hey Canadians, many of the matters you are chatting about are to be addressed in the City of London (Ontario) Core Area Land & Building Vacancy Reduction Strategy scheduled to be tabled for our Municipal Council’s review at the end of this month.
12:56:38 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
The conversation can move fast and we may not have been able to address everything in the chat. If you have any questions you would like us to follow up on, please send to cui@canurb.org
12:56:39 From Karol Murillo to Everyone:
Hi Jim, can you send the link on the chat?
12:56:48 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Keep the conversation going #CityTalk @canurb
12:56:53 From Mary-Ann Thurber to Everyone:
One of the issues we face in Edmonton, and I’m sure other cities, is the fear of crime downtown. That makes it difficult to attract people to live downtown
12:57:13 From Paul Musembwa to Everyone:
Please do this again ASAP. We need to hear each of the panelists speak at length
12:57:14 From Kieron Hunt to Everyone:
long before this renewed conversion trend started, Simon Fraser University was ahead of the times by creating downtown campus in vacant office and old shopping centre space in the early 90s in the heart of Downtown Vancouver. This campus has been immensely successful
12:57:21 From ben Diraimo to Everyone:
Excellent discussion!!
12:57:27 From Darcy MacDonald to Everyone:
What a great interesting discussion, big thanks to the speakers and Mary for coordinating.
12:57:38 From Washington Fajardo to Everyone:
https://www.archdaily.com/893553/sesc-24-de-maio-paulo-mendes-da-rocha-plus-mmbb-arquitetos?ad_source=search&ad_medium=projects_tab
12:57:40 From Canadian Urban Institute to Everyone:
Karol, in response to your question about Jims comment: https://getinvolved.london.ca/corearea
12:57:43 From Jennifer Barrett (CUI) to Everyone:
@Rory McNeil, One of the major incentives or triggers for building conversions/retrofit is that the embodied carbon in existing buildings that can take decades to make up for in a time when reduction of GHG is needed. There are also opportunities to build up from existing buildings.
12:58:01 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
COMING UP: Next City Talk will be on May 31st at 12:00pm EDT: How can we work together on the mental health crisis in our downtowns? Stay tuned for more details by signing up for our newsletter https://canurb.org/subscribe/ or following us @canurb
12:58:17 From Elena Bird to Everyone:
Great talk. Thank you!
12:58:18 From Alana MacKinnon to Everyone:
Thank you, such a great panel and really insightful conversation!
12:58:19 From Karol Murillo to Everyone:
Would love to see Tracy’s examples where the mix is happening? Podium are housing etc.
12:58:21 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Canada Healthy Communities Initiative Mobilizer Session: Register now for Building the Case for Placemaking: What is it and Why Does it Matter? happening on Thursday, May 18, 2023 @ 10:00am PT / 1:00pm ET. This 75-minute session, hosted by Mitchell Reardon from Happy Cities and Mary Rowe from CUI City Talks, delves into the well-being impacts of cultivating spaces for public engagement and asks: What are we learning from our experiences over the past three years? Is there a super-power in community-driven change? How can we continue to build support for these incredible efforts?
12:58:24 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Join us next Thursday for this free public webinar! Register here: https://bit.ly/42CHn8V
12:58:28 From Lorraine Hopkins to Everyone:
As someone working in Canada’s affordable housing space (at Evergreen), and I’m based in Toronto, this has been a fabulous talk, thank-you!
12:58:33 From Steven Paynter to Everyone:
normally it’ 50 yrs to “make up” the embodied carbon. On average the buildings we’ve studied account for 2 million kgCO2/e
12:58:48 From Toby Greenbaum to Everyone:
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12:58:50 From Toby Greenbaum to Everyone:
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12:59:01 From Karol Murillo to Everyone:
Thank you…fantastic panel!
12:59:05 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Thank you for joining us! We have recorded today’s session and will share it online within a week at canurb.org/citytalk-canada/
12:59:22 From Steven Paynter to Everyone:
If anyone has follow up questions please reach out steven_paynter@gensler.com
12:59:29 From Jacquelyn West to Everyone:
Appreciating the energy and participation to bring this conversation forward, thank you Mary and esteemed panel!
12:59:39 From Jennifer Barrett (CUI) to Everyone:
@karol Murillo. Sidewalk’s building at 1660 Hollis Avenue in Halifax is a mixed-use building. There are other examples in Ottawa, Winnipeg, Regina.
12:59:49 From Washington Fajardo to Everyone:
It’s also possible to add a new layer of “natural” landscape at the rooftop of existing buildings
12:59:58 From Mary-Ann Thurber to Everyone:
Edmonton has mixed use buildings as well
13:00:15 From Barbara Maly to Everyone:
Thanks great discussion!!
13:00:21 From KATRIEN DARLING to Everyone:
Insightful discussions…thank you panelists
13:00:25 From Eva Ing to Everyone:
Thank you for the fantastic conversation !
13:00:26 From Daniel Bernstein to Everyone:
Thank you! Very informative. From NYC.
13:00:49 From Elizabeth Cushing to Everyone:
Thank you, great discussion!