Mary W. Rowe [00:01:26] Hi, everybody. Boy, I hated to disrupt that beautiful Chopin. And thank you for making that the opening music this morning or this afternoon, wherever you are. We appreciate you’ve come to join us for CityTalk. These are our regular conversations where we talk about what’s working, what’s not, and what’s next for Canada’s cities. Very, very pleased to have quite a large constituency, obviously very interested in the topic of housing, housing, housing, which appears to be one of the most talked about topics in civic discourse in this country and not just here. But if you’re paying attention, you’re hearing about the housing collapse in China, you’re hearing about what’s going on in the United States. And these are all very important topics for us to be exploring together. And so I’m very appreciative that our colleagues have joined us who’ve just bravely released a report calling for a new housing accord. But before I introduce them, just to remind everybody that we’ve had quite an interesting summer across the country. I want to call it the Summer of Our Discontent. It feels like we’ve had all sorts of weather disturbances. We’ve had different kinds of incidences intensified by heat and by inflation and various economic pressures. And so we want to just acknowledge that there are people across the country that are coming to terms with a lot of struggle and difficulty. We particularly think of the communities in the West in British Columbia and our colleague Rebecca Alty, who has been doing a Herculean effort to try to move people out of Yellowknife and now back into Yellowknife. So what a summer it has been in the East … In Quebec, in northern Ontario, in northern Alberta, in the Territories and in British Columbia. So I hope we continue to learn, learn and learn. City building is not for the faint of heart. And we continue to come to terms with various challenges. We also, as all of us do, remind ourselves that we are on a number of ancestral territories from First Nations, Inuit and Métis. And I encourage you to put into the chat where you’re coming in from and which ancestral territory you’re part of. I, this summer have had an opportunity to get to know in a little bit more detail Six Nations and the Mississaugas of the Credit who we’ve had various discussions and meetings with on various topics and just reminding ourselves of the fundamental attachment that we have to land that actually was not ours and continues to not be, in many cases, not covered by a treaty or covered by a contested treaty. And what does reconciliation really need to look like for all of us engaged in an ongoing learning process around cities and city building and communities. So I want to acknowledge that off the top. Now, the other thing I’d like to do is, just indulge me for a second. Could you put into the chat, if you are participating today from your home or from your office? And I know a lot of you will say your home is your office, but you know what I mean. So are you coming in? I am in my office here. Where are you? Just office/home. Just curious. I know we can run polls. I don’t know how to do them on Zoom, and I didn’t ask my staff to do that, but I’m just curious who’s coming in from the office and who’s coming in from home. And similarly, are you anticipating this fall? Are you going to wear a mask or no mask? So when you’ve got a minute, just punch those words in Home- Office-Mask-No Mask. And this morning, we’re going to chat about this unbelievably complex problem, challenge of housing. No easy answers. And I appreciate that these three organizations collaborated to produce a report, involved a bunch of consultants and advisors, and so we’ve asked one of them to join us today. And I’m going to encourage us to have a really constructive conversation in the chat, not only about this report and the points that it’s making and the recommendations it’s offering, but also the general topics. And so those of you who have tuned into CityTalks over the last three years know that we have a very live, active chat community. If you’ve never signed up in a way that allows you to chat, I’d encourage you to enable your chat. You will learn a lot. You will see a lot of interesting comments from participants back and forth. It’s a really great resource and so we not only publish the recording, we also publish the chat so that everybody gets to benefit from what people raise. So I’d encourage you, if you haven’t participated in the chat, today’s the day and you will benefit from seeing what your colleagues say there. And I’m going to encourage us to be constructive and respectful, obviously, because this is not an easy topic, has lots of different perspectives and angles and different realities in different parts of the country. So the richer we can be in sharing our perspective, our knowledge, our experience, and the things that we’re challenged by, the more benefit we bring to the whole discourse. So I’m going to ask my colleagues, please, to turn the cameras on, because we have the authors of the report here to talk to us about the housing accord and their colleague Carolyn Whitzman, who was one of the contributors. And thank you for joining us in CityTalk and thanks for producing this report so that we can get a chance to really have a an active dialog and an active discussion about it. And so first, I’d like to go to Michael Brooks from the Real Property Association. We always put people’s bios in the chat so we don’t spend much time here relaying them. Michael’s in the UK today and I appreciate him taking time out of his, I’m assuming it was a holiday, to tune in before you fly back to Canada. Michael, start us off. Just let me understand why REALPAC got engaged in this and what you were trying to accomplish. And just a few sort of introductory comments from you about your perspective, what you learned through the process. Over to you. Thanks for joining us.

Michael Brooks [00:08:56] Merci, Mary. J'espère que tout le monde m'entend bien. C'est un plaisir d'être sur City Talk avec vous et avec le grand nombre d'électeurs sur cette question. Je pense que nous cherchons à dialoguer. Je suis convaincu que le résultat dépend toujours de la qualité du processus et de la qualité des personnes qui y participent. Nous avons eu l'occasion de le faire, et je reconnais à Tim tout le mérite qui lui revient. Je connais Tim depuis plusieurs années et je lui reconnais le mérite d'avoir tendu la main et d'avoir dit, Mike, écoutez, nous devons nous réunir, nous devons parler et nous devons trouver des solutions qui fonctionnent pour l'ensemble du spectre de l'offre de logements, du marché jusqu'aux sans-abri. Comme vous le savez, au Canada, la façon la plus courante de travailler sur le logement est de commencer par des appartements, puis de passer à un appartement plus grand, puis à une petite maison, et enfin d'aller de l'avant. Nous gravissons en quelque sorte l'échelle de la propriété, si je puis m'exprimer ainsi. En ces temps difficiles, de nombreuses personnes descendent l'échelle de la propriété, et Tim sait que beaucoup d'entre elles se retrouvent sans abri. Je suis actuellement à Londres, au Royaume-Uni, pour affaires, et j'ai demandé à mes collègues du monde entier qui sont ici avec moi, vous savez, comment c'est dans votre pays, comment c'est dans votre pays ? Et vous pouvez parler de l'Angleterre, de l'Espagne, de la France, de l'Allemagne, de l'Australie, tout le monde est dans le même bateau pour parler de ce problème. C'est donc de là qu'est née cette initiative. Essayer de réunir dans une même pièce 12 à 14 personnes raisonnables et ouvertes d'esprit, ayant toutes une bonne compréhension du marché du logement, si ce n'est de leur propre point de vue, mais d'un point de vue plus large. Passons une journée, portes fermées, à essayer de déterminer à quoi ressemblerait un projet de réforme du logement au Canada. Et je me souviens, alors que je suis en Angleterre aujourd'hui, de Bob Geldof, dont vous vous souviendrez... Geldof avait placé une pancarte à la porte de cette session d'enregistrement, et cette pancarte disait : "Laissez votre ego à la porte". Et c'est ce que tout le monde a fait pendant la session, qui a été remarquablement constructive. Quatre ou cinq personnes du secteur non lucratif, quatre ou cinq personnes du secteur privé, et c'est à moi qu'il incombait d'amener ces personnes. Toutes ces personnes, moi y compris, avaient une expérience dans le domaine du logement communautaire ou du logement social appartenant à l'État. Toutes ces personnes étaient donc sensibles à l'autre côté de la table. Je pense que cette sensibilité, associée à l'ouverture d'esprit des personnes travaillant dans le secteur à but non lucratif, a réellement constitué une percée. Après avoir remercié Tim et le Dr Moffatt, je tiens à souligner que nous l'avons engagé en tant que modérateur. Moffatt, parce que nous l'avons engagé comme modérateur, mais il a vraiment été un pair pour nous tous et un partenaire dans l'ensemble du processus. Et Mike a été fantastique en préparant le repas qu'est l'accord avec 15 cuisiniers dans la cuisine, pour ainsi dire, je pense que nous avons eu dix projets. Bravo donc à Mike pour avoir réussi à nous réunir tous. J'ai probablement parlé trop longtemps.

Mary W. Rowe [00:12:40] Non, c'est parfait. Merci, Michael. Nous allons passer à vous ... par Michael, et à Mike Moffatt par Mike. Ce qui est intéressant pour moi, c'est ce que vous avez suggéré à propos de la façon d'arriver à un endroit où l'on peut avoir ce genre d'échange impartial. C'est ça ? Parce que je peux voir, de notre point de vue, du point de vue de CUI, en observant le discours se dérouler, qu'il y a une tendance, tout d'abord, à devenir politique et ensuite à ... les gens veulent blâmer quelqu'un et ils vont commencer à personnifier - ce secteur est le méchant, et ... vous voyez ce que je veux dire ? Et je trouve que c'est l'un des grands défis à relever pour résoudre les problèmes dans les villes : ne pas se diaboliser les uns les autres. Mais d'une manière ou d'une autre, vous avez réussi à créer cet espace de sécurité, n'est-ce pas ?

Michael Brooks [00:13:34] Oui, je pense que oui. Je pense que le fait que nous reconnaissions tous que nous devons nous concentrer sur l'offre. Nous sommes sous-approvisionnés. C'est peut-être le point fort de M. Moffatt, mais au cours du processus, les chiffres de l'immigration n'ont cessé d'augmenter. D'accord, il y a des immigrants reçus. Mais qu'en est-il des étudiants et des travailleurs étrangers temporaires ? "Ce que nous avons... Ils sont aussi dans le lot ? D'accord". Euh, et je pense que, euh, le Dr Moffatt me corrigera. Je pense que nous en sommes à près de 2 millions de personnes arrivées en 2022. Je veux dire, c'est incroyable que Statistique Canada ne nous ait pas donné cette information. Nous sommes donc débordés du côté de la demande et nous devons développer l'offre pour être justes envers ceux qui... Et il y aura ceux, j'en suis sûr, qui critiqueront le secteur privé sur le front du logement existant, c'est une autre question à suivre. C'est une autre question à suivre. Elle est inscrite à mon agenda. Mais nous nous sommes concentrés sur les nouvelles offres de tous types, sans but lucratif, coopératives, tout. Nous n'avions donc pas besoin de choisir un méchant. Nous devions simplement nous concentrer sur le travail à accomplir.

Mary W. Rowe [00:14:48] Je suis sûre qu'il y a des gens dans l'assistance qui vont avoir leur propre opinion sur la question de savoir si nous avons besoin d'un approvisionnement ou non. Je pense, et je m'attends à ce que les gens répondent déjà dans le chat à ce sujet, que l'essentiel est que nous avons besoin de solutions. Nous le savons. Et, vous savez, les gens ordinaires sont frustrés lorsque des défenseurs ou des personnes de l'industrie qui sont perçus comme ayant un intérêt financier dans les avantages financiers. Nous sommes tous frustrés par les gens qui suggèrent que c'est tel ou tel défaut, alors qu'en réalité, nous voulons simplement que ce problème soit résolu. Je suppose que c'est l'une des recommandations de l'accord, à savoir qu'il existe un ensemble de mesures différentes pour tenter de relever un ensemble de défis différents. Si vous le permettez, je vais maintenant m'adresser à Tim Richter, qui est un défenseur des droits de l'homme et dont la carrière a été axée sur la lutte contre le sans-abrisme. C'est ainsi que vous et moi avons fait connaissance lorsque j'étais à New York. Ensuite, vous avez assumé la coprésidence du Conseil national du logement. Vous avez donc été proche de la stratégie nationale pour le logement. Vous êtes donc à la fois défenseur et conseiller politique et, d'une manière ou d'une autre, vous avez téléphoné à Michael Brooks pour lui dire que nous devrions trouver un moyen de faire cause commune. Expliquez-moi comment ce rapport a été élaboré et comment vous avez pu avoir le sentiment qu'il représentait les personnes que vous défendez au nom de l'organisation.

Tim Richter [00:16:06] Oui, je veux dire... Je pense qu'il y a deux ou trois choses à ajouter à ce que Michael a dit. Je pense que, vous savez, se réunir avec, vous savez, en gros comme des chiens et des chats qui s'entendent, c'est risqué, n'est-ce pas ? C'est risqué pour tous ceux qui entrent dans cette pièce, n'est-ce pas ? Comme vous y avez fait allusion, vous savez, dans le monde du sans-abrisme, il y a beaucoup de choses que nous pourrions reprocher aux propriétaires privés ou à d'autres acteurs du marché. Mais le simple fait est, de mon point de vue, que le sans-abrisme est le produit de coûts de location élevés et d'une faible disponibilité, n'est-ce pas ? Ce n'est pas une question de maladie mentale, ni d'addiction. Ce n'est pas une question de maladie mentale, ni de toxicomanie, ni de l'une ou l'autre de ces choses. Principalement. Le sans-abrisme est avant tout un problème de logement. La deuxième chose, et c'est une prise de conscience que j'ai toujours eue dans un coin de ma tête, mais qui est devenue beaucoup plus évidente pour moi, c'est que le logement est un système et qu'ils sont tous interconnectés. C'est vrai. Je dois donc me concentrer sur le système de logement non marchand. Mais le fait est que toutes les personnes qui ont un besoin impérieux de logement et qui risquent de devenir sans-abri vivent, très probablement, dans des appartements locatifs du marché quelque part. C'est vrai. Et si la partie marchande de l'univers de la location ne fonctionne pas, alors le fardeau retombe sur le non-marchand. Si le marché et le non-marchand ne fonctionnent pas ou si le marché de la propriété est en difficulté. C'est vrai. Cela met la pression sur le marché de la location. Le logement est donc un système et je ne vais pas résoudre le problème du sans-abrisme en me concentrant uniquement sur le logement non marchand. Nous devons considérer le logement comme un système et essayer de travailler avec les gens dans ce système. Et la dernière chose que je dirai, c'est qu'il faut regarder l'ampleur du problème, n'est-ce pas ? Mike Moffatt fait un excellent travail en décrivant certains des obstacles, n'est-ce pas ? Les obstacles au développement de nouveaux logements. Il ne s'agit donc pas seulement d'une question d'argent ou d'offre. Il y a beaucoup d'obstacles qui empêchent la création de logements. Mais il suffit de regarder l'échelle. Le problème a commencé dans les années quatre-vingt. La plupart des logements locatifs au Canada ont été construits avant 1980, n'est-ce pas ? Les investissements du gouvernement fédéral dans le logement social ont cessé dans les années quatre-vingt-dix. Ce problème dure depuis 40 ans. Il en coûtera bien plus de 1 000 000 000 $ pour le résoudre. Je vous garantis qu'aucun gouvernement n'investira 1 000 000 000 $ dans le logement. Par conséquent, nous devons nécessairement faire appel au marché privé et aux capitaux privés pour commencer à réparer ce qui est un système, afin que nous puissions concentrer l'investissement public, à mon avis, sur les éléments non marchands. N'est-ce pas ? Encore une fois, il s'agit de penser à un système.

Mary W. Rowe [00:19:10] Je me demande si le cadre du système nous permet d'abandonner une partie de notre idéologie, parce que je pense que c'est le dilemme que je rencontre, c'est-à-dire que certaines personnes sont attachées à un ensemble particulier de valeurs qu'elles voient se manifester dans n'importe quel dysfonctionnement du choix du logement. C'est vrai ? Donc, si vous dites, attendez une seconde, c'est tout un ensemble complexe d'acteurs, de systèmes et de choses qui se superposent. Et nous savons tous que les responsabilités juridictionnelles canadiennes sont plutôt complexes. Est-ce que cela vous aide à avoir une vue d'ensemble et à vous concentrer sur certains points d'intervention clés ?

Tim Richter [00:19:54] Oui, je pense que oui. Oui, je pense que vous êtes, vous savez, vous cherchez des points de levier dans le système pour créer un résultat différent. C'est ça ? Il faut donc créer, obtenir des capitaux privés pour construire un marché locatif dans lequel la plupart des ménages à faibles revenus pourront vivre, afin de leur offrir cette sécurité. Les six obstacles et l'investissement constituent donc le point de levier, d'accord ? Il faut donc penser à... Et de toute façon, je pense que c'est une grande partie du problème. Mais vous savez, à l'heure actuelle, plus de 260 000 Canadiens vont se retrouver sans abri cette année. C'est une très forte sous-estimation. C'est vrai ? C'est probablement beaucoup, beaucoup plus que cela. Cela efface la moitié de l'espérance de vie d'une personne. En ce qui me concerne, je n'ai pas le luxe d'une idéologie. J'ai un problème à résoudre, par exemple nous devons régler ceci ou des gens seront blessés. Je parlerai donc à qui je dois parler pour atteindre cet objectif. Et, vous savez, en travaillant dans le domaine du sans-abrisme, l'une des choses que j'ai apprises des travailleurs de première ligne, c'est que, vous savez, lorsque vous approchez quelqu'un qui est sans-abri, vous devez suspendre votre jugement, n'est-ce pas ? Il faut retirer le jugement de la conversation, chercher à trouver des solutions mutuellement acceptables et prendre des mesures pour se rétablir. C'est cela ? C'est une démarche progressive. Je ne vais pas arriver à... Comme nous n'allons pas collectivement arriver à un système de logement locatif parfait d'un seul coup. C'est vrai ? Mais nous allons faire... ce que fait cet accord, ce sont des pas dans la bonne direction. Ce n'est pas une solution miracle. Il ne va pas tout régler. Il n'a pas pour but de tout régler, mais il a pour but de créer une feuille de route.

Mary W. Rowe [00:21:40] Oui. Et peut-être que la feuille de route, vous savez, cette notion que si nous sommes ... Que vous pouvez avoir un voyage qui implique de nombreux chemins et que les gens qui veulent se concentrer sur un segment particulier du marché peuvent se concentrer sur cela. Je parle d'un marché - un petit marché final - et les autres peuvent se concentrer sur d'autres choses. J'ai toujours l'impression que pendant la pandémie, nous avons dû laisser tomber beaucoup de choses et nous concentrer sur la manière d'installer ces toilettes portables dans les parcs. N'est-ce pas ? D'accord. Merci, Tim. Je voudrais maintenant passer au Dr Moffett, alias Mike, pour qu'il nous parle spécifiquement de cette sorte de ragoût de collaboration que vous avez essayé de mettre en place, Mike, et de la manière dont cela a fonctionné. Ensuite, je voudrais que vous parliez un peu des recommandations, puis je passerai à Carolyn, qui était l'un des conseillers et qui travaille dans ce domaine depuis un certain temps, pour avoir une idée de sa critique. Ensuite, j'inviterai les participants au chat à nous poser des questions et à discuter avec eux. Je vous laisse la parole, Mike.

Mike Moffatt [00:22:45] Oui, absolument. Et c'était un processus intéressant pour s'assurer que, vous savez, nous avons enfermé 15 personnes dans une pièce et nous ne les avons pas laissées sortir tant qu'elles n'avaient pas trouvé une sorte d'accord. Il s'agissait d'un groupe très diversifié. Je dois admettre que j'étais assez nerveux à l'idée de devoir agir davantage, d'interrompre des bagarres et d'autres choses de ce genre. Mais j'ai été surpris de la rapidité avec laquelle nous nous sommes retrouvés en tant que groupe et avons trouvé un terrain d'entente. L'une des choses que nous avons faites, c'est d'essayer de nous concentrer sur le problème que nous essayons de résoudre. Nous avons utilisé un cadre issu d'un autre travail réalisé avec les maires des grandes villes de l'Ontario, car si l'on y réfléchit bien, il est assez étrange que nous soyons dans cette crise, n'est-ce pas ? Nous savons, par exemple, et nous pouvons discuter de la manière dont nous devrions aborder la question du logement en tant que système, des différents types de logement... Mais je sais bien qu'il y a beaucoup de gens qui aimeraient avoir un appartement locatif abordable et économe en énergie dans un quartier où l'on peut se promener. Pourquoi cela n'existe-t-il pas ? Vous savez que s'il y avait une énorme demande de stylos sur le marché, Bic en fabriquerait beaucoup plus. Pourquoi cela ne se produit-il pas ? Nous avons examiné tous les goulets d'étranglement qui empêchent de produire le type de logement que les gens veulent dans les communautés où ils veulent vivre. Nous sommes arrivés à six problèmes fondamentaux que nous devons résoudre. Ces six problèmes sont les suivants. Le premier est qu'il y a un énorme problème de coordination dans différents domaines du logement. Nous le constatons dans un certain nombre de domaines, notamment avec les étudiants étrangers. À qui revient-il de loger les étudiants étrangers ? À qui revient-il de prévoir le nombre d'étudiants que nous allons accueillir ? Ce n'est pas clair. Et nous prenons toutes ces décisions politiques en vase clos, à la fois entre les gouvernements et au sein des gouvernements. Il s'agit donc d'un gros problème de coordination. Le deuxième problème est celui de la capacité. Il peut y avoir des choses que nous voulons construire, mais que nous ne pouvons pas faire parce que nous nous heurtons à un goulot d'étranglement physique. La pénurie de main-d'œuvre est le problème le plus évident, mais nous l'avons vu pendant la pandémie. Vous savez, les problèmes de chaîne d'approvisionnement, ce genre de choses. Il peut y avoir des problèmes de disponibilité de terrains, de matières premières, etc. C'est donc le deuxième goulet d'étranglement. Le troisième est ce que j'appelle la viabilité. Dans le cadre des politiques actuelles, dans les conditions économiques actuelles, certaines de ces activités ne sont tout simplement pas viables sur le plan économique. Il peut s'agir de groupes à but lucratif ou non, par exemple d'un groupe à but non lucratif qui souhaite construire un immeuble de six étages en bois massif à prix abordable, mais qui n'arrive pas à faire fonctionner les chiffres, même si l'on exclut le profit de l'équation. La quatrième est la productivité... vous savez, mon père était tôlier. Il s'occupait du chauffage et de la climatisation, des travaux de CVC dans les appartements dans les années soixante et soixante-dix. Si je le place sur un chantier aujourd'hui, son travail n'aura pas beaucoup changé en 60 ans, même si nous ne construisons plus rien de la même manière qu'il y a 60 ans. Il est donc difficile de passer à l'échelle supérieure. C'est vrai. C'est un secteur où nous n'avons pas vu beaucoup d'augmentations de la productivité. L'autre secteur est celui des autorisations. Il y a des choses que nous ne pouvons pas faire, vous savez, nous aimerions pouvoir le faire, mais nous ne le pouvons pas. Cela va du code de la construction aux règles de zonage, en passant par la SCHL, etc. Et enfin, le grand éléphant dans la pièce, c'est évidemment le manque de logements non marchands. Comme Tim l'a souligné, au cours des 40 dernières années, le gouvernement s'est retiré de la gestion d'une variété de formes de logement, y compris, encore une fois, des choses comme les locations d'étudiants sur les campus. Ainsi, toute solution, à notre avis, toute solution de location construite à dessein, toute solution du côté de l'offre doit s'attaquer à ces six goulets d'étranglement. C'est donc ce que nous avons fait. En ce qui concerne les recommandations. Vous pouvez parcourir les dix recommandations et chacune d'entre elles s'attaque spécifiquement à ces six goulets d'étranglement, ou du moins les huit premières s'attaquent à ces six goulets d'étranglement avec deux ajouts : nous reconnaissons également que nous ne serons pas en mesure de construire ces solutions du jour au lendemain. Les recommandations 9 et 10 portent donc sur la manière dont nous pouvons mettre en place des programmes de financement pour maintenir les personnes dans leur logement et éviter qu'elles ne tombent dans le sans-abrisme. Oh, et le dernier problème, nous l'appelons simplement le manque de logements non marchands. C'est dommage que pour les cinq recommandations, nous ayons pu trouver un joli mot pour les décrire et que pour la sixième recommandation, nous ayons dû nous contenter d'un mot parce qu'il n'y a pas de terme unique pour les décrire.

Mary W. Rowe [00:28:04] Pas aussi concis.

Mike W. Moffatt [00:28:06] Pas aussi concis.

Mary W. Rowe [00:28:07] Merci, Mike. Il est intéressant de constater qu'il n'y a pas de solution unique et qu'il faut un mélange de choses. J'aimerais maintenant entendre Carolyn, qui a participé au processus et qui a axé ses recherches récentes sur un aspect particulier de la question. Je vous demanderai ensuite à tous d'allumer vos caméras lorsque Carolyn aura terminé et nous aurons alors une conversation plus large. Comme je l'avais prédit, vous avez été nombreux à participer au chat. Vous ratez des choses si vous ne lisez pas le chat, vous êtes tous multitâches. Vous pouvez écouter et lire le chat en même temps. Carolyn, c'est à vous. Quel est votre point de vue sur ce processus et qu'est-ce qui est nouveau selon vous ? Parce que vous et moi, je suis un peu plus âgée que vous, mais nous sommes là depuis un certain temps, qu'y a-t-il de nouveau dans ce document sur l'accord sur le logement et dans le processus qu'ils utilisent pour y parvenir ?

Carolyn Whitzman [00:28:56] Qu'y a-t-il de nouveau ? Tout d'abord, j'étais l'une des 15 personnes enfermées dans une pièce. Pour être honnête, la nourriture était excellente, ce qui a aidé. Bon, je voudrais revenir sur ce qu'a dit Tim et le remanier un peu. Je suis en fait une personne très politique parce que je pense que la crise du logement dans laquelle nous nous trouvons actuellement est due à des choix politiques. Les choix politiques concernant le logement non marchand ont eu lieu à la fin des années 1980 et au début des années 1990. Certaines des décisions dont il est question dans le dossier ont été prises en 1972, par exemple, en ce qui concerne la taxation des logements locatifs construits à des fins spécifiques, l'effet de levier négatif et toute une série d'autres choses. Nous parlons donc d'un déficit qui dure depuis 30 à 50 ans au Canada, une démocratie. Nous ne nous attendons pas à voir un parti fédéral au pouvoir pendant 30 à 50 ans, même si tous les partis veulent l'être aux trois niveaux de gouvernement. La crise du logement est due à l'échec des trois niveaux de gouvernement. Il est très rare que les trois niveaux de gouvernement soient identiques - municipal, provincial, fédéral. En fait, cela ne se produit jamais dans l'ensemble du Canada. Ce dont nous avons besoin, c'est d'une approche élargie basée sur des principes simples. Heureusement, nous disposons de ces principes simples. Le droit au logement est inscrit dans la loi depuis 2019. Nous avons des définitions de l'accessibilité financière qui sont celles utilisées au niveau international, par exemple, 30 % du revenu du ménage. C'est une mesure utilisée au niveau international. Le problème est que nous en parlons dans nos définitions. Nous la mesurons. Nous avons des objectifs basés sur cette mesure. Nous n'avons pas de programmes basés sur cette mesure. Nous disposons de toute une série d'outils dont nous savons qu'ils ont fonctionné dans le passé. L'acquisition d'appartements privés pour des logements non marchands a fonctionné dans le passé, et cela a été mentionné dans le compte-rendu. L'augmentation du nombre de logements non marchands a fonctionné dans le passé pour créer des logements abordables pour les personnes à revenu faible ou modéré. Au début des années 1970, lorsque nous construisions 500, 250, 260 000 logements par an et qu'au moins 50 000 logements par an étaient destinés à la location, nous avions des logements locatifs abordables pour les ménages à faibles revenus. Nous avions des logements locatifs abordables pour les ménages à faibles revenus et certainement pour les ménages à revenus modérés. Et nous avions des logements abordables pour les ménages à revenus modérés, comme s'il n'était pas nécessaire d'appartenir à la classe moyenne pour acheter une première maison. Aujourd'hui, le coût des logements est trois fois supérieur à ce qu'il était dans les années 1980, quatre fois supérieur à Toronto et cinq fois supérieur à Vancouver. Nous devons donc nous dire : "D'accord, nous avons des problèmes. Commençons à compter avec précision. Parlons des catégories de revenus", ce qui, comme vous le savez, Mary, m'intéresse particulièrement dans le cadre du projet d'outils d'évaluation des ressources en matière de logement (Housing Assessment Resource Tools Project). D'après nos calculs, nous avons environ un demi-million de ménages d'une personne qui peuvent se permettre de payer 420 $ par mois pour le logement. Comment allons-nous créer un demi-million de logements, acquérir quoi que ce soit... Un demi-million de logements, à 420 par mois ? Peut-être devrions-nous également nous pencher sur la question du revenu annuel garanti, que je peux aborder, mais c'est un peu hors sujet. Nous avons besoin d'environ 3 millions de logements pour les personnes recensées, mais aussi pour celles qui ne sont littéralement pas prises en compte dans notre calcul des besoins en matière de logement. Les étudiants ne sont pas pris en compte dans les besoins essentiels en matière de logement. Les sans-abri ne sont pas comptabilisés. Les personnes ... 700 000 personnes vivant dans des logements collectifs, qu'il s'agisse de soins de longue durée ou de foyers de groupe, ne sont pas prises en compte dans le calcul des besoins essentiels en matière de logement. Les travailleurs migrants ne sont pas pris en compte dans les besoins de logement. Les personnes qui parcourent 100 kilomètres pour se rendre sur leur lieu de travail ne sont pas comptabilisées dans les besoins de logement. Les ménages qui voudraient se former, qu'il s'agisse d'adultes quittant leurs parents ou de personnes vivant une relation violente, ne sont pas pris en compte dans les besoins de logement essentiels. Nous avons donc besoin d'un langage universel qui puisse être utilisé... Il peut être dirigé par le gouvernement fédéral, repris par les provinces et les municipalités associées aux objectifs. C'est ce qui a fonctionné au Canada par le passé, et c'est ce qui a fonctionné dans d'autres pays par le passé pour faire une réelle différence. Pour moi, l'accord est donc le début d'un processus consensuel qui peut avoir une viabilité politique de la même manière que n'importe quel plan d'infrastructure - on ne parle pas de deux ans ou de quatre ans - comme le fonds d'accélération du logement, on commence à parler de 30 ans et de 50 ans. Et il y a un langage commun pour parler de ces questions.

Mary W. Rowe [00:34:10] Mm hmm. Je vous remercie. J'ai eu beaucoup de mal à suivre le chat moi-même. Et voilà. C'est peut-être la première fois que je l'admets sur CityTalk. Je vous remercie donc pour tout le dynamisme de CityTalk, ainsi que pour ce que les participants offrent. Si nous pouvions les voir tous en même temps, ce serait formidable. L'un des fils conducteurs que je pense que nous tirons ici est - évidemment - qu'il s'agit d'un système, que nous avons besoin de nombreuses options et de nombreux types d'actions différentes à prendre. Je voudrais parler de l'agence, mais je voudrais entendre ce que vous avez à dire, vous qui vous êtes plongés dans ce domaine au cours des deux derniers mois pour obtenir l'accord et qui travaillez sur ce sujet depuis si longtemps. Comment faire en sorte que ce sujet soit suffisamment restreint pour que chacun ait le sentiment de pouvoir contribuer à la solution ? Car ce que je crains, c'est que si nous restons trop en retrait et que nous passons beaucoup de temps à parler de changement de système à grande échelle, les gens commencent à se décourager parce qu'ils ne savent pas vraiment comment eux-mêmes, leur entreprise, leur organisation ou leurs enfants peuvent s'engager dans l'élaboration de solutions. Alors, comment faire pour que ce soit suffisamment petit pour pouvoir être mis en œuvre au niveau local ? Je vois dans le chat des personnes issues de communautés de différentes tailles qui essaient de prendre les choses en main et de trouver des solutions locales. Je me demande quel type d'encouragement vous pouvez leur offrir à ce sujet. Qui veut commencer ? Je vous donne la parole, Mike.

Carolyn Whitzman [00:35:45] Oh, je vais commencer...

Mary W. Rowe [00:35:48] Vous commencez, Carolyn.

Carolyn Whitzman [00:35:49] Dans presque toutes les communautés, il existe un groupe auquel on peut adhérer pour agir collectivement. Je veux dire qu'une partie du problème, ou plutôt une partie de la bonne nouvelle, c'est que ce qui était souvent une question "eux", c'est comme "oh, oui, nous sommes malheureux, mais nous allons bien". C'est un peu comme si l'on regardait par la fenêtre cet été et que l'on se disait : "Hé, il n'y a pas de feux de forêt dans les environs. Je me porte bien". Mais nous commençons à voir des volutes de fumée partout au Canada, pour reprendre cette métaphore. C'est ainsi. L'Alliance canadienne pour mettre fin à l'itinérance a un certain nombre d'alliances locales pour mettre fin à l'itinérance. Si vous êtes concernés. Et je pense, comme vous le dites, que j'ai l'impression que tout défile devant mes yeux, mais je vois beaucoup de gens préoccupés par les locataires, n'est-ce pas ? J'ai fait partie de l'association des locataires de Parkdale à Toronto à l'époque où j'étais locataire. Il y a beaucoup d'associations de locataires et beaucoup de groupes qui travaillent sur les droits des locataires. Il y a aussi, et c'est assez récent, des groupes qui travaillent sur les droits des locataires. Je pense que vous avez posé une question à ce sujet, Mary, beaucoup de yimby's et beaucoup de yimby's à travers le spectre politique. J'ai été un yimby toute ma vie. J'ai cherché à comprendre pourquoi il semble beaucoup plus facile pour les gouvernements de dire non à des solutions de logement à bas prix que de dire oui. Et cela m'encourage de savoir et de voir, en particulier des personnes de moins de 40 ans qui n'ont pas accès à des logements abordables, se joindre à des groupes YIMBY dans tout le Canada. Quel que soit votre point de départ, il existe un groupe local et probablement un groupe national auquel vous pouvez adhérer pour défendre de meilleures politiques du logement.

Mary W. Rowe [00:37:35] Et nous avons observé pendant COVID les mécanismes de consultation mis à la disposition des gouvernements qui devaient procéder à une consultation publique sur des projets de développement particuliers, parce qu'ils étaient en ligne, ce qui signifiait qu'un grand nombre de parties prenantes participaient à ces réunions publiques qui ne vivaient pas nécessairement dans ce quartier, mais qui disaient : " J'aimerais vivre dans ce quartier ". Merci. Je me demande donc si cela n'a pas un peu stimulé le sentiment YIMBY. Plus de voisins... Toronto en est un exemple. Il existe également une organisation similaire à Calgary qui mobilise les gens pour qu'ils disent oui, pour qu'ils disent oui au développement. Et je vois aussi Gil Penaloza dire qu'il faut faire une révolution de la rénovation. Tout à fait. Toutes ces choses se font donc par petites touches. Je me demande quand vous regardez l'industrie, Michael, et comment votre secteur est perçu, vous êtes généralement, je pense, perçu ... Je veux dire, écoutez, c'est un secteur vaste et compliqué, mais vous ne voulez construire que du grand et vous ne voulez construire que du multi et vous ne voulez construire que du haut de gamme et faire de gros profits. Comment pouvez-vous contrer cela en termes de ce que nous savons être un secteur plus diversifié qui est engagé dans la création d'unités de logement ? Comment mettre plus d'énergie dans ces petits projets qui ne sont pas nécessairement aussi ambitieux et peut-être pas aussi lucratifs que les plus grands ?

Michael Brooks [00:38:55] C'est une très bonne question. Je peux vous dire que notre secteur évolue - il y a probablement dix fonds d'impact à ma connaissance - privés dans notre secteur, et ce nombre augmente. Je peux vous dire que les fonds de pension considèrent de plus en plus le logement abordable comme une classe d'actifs, comme c'est le cas aux États-Unis et en Europe. Nous avons besoin d'un mécanisme pour, je pense, franchir la ligne d'arrivée. Ils ont d'ailleurs été mentionnés dans l'accord. Ainsi, l'ensemble du système du logement est un système. Il en va de même pour le marché privé. Et je dois examiner les obstacles pour l'investisseur. Les obstacles pour le prêteur. Les obstacles pour le constructeur. Je dois examiner ces trois types d'obstacles, ainsi que l'obstacle de l'approbation, et déterminer quel est le problème. Vous savez, parce que vous tous et tous ceux qui participent à cet appel auront vu les gros titres. Mais pour de nombreux projets d'un bout à l'autre du pays, il n'est plus possible de les réaliser. C'est vrai. Les stylos sont en panne, les stylos sont en panne. Il y a tellement d'incertitude - y aura-t-il une hausse des taux d'intérêt dans deux semaines ou dans une semaine ? Quand vont-ils commencer à baisser, vont-ils commencer à baisser tout court ? Comment faire fonctionner mon pro-forma ? Quel loyer pourrai-je demander lorsque l'immeuble sera enfin construit ? Quelles seront les taxes que je paierai tout au long du projet ? Chaque pro forma sera différent, et je peux vous dire que j'ai entendu dire que même les transactions du secteur non lucratif pourraient ne plus être rentables. Les coûts de construction sont élevés, les taux d'intérêt sont deux fois et demie supérieurs à ce qu'ils étaient il y a deux ans. Il y a donc beaucoup d'obstacles de notre côté et nous devons les franchir tous pour résoudre l'ensemble du système du côté privé.

Carolyn Whitzman [00:40:48] Je suis désolée, je vais intervenir, Mary, juste pour être furieusement d'accord avec Michael, que vous soyez... Particulièrement pour les organisations à but non lucratif, les conditions ne sont pas réunies pour construire des maisons, pas seulement des studios, mais des maisons de deux ou trois chambres à coucher à mille dollars par mois, ce qui est abordable pour les ménages à faible revenu au Canada, ou même à 2500 dollars par mois, ce qui est abordable pour les ménages gagnant un revenu supérieur à la moyenne dans la plupart des régions du Canada. Il y a donc beaucoup à faire en termes de zonage et de code de la construction. La Californie vient d'adopter des modifications du code de la construction qui permettront de créer des blocs d'accès ponctuels permettant de construire de petits immeubles d'habitation avec des unités plus grandes, plus efficaces sur le plan énergétique, mieux éclairés, etc. Toutes ces options existent. Elles fonctionnent en Europe, où les codes de construction sont complètement différents. Mais nous devons vraiment partir du point de départ - comment allons-nous commencer à développer non seulement le logement, non seulement le logement locatif, mais aussi le logement locatif à 1 000 ou 2 000 dollars par mois et les solutions existent, une fois que nous en faisons le problème et que ces solutions sont non marchandes, mais elles peuvent aussi être et ont été dans le passé du marché privé.

Mary W. Rowe [00:42:15] Vous savez, il est toujours intéressant d'entendre des gens comme vous parler de manière aussi constructive de... que... Nous sommes dans le domaine de la résolution des problèmes. Vous savez, les villes sont là pour résoudre les problèmes. C'est ce qu'elles font. J'invite les gens à relire La mort et la vie des grandes villes américaines. Le dernier chapitre, "The kind of problem a city is" ("Le genre de problème qu'est une ville")... Il est question de travail. La résolution des problèmes des villes passe par le travail. J'ai vu ce matin que Charles Albert Ramsey avait publié dans Municipal World un article très intéressant sur les villes en tant que productrices de solutions. Je salue donc Municipal World et Charles, au Québec, pour avoir soulevé cette question, à savoir que c'est sur cela que nous devons nous concentrer, pour ne pas nous laisser décourager par le travail. Nous sommes tous concernés par le travail, et c'est la raison d'être des villes pour ces solutions. En ce qui concerne la notion de règles, celles-ci doivent-elles être modifiées pour permettre le type d'action individuelle ou collective, Carolyn, dont vous dites que les gens pourraient se joindre et faire partie ? Et Michael, la question que vous soulevez à propos du secteur, à savoir qu'il existe diverses contraintes, règles et politiques monétaires qui affectent les proformas. Tim, voulez-vous dire quelques mots sur la façon dont les gens trouvent leur place dans tout cela ? Et puis Mike Moffatt, c'est à vous que je vais m'adresser.

Tim Richter [00:43:31] Je pense que c'est cela et l'idée des rôles, n'est-ce pas ? J'ai souvent plaisanté, et je l'ai dit à notre équipe hors ligne, sur le fait que le sans-abrisme et le logement sont l'équivalent politique d'une danse de collège. C'est vrai ? Tous les différents niveaux de gouvernance se tiennent autour des murs, regardant leurs pieds, attendant que quelqu'un d'autre commence. Et en l'absence de toute direction, c'est le problème de tout le monde, mais de personne, n'est-ce pas ? Et tant que nous n'aurons pas entamé la danse, tant que nous n'aurons pas obtenu une certaine coordination, tant que nous n'aurons pas commencé à avoir un accord entre les différents niveaux de gouvernement, il sera très difficile pour les gens de trouver leur place dans cette conversation. C'est vrai ? Tant que nous n'aurons pas réglé cette question. Imaginez que vous réagissiez aux incendies de forêt sans plan de crise, sans intervention municipale en cas de catastrophe... Pour mettre fin au sans-abrisme au niveau communautaire, il faut utiliser efficacement la méthodologie d'intervention en cas d'urgence. La façon d'organiser une réponse locale à une catastrophe municipale est très similaire. C'est très, très similaire. Et là où le sans-abrisme s'effondre, il ne se concentre pas sur le logement, il se concentre sur l'abri. Dans le cadre d'une intervention municipale en cas de catastrophe, nous nous concentrons évidemment sur le logement. Mais la différence est que dans une catastrophe municipale, dans les incendies de forêt, il y a un accord entre le gouvernement municipal, le gouvernement provincial, le gouvernement fédéral, sur leurs rôles dans cette situation. En matière de logement, il n'y a pas d'accord. Les règles sont donc confuses et contradictoires. Les règles ne sont pas claires. Personne ne peut y trouver sa place, et c'est aux innovateurs locaux qu'il incombe de contourner le système en place. C'est pourquoi j'espère que ce processus aboutira à un accord national sur le logement, c'est-à-dire à un accord entre les trois niveaux de gouvernement. Un accord sur les résultats, un accord sur certaines définitions, comme Carolyn l'a mentionné. Accord sur les rôles et accord sur les résultats. Ensuite, ils peuvent... Notre document est un peu une feuille de route sur ce qui devrait être inclus, mais c'est vraiment une sorte de squelette au début de ce qui devrait être cette négociation.

Mary W. Rowe [00:45:47] Intéressant. Est-ce que c'est un cheval de Troie pour repenser le fédéralisme, parce que le logement a été accepté comme LE défi actuel, même s'il y en a beaucoup d'autres - le sans-abrisme, la santé mentale et toutes les autres choses qui y sont liées, ou le transport en commun ou le développement économique. Ce modèle d'approche multiordonnée et multisectorielle pourrait-il être le cheval de Troie d'une nouvelle forme d'urbanisme ? Mike, est-ce que je ne suis pas trop optimiste ?

Mike Moffat [00:46:19] En fait, je reformulerais cela. Je pense que nous avons besoin d'un ancien niveau de fédéralisme. Je pense que nous devons revenir à ce que nous faisions à la fin des années 40 et au début des années 70. Si vous regardez la fin des années 40, c'est comme... La SCHL a pratiquement construit la ville d'Ajax. Le gouvernement fédéral. C'est vrai ? Et c'est en fait l'une des choses sur lesquelles nous avons vraiment essayé de mettre l'accent dans cet accord : ce n'est pas la première fois que le Canada connaît une crise du logement. Je dirais qu'il y en a eu au moins deux - la première ... Ou au moins deux depuis la Seconde Guerre mondiale. La première a eu lieu immédiatement après la Seconde Guerre mondiale, lorsque tous les anciens combattants sont rentrés d'Europe. Et nous n'avions pas construit de maisons. Et, vous savez, même avant la guerre, à cause de la dépression, il y avait une pénurie massive de logements. Alors qu'avons-nous fait ? À l'époque, nous avions une SCHL très agressive qui faisait des choses comme avoir un catalogue de modèles de logements pré-approuvés qui permettait d'obtenir les approbations rapidement, de faire des économies d'échelle et de favoriser la productivité. Une partie de notre travail consiste donc à suggérer de revenir à cette approche, mais aussi d'avoir une version 2023 où, vous savez, nous ne construisons pas seulement des bungalows du temps de la guerre, et nous pourrions aussi en vouloir quelques-uns. Mais que diriez-vous d'avoir un projet pré-approuvé pour une maison en bois de six étages manquant de masse moyenne, incroyablement efficace sur le plan énergétique, et qui pourrait même être nette zéro. Nous pourrions alors commencer à construire ces maisons à grande échelle, ce qui permettrait d'obtenir de meilleurs résultats en matière de logement et de climat.

Mary W. Rowe [00:47:51]... Les maisons Sears, n'est-ce pas ? Je viens de passer trois jours dans l'est de l'Ontario, près de Petawawa, où se trouve la base de l'armée de l'air. Et j'ai pu voir le type de logements industriels dont vous parlez, que nous avons construits à divers moments et à divers endroits. Êtes-vous en train de dire, par exemple, que nous devrions être plus enclins à emprunter cette voie, même si les gens craignent que ce soit un peu laid, je dis ça comme ça.

Mike Moffat [00:48:22] Je ne pense pas non plus que les villages de tentes soient très attrayants. Je pense, vous savez, qu'il faut choisir son poison ici. Je pense que c'est possible. Mais, vous savez, il y a des choses entre les deux, n'est-ce pas ? Il y a la panélisation. Il y a des choses comme ça pour lesquelles nous pouvons utiliser la politique d'innovation. Nous devons nous pencher sur le code de la construction qui, souvent, ne nous permet pas d'utiliser ces choses parce que le code de la construction... les codes de la construction nous empêchent en fait d'innover. Et encore une fois, le deuxième type de crise du logement que j'examinerais est celui de la fin des années 1960, début des années 1970, lorsque deux choses se sont produites en même temps : tout d'abord, nous avons libéralisé les règles d'immigration, ce qui était une excellente chose. C'était une excellente chose. D'autre part, nous avons eu la première vague de baby-boomers qui ont pris leur premier appartement, sont entrés au collège et à l'université. Le gouvernement fédéral a donc mis en place un certain nombre de politiques à l'époque, en partie pour construire des logements sociaux, mais aussi pour accélérer le marché, en mettant en place des politiques telles que la déduction pour amortissement accéléré que Carolyn a mentionnée et qui a été supprimée en 1972. Je pense donc que nous avons besoin de retrouver l'ancien fédéralisme - ce qui s'est passé, c'est que dans les années 80 et 90, nous avons érodé ce fédéralisme, et que le gouvernement fédéral a essentiellement dit "oh, c'est le problème de quelqu'un d'autre". Et il l'a fait en partie au point que, dans l'accord de Charlottetown, il était prévu d'écrire que le logement était une responsabilité provinciale. Je signale à tout le monde que l'accord de Charlottetown a échoué. Ce n'est pas la loi du pays, mais pour une raison quelconque, nous agissons tous comme si ces accords constitutionnels du lac Meech et de Charlottetown des années 80 et 90 avaient été mis en pratique. Je pense donc qu'il ne faut pas créer un nouveau fédéralisme. Je pense qu'il faut revenir à l'ancien fédéralisme qui est toujours en vigueur et que nous avons simplement oublié pour une raison ou une autre

Mary W. Rowe [00:50:09] Je peux vous dire que les notions d'ancien et de nouveau fédéralisme font exploser le chat, tout comme mon petit commentaire cavalier selon lequel les logements industriels sont peut-être laids. D'accord, je vous comprends. Ils peuvent être beaux. Il peut être attrayant. Passons à la question de l'argent, de l'accès au capital, parce que Michael l'a expliqué et que nous pouvons tous le constater dans nos communautés : il semble y avoir des projets où il se passe quelque chose et d'autres où il ne se passe rien. Et chacun a sa propre version de ce phénomène, sa propre anxiété et sa propre expérience. Vous avez parlé, Michael, d'un certain nombre de fonds, de fonds de financement social qui sont en train de se constituer. Les entreprises s'intéressent de plus en plus à l'ESG. Je voudrais juste faire savoir à tous ceux qui ne peuvent pas voir le chat que beaucoup de ces personnes occupant des postes de haut niveau participent à cette session. Je peux les voir. Parlons donc de la question de savoir si nous devons trouver davantage de véhicules financiers pour réduire les risques liés à la construction dans l'ensemble du continuum du logement. Cela aiderait-il Michaele ? Y aurait-il plus d'entrées ? Y aurait-il plus d'entrants dans le secteur qui construiraient des projets plus petits s'ils pouvaient obtenir des liquidités moins chères ?

Michael Brooks [00:51:15] Oui, absolument. Et c'est à la fois moins cher du côté des capitaux propres (c'est-à-dire de l'investisseur) et moins cher du côté de la dette. Il s'agit des taux d'intérêt. Mais il s'agit peut-être de la banque d'infrastructure ou du gouvernement fédéral. Donc, du côté de l'investisseur, acceptera-t-il un rendement inférieur pour être dans le secteur du logement abordable ? Oui. Oui, ils le feront. Tant qu'il s'agit d'un investissement à long terme et qu'il est stable. Ensuite, il faut passer du côté de la dette. L'argent sur cinq ans ne suffit pas. Nous voulons de l'argent à long terme, comme aux États-Unis - nous voulons de l'argent à 25 ans. Nous voulons de l'argent à 30 ans. Pour reprendre l'idée de Mike, pourquoi ne pouvons-nous pas obtenir des prêts hypothécaires sur 25 ans au taux obligataire actuel ? 3,94 ou 4 %. Pourquoi ne pourrions-nous pas obtenir ce fonds de contrepartie ? Cela permettrait à de nombreux projets de franchir la ligne d'arrivée. Pouvons-nous nous débarrasser de certaines dettes stupides ? Pouvons-nous nous débarrasser de la TVH sur les logements locatifs construits à cet effet ? Cette taxe tombe dans un trou noir. Pourquoi imposer cette taxe ? Cela n'ajoute aucune valeur ...

Mary W. Rowe [00:52:26] Michael, pensez-vous que la suppression de la TVH aurait un impact mesurable ? Je pense que certains estiment que c'est du bricolage. Pensez-vous que cela ferait une différence ?

Michael Brooks [00:52:34] Oui, c'est vrai. Combien de projets seraient construits demain matin ? Je n'en sais rien. Je sais simplement que lorsqu'on a un environnement fiscal plus faible, tout d'un coup, il y a des pousses vertes et certaines transactions qui étaient hors-jeu redeviennent positives. Vous savez, le total des taxes, des frais et des charges. Vous avez probablement vu ces données. Au nord de 30 % à l'échelle du Canada - pour construire un condo de 8 000 $, les taxes, les frais et les charges représentent 30 % de ce montant, soit plus de 200 000 $. Tout cela est-il nécessaire ? Il faut dialoguer avec les municipalités. Avez-vous besoin de tout cet argent ? Peut-on s'en sortir avec 150 $ ? Faut-il des sous-sols dans chaque maison ? Avez-vous besoin d'emprises de 66 pieds ? Avez-vous besoin de trottoirs des deux côtés ? Avez-vous besoin de toutes ces choses ? Ne pouvez-vous pas réduire un peu les dépenses et rendre ces choses abordables ?

Carolyn Whitzman [00:53:23] Juste pour intervenir, Mary, je veux dire que les avantages des hypothèques à taux garantis à long terme autres que l'introduction de la certitude, et chaque promoteur, qu'il s'agisse d'un promoteur non marchand ou d'un promoteur marchand, a besoin de certitude, c'est qu'il est possible d'y attacher une conditionnalité. Dans les années 1970, le programme d'aide à la location a lié les loyers des ménages à revenus faibles et modérés au montage financier proposé aux promoteurs du marché et aux promoteurs non marchands. Je vais également, vous le savez, être un grand fan, comme vous le savez peut-être ou non, de la construction modulaire. Le fait est que la Suède a construit un million de logements, en termes canadiens... Un million de logements en Suède dans les années 1960. Aujourd'hui, c'est 6 millions de maisons au Canada... grâce à la construction modulaire. Et cela n'a pas seulement permis de construire un million de maisons sans frais, cela a aussi conduit au succès d'IKEA, parce qu'une fois que vous avez ces pièces standardisées, vous pouvez y placer des bibliothèques standardisées. J'ai donc vu des entreprises modulaires partir de presque rien pour exporter aux États-Unis au cours des dernières années grâce à l'initiative de construction rapide de logements. Il ne s'agit donc pas seulement pour le Canada d'être exposé à un risque économique énorme parce que nous avons le niveau d'endettement personnel le plus élevé au monde, l'un des niveaux les plus bas, soit dit en passant, de dépenses sociales du gouvernement dans le monde parmi les pays riches. Il s'agit de l'avenir économique.

Mary W. Rowe [00:54:55] J'ai une question sur les règles. Nous sommes dans la dernière ligne droite... En ce qui concerne les agences fédérales et les départements qui sont en charge de cette question, la SCHL est-elle équipée de ce dont elle a besoin en termes de pouvoirs et de ressources ? La SCHL dispose-t-elle des pouvoirs et des ressources nécessaires ? A-t-elle ce qu'il faut pour être en mesure de fournir le type de conditions favorables dont je vous entends dire que nous voulons que les constructeurs profitent ? Ce serait la première question. Ensuite, je suppose que la question connexe... qui s'adresse probablement à vous, Tim, et à d'autres, serait de savoir si la stratégie nationale pour le logement doit être mise à jour d'une certaine manière. Donc - en particulier la SCHL... Réflexion, et juste pour que vous le sachiez, ils sont en train d'écouter, je crois qu'ils... Réflexion sur la SCHL. Mike d'abord.

Mike Moffat [00:55:37] Oh, en fait, Tim. Tim, est-ce que tu veux prendre ça quand je dis ta main en l'air ?

Tim Richter [00:55:40] Eh bien, c'est une conversation que j'ai eue directement avec Romy, alors ça ne me dérange pas... ça ne me dérange pas de dire ça... Mais je pense que structurellement - donc le Canada s'est retiré de l'investisseur en logement abordable, a vraiment cessé de jouer un rôle actif dans le logement il y a 30 ou 40 ans, et a effectivement oublié comment le faire. C'est vrai ? Et la SCHL est remplie de gens vraiment très bien, mais c'est en fait une compagnie d'assurance hypothécaire. C'est vrai ? Et c'est difficile... vous essayez de changer de vitesse et le gouvernement a commis, je pense, une erreur dans la stratégie nationale du logement en créant cette stratégie nationale du logement et en demandant ensuite à sa compagnie d'assurance hypothécaire de diriger la politique... elle n'a pas le poids politique qu'elle devrait avoir. Et à bien des égards, vous savez, la SCHL essaie de mettre en œuvre la stratégie nationale du logement avec un bras attaché dans le dos parce qu'elle n'a pas son mot à dire sur la politique fiscale. Elle n'a pas de moyens financiers. Vous savez, certains des plus grands leviers que le gouvernement fédéral a en main se trouvent dans les finances, pas à la SCHL. Je pense donc qu'à certains égards, la SCHL était un peu handicapée. D'autre part, c'est elle qui a élaboré la stratégie nationale en matière de logement, c'est-à-dire le gouvernement fédéral, et elle a changé les repères en cours de route. C'est vrai. Ils ont donc introduit l'idée d'une stratégie nationale en matière de logement... ils ont introduit la FCI, puis ils ont introduit l'idée d'une stratégie nationale en matière de logement, qui, soit dit en passant, est le résultat direct du plaidoyer de personnes comme Cathy Crowe, qui, je le sais, est au bout du fil. Ils ont ensuite présenté le budget et les programmes de la stratégie nationale pour le logement. Ils ont ensuite introduit la loi sur la stratégie nationale du logement, qui a modifié les résultats de la loi sur le logement. Puis ils ont pris l'engagement de mettre fin au sans-abrisme chronique, dans le cadre d'un discours du Trône. Les jalons, ce que la loi est censée faire, sont donc différents de ce qu'elle est censée faire. Et le monde a changé en sept ans. Je pense donc que nous devons accorder un peu de grâce à la SCHL en lui disant qu'elle a été en quelque sorte mise en place, n'est-ce pas ? Et certains programmes posent problème. Mais encore une fois, je pense que oui, il est temps de repenser la stratégie nationale du logement, et je pense que cela va se faire très, très rapidement.

Mary W. Rowe [00:58:04] Je pense que le point est... et parfois l'IUC se trouve au milieu de cela avec nos - avec des universitaires et avec diverses personnes, dont beaucoup sont sur ce chat, je peux les voir, autour de la fourniture de meilleurs conseils politiques à la SCHL et maintenant à Infrastructure Canada, et comme vous l'avez suggéré, l'accès au ministère des Finances. Et il y a un certain nombre de personnes sur le chat qui font des commentaires sur ... qu'une partie du dilemme que nous avons est que les services municipaux sont financés par l'impôt foncier. Cela crée donc une dynamique totalement différente. Comment pouvons-nous l'équilibrer ? D'autres commentaires sur le leadership fédéral ? Allez-y Mike Moffatt ...

Mike Moffat [00:58:35] Oui, alors je vais juste ajouter quelque chose. Et, vous savez, c'est quelque chose dont je parle depuis un certain temps, que si nous regardons ce qui doit se passer ou même les points de l'accord, cela s'étend en fait sur environ huit ou neuf ministères différents. C'est vrai. Parce que nous parlons aussi de politique de productivité. C'est de l'innovation qu'il s'agit. Mais un grand nombre de start-ups et d'entreprises de logements modulaires se trouvent dans les zones rurales de Terre-Neuve ou dans d'autres endroits de ce type. L'un des principaux leviers dont dispose le gouvernement fédéral pour stimuler l'innovation dans le domaine du logement est la passation de marchés. C'est le Conseil du Trésor qui s'en charge. Mais il faut aussi se demander qui va acheter les logements - c'est l'un des grands domaines sur lesquels nous devrions nous pencher, et je le dis personnellement parce que j'ai un beau-cousin... J'ai un beau-cousin dans les Forces canadiennes qui a du mal à trouver des logements pour sa famille. C'est vrai ? Il faudrait donc que le ministère de la défense achète certaines de ces maisons modulaires et dans d'autres domaines. Maintenant, nous avons ce département. Si l'on considère tous les départements qui devraient être impliqués dans ce projet, on arrive probablement à un nombre à deux chiffres à un moment donné. C'est pourquoi cette coordination est si importante, parce que la SCHL ne peut pas le faire seule ou même, vous savez, même maintenant que le logement est sous l'infrastructure, elle n'a qu'un certain ensemble de leviers politiques. Elle doit travailler... Vous savez, il doit s'agir d'une approche de l'ensemble du gouvernement, ce qui nécessite essentiellement un leadership de la part du centre.

Mary W. Rowe [01:00:06] Voilà. Toute l'approche gouvernementale. Une dernière chose, je voudrais juste discuter... Nous n'avons plus que trois minutes. Mais la terre... Est-ce que des terres moins chères ou des terres publiques sont mises à disposition ? La terre est-elle une réponse importante ? Pourriez-vous commencer par cela ? Carolyn ?

Carolyn Whitzman [01:00:27] Eh bien, le projet HART a cartographié les terrains aux trois niveaux de gouvernement et dans 12 villes du Canada, et pas seulement dans des endroits évidents comme Ottawa et Gatineau, mais aussi à Calgary et à Edmonton. Il y a beaucoup de terrains gouvernementaux qui conviennent bien à un développement non marchand, à usage mixte, à revenu mixte, et c'est certainement l'un des endroits où je commencerais... Je rencontre le conseil d'administration de la Société immobilière du Canada demain pour leur en parler. C'est manifestement l'une des nombreuses clés du problème.

Mary W. Rowe [01:01:03] Mm hmm. Et qui sont les autres gestionnaires des terres qui pourraient être assis sur des terres qui pourraient être réaménagées ou rendues disponibles ? C'est une autre question, parce qu'il peut s'agir d'ordres de gouvernement, de conseils scolaires, d'hôpitaux ou d'universités. C'est vrai ?

Carolyn Whitzman [01:01:15] Il peut s'agir de lignes de transport en commun. Et l'Ontario a été particulièrement inutile lorsqu'il s'est agi d'utiliser les gares pour construire des logements abordables. J'entends Mike rire... C'est un point sur lequel nous sommes vraiment d'accord.

Mary W. Rowe [01:01:31] Quelqu'un vient d'arriver. Gary vient de s'installer. Qu'en est-il des églises ? Alors écoutez, les gars, comme toujours avec CityTalk, c'est toujours le début de la conversation, pas la fin. Cette discussion restera dans les annales comme l'une des plus animées que nous ayons jamais eues, à la fois à l'écran et dans la colonne de chat. Et pour rassurer ceux qui n'ont pas pu suivre, nous publions le chat pour que vous puissiez le lire. Je tiens également à remercier les personnes qui ont pris la peine de nous dire si elles venaient de leur domicile ou de leur lieu de travail et si elles allaient porter un masque ou non. Nous ferons le décompte et nous l'enverrons pour que les gens puissent en prendre connaissance. Il ne s'agit pas d'un sondage officiel, mais il est intéressant de savoir comment les gens abordent la question... Dernière phrase pour chacun d'entre vous. Ce que vous voulez que les gens retiennent de votre rapport... Tim Richter

Tim Richter [01:02:13] Le sans-abrisme et le logement. La crise du logement est un problème qui peut être résolu.

Mary W. Rowe [01:02:18] Sont-ils solubles ?

Tim Richter [01:02:19] Problèmes solubles

Mary W. Rowe [01:02:21] Merci. Michael Brooks ?

Michael Brooks [01:02:24] Je dirais que si je peux aider à résoudre le problème des sans-abri et du logement abordable, alors le problème du logement de marché sera résolu de lui-même.

Mary W. Rowe [01:02:32] Merci, Michael. Carolyn ?

Carolyn Whitzman [01:02:36] Je suis tout à fait d'accord avec Tim et Michael. Je considère, comme Tim, que le sans-abrisme fait partie de la crise du logement. Il est possible d'y remédier. Les solutions existent. Faisons-le.

Mary W. Rowe [01:02:48] Il est possible de résoudre le problème. Mike Moffat ?

Mike Moffat [01:02:51] Ok, la dernière est - ne laissez pas les gens sur Twitter jouer les avocats constitutionnels de salon. Le gouvernement fédéral a un rôle très important à jouer dans le domaine du logement, malgré ce que l'Accord du lac Meech ou l'Accord de Charlottetown voudraient vous faire croire, ils n'ont jamais été adoptés. Ne laissez donc pas le gouvernement fédéral s'en tirer à si bon compte. Il a un rôle à jouer en matière de politique, mais il doit aussi porter le maillot d'Équipe Canada et coordonner les trois ordres de gouvernement.

Mary W. Rowe [01:03:18] Merci, Mike. Merci à vous, Mike. Merci à Michael. Merci à Tim. Merci, Carolyn. Ne soyez pas un spectateur. J'ai l'impression que CityTalk nous rappelle à tous que nous sommes tous engagés dans cette grande quête et expérience qui consiste à rendre les villes meilleures pour tout le monde. J'ajouterai deux choses... La première, c'est que nous publierons tout cela dans quelques jours. Vous pourrez le voir. Nous en ferons également un podcast que vous pourrez écouter lors de vos promenades. La semaine prochaine ou dans deux semaines, nous serons à l'Art of City building à Halifax. Nous y ferons un exposé sur le rôle des bibliothèques et des institutions civiques pour relever tous les défis auxquels nous sommes confrontés dans la vie urbaine. Nous pensons que les bibliothèques sont essentielles à cet égard. La semaine suivante, nous sommes heureux de soutenir ICLEI dans son forum Livable Cities au centre-ville de Mississauga. Nous espérons que vous serez nombreux à y assister. Par ailleurs, nous annonçons aujourd'hui, même si vous en avez eu un avant-goût, que nous ouvrons demain les inscriptions à notre premier rapport annuel sur l'état des villes canadiennes. Nous publierons un rapport auquel ces personnes contribueront. Et nous tiendrons une session en direct à Ottawa, la capitale du pays, le 30 novembre. Vous pouvez vous inscrire dès aujourd'hui. Vous le verrez dans une lettre d'information demain. Prévoyez d'être avec nous pour parler de la situation à la croisée des chemins et de l'orientation des villes. Merci. Le 30 novembre. Merci à tous. C'est vraiment super que nous vous ayons reçu, Michael, rentrez bien ... Et la conversation n'est pas finie, elle ne fait que commencer. Elle ne fait que commencer. Merci à tous.

11:58:29 De Emilie Charlebois à Tout le monde :
Bienvenue à tous ! Nous vous invitons à nous saluer dans le chat avant de commencer. Dites-nous d'où vous regardez !
11:58:52 De Diane Huber à Tout le monde :
Bonjour de Southampton Ontario
11:59:09 De Kirsten Frankish à Tout le monde :
Bonjour de Woodstock, ON !
11:59:18 De Shelley Petit à tous :
Bonjour de Fredericton, N.-B. et de la Coalition des personnes handicapées du N.-B.
11:59:24 De Suzanne Ruegg à tout le monde :
Bonjour, de St. Albert AB
11:59:25 De Mark Guslits à tout le monde :
Toronto ici
11:59:36 De Emilie Charlebois à Tout le monde :
Veuillez changer vos paramètres de chat à "Tout le monde" afin que tout le monde puisse lire vos commentaires.
11:59:45 De Emilie Charlebois à Tout le monde :
Amplifiez la conversation sur les médias sociaux ! @canurb #citytalk
11:59:47 De Abe Oudshoorn à Tout le monde :
Bonjour de London, Ontario
11:59:48 De Terra Duchene à Tout le monde :
De Old Sandwich Town, bonjour à tous
11:59:49 De Leslee Squirrell à Tout le monde :
Bayfield Ici
11:59:49 De Tim Douglas à Tout le monde :
Bonjour du soleil de Vancouver ! J'adore cette musique paisible ce matin.
11:59:49 De Janice Campbell à Tout le monde :
Salutations du "sud ensoleillé" Windsor, ON
12:00:01 De Beverley Bradnam à tous :
Bonjour de Fort Erie, Ontario !
12:00:14 De Svetlana Gourevitch à tous :
Bonjour de Toronto.
12:00:16 De Hilary L. Marks à tout le monde :
Bonjour, Hilary de Victoria en Colombie-Britannique, sur les terres du peuple de langue Lekwungen des nations Esquimalt et Songhees. Bénédiction
12:00:23 De Ian McVey à Tout le monde :
Bonjour de la région de Durham !
12:00:32 De Keith Rivers à tous :
Salutations de Cambridge et de BuildNow !
12:00:47 De Russil Wvong à tous :
Vancouver, j'ai hâte d'entendre ce que nous pouvons faire pour construire PLUS DE LOGEMENTS.
12:00:53 De Frank Price à tout le monde :
Bonjour, Frank d'Oakville
12:00:58 De Thömas Kakapshe à Tout le monde :
Boozhoo Kina'wiya !

Thömas from Bawaating!
12:01:11 From Anton Burdin to Everyone:
Hello from Vancouver.
12:01:11 From Jeanhy Shim to Everyone:
Hello from Jeanhy Shim at Crosswalk Communities!
12:01:13 From Anne Landry to Everyone:
Hello from Calgary, AB – a Calgarian for HOUSING is a HUMAN RIGHT!
12:01:18 From Emilie Charlebois to Everyone:
We are recording today’s session and will share it online next week at canurb.org/citytalk-canada/
12:01:25 From Emilie Charlebois to Everyone:
We have closed captioning enabled for today’s session. If you would like to turn it off, please click on the button at the bottom of your screen and disable
12:01:39 From Emilie Charlebois to Everyone:
We hope this session is as interactive as possible, so please feel free to share comments, references, links or questions in the chat.
12:01:50 From Anne Smith to Everyone:
Hi Anne Smith from Ottawa
12:01:52 From Kerri Martin to Everyone:
Hello from Regina
12:01:56 From Don McConnell to Everyone:
Hi from Don in Sault Ste. Marie.
12:01:57 From sam A. Shukor to Everyone:
Hi Mary. hi all.
12:02:08 From Marion Overholt to Everyone:
Hello from Windsor Ontario
12:02:12 From Teresa Goldstein to Everyone:
Hello Everyone- Teresa Goldstein from Calgary, AB
12:02:17 From Leah Wall to Everyone:
Hello, Leah from Oshawa, ON
12:02:19 From Ramzi Kawar to Everyone:
Hello from Halifax
12:02:25 From Kelly McRae to Everyone:
Greetings from the National Capital Commission. Salutations de la commission de la capital national.
12:02:28 From Barb Dupuis to Everyone:
Hello from Edmonton
12:02:29 From Kira Gerwing to Everyone:
HI Everyone – Kira from Museum, Squamish, and Tsleil-Waututh territories in Vancouver here
12:02:29 From Rob Franklin to Everyone:
Hello from Town of Cobourg here in Ontario
12:02:30 From Mikaila Montgomery to Everyone:
Good morning from lək̓ʷəŋən territory of the Songhees and Esquimalt Nations (Esquimalt BC)
12:02:30 From Kasimir Kish to Everyone:
Good day. Kasimir Kish with Phoenix Society in Metro Vancouver.
12:02:34 From Linda Weichel to Everyone:
Hello from Toronto and the land covered by Treaty 13 with the Mississaugas of the Credit First Nation.
12:02:54 From Alan Barthel to Everyone:
Alan from Toronto
12:03:03 From Tasha Morizio to Everyone:
Hello from Montréal
12:03:04 From Moira Davidson to Everyone:
Hello from Stantec Consulting in Waterloo Ontario
12:03:08 From andrew bevan to Everyone:
Hi from Hastings Highlands
12:03:16 From Michael Epp to Everyone:
Hi from Metro Vancouver
12:03:21 From Mark Kennedy to Everyone:
Hello from Halifax
12:03:27 From Martha Beach to Everyone:
Hello from Kingston and DSO Housing Navigation in the East region.
12:03:30 From Dina Graser to Everyone:
Hello from Toronto
12:03:39 From Kim Slater to Everyone:
Hello! From the traditional unceded territory of Lil’wat Nation (in so called Pemberton, BC)
12:03:42 From Ruby Bissett to Everyone:
Hello all. Ruby Bissett with the Office of the Federal Housing Advocate, joining from the unceded territory of the Squamish, Musqueam, and Tsleil-Waututh Nations
12:03:46 From Tara McCashin to Everyone:
Hello from Edmonton 🙂
12:03:47 From Reg Nalezyty to Everyone:
Hello from Thunder Bay
12:03:48 From Andrea Ellis Nsiah to Everyone:
Hello from Timmins, ON- Treaty 9. Traditional Land Use Area of Mattagami First Nation
[Redacted]
12:05:56 From Stephen Marano to Everyone:
Hi everyone.
12:06:20 From Emilie Charlebois to Everyone:
Please note that given the limited duration of these sessions, we are not able to answer to raised hands. Do you have specific questions for the panellists? Post them in the chat, and we’ll try to answer as many as possible.
12:06:34 From Emilie Charlebois to Everyone:
Dr. Michael Brooks – CEO, Real Property Association of Canada (Toronto, ON)
12:06:36 From Emilie Charlebois to Everyone:
Michael is the Chief Executive Officer at REALPAC, with overall responsibility for the success of the organization and the industry, including events, government relations, research, standards and best practice, and education. Michael was formerly a commercial real estate lawyer and partner, and the real estate practice group leader, at a major Canadian law firm.
12:06:45 From Emilie Charlebois to Everyone:
https://realpac.ca/ @REALPAC_News
12:08:24 From Bryony Halpin to Everyone:
Respectfully, we need to move away from property ladder
12:08:43 From Bryony Halpin to Everyone:
Home ownership is no longer the goal for many
12:09:47 From Emilie Charlebois to Everyone:
Check out the Housing Accord here: https://www.nationalhousingaccord.ca/
12:10:06 From Linda Williams to Everyone:
Hello from Winnipeg from home no mask
12:10:12 From Emilie Charlebois to Everyone:
Please note that responses to questions and additional resources will be provided in the chat by CUI staff.
12:10:19 From Emilie Charlebois to Everyone:
Amplify the conversation on social media! @canurb #citytalk
12:10:22 From Anton Burdin to Everyone:
Could we use Infrastructure based Transferable Development Rights (TDR) to untangle our zoning and permits?
12:10:27 From Hilary L. Marks to Everyone:
home ownership here in BC is just out of the field
12:12:46 From Tim Douglas to Everyone:
It has been quite wild to see how disconnected the government has been regarding the connections between immigration + housing. Such a strong connection and surprised it was not planned for.
12:12:47 From Russil Wvong to Everyone:
On top of population growth, Covid resulted in a sudden surge in remote work and more demand for residential space (and less for office space). We’ve got high demand colliding with inelastic supply, especially in Metro Vancouver and the GTA. https://morehousing.ca/demand-growth
12:13:21 From Anton Burdin to Everyone:
No private company would increase supply in the anticipation of price decrease.
12:13:40 From Emilie Charlebois to Everyone:
Welcome new joiners! Just a reminder to please change your chat settings to “Everyone” so we can all see your comments.
12:13:44 From Diane Dyson to Everyone:
I feel like my grandmother, running a board house, offering rooms in my home to people who cannot find a place to live. #2MillionEmptyBedrroms
12:13:54 From Charles Finley to Everyone:
It is not just supply writ large but also where that supply is and the type of that supply (housing type) in terms of contributing to city-building and sustainable communities.
12:14:07 From Bryony Halpin to Everyone:
The loss of housing through financialization equates to four units lost for each one that is built. Supply on its own does not address loss, or eviction prevention.
12:14:44 From karen rea to Everyone:
We need the right supply. Purpose Built rentals and social housing is badly needed. Developers do not build affordable housing and just increasing market supply does not help those on a fixed income or those making minimum wage and can no longer afford market rent
12:14:53 From Abe Oudshoorn to Everyone:
If we are all in agreement on the need for supply, why are new starts slowing right now and what can we do about it?
12:15:19 From Emma Cochrane to Everyone:
Interested to hear more about building new co-op housing – is there a model where private builders can build the building and transfer ownership to a co-op? Does it need to be built by a non-profit?
12:15:31 From Annie Sudeyko to Everyone:
We can’t just increase supply without addressing financialization. There is no point in increasing supply by building luxury condos that are treated as an investment opportunity, rather than a fundamental human need
12:15:46 From Anne Landry to Everyone:
STOP THE LOSS due to financialization of housing – we are being RENT GOUGED in Calgary – protect renters and the existing supply of affordable, accessible, adequate, secure tenure housing – HOUSING is a HUMAN RIGHT! Declare a HOUSING EMERGENCY in Calgary – we need help NOW!
12:16:09 From Emilie Charlebois to Everyone:
Tim Richter – President & CEO, Canadian Alliance to End Homelessness (Calgary, AB)
12:16:10 From Emilie Charlebois to Everyone:
Tim Richter is the Founder, President & CEO of the Canadian Alliance to End Homelessness (CAEH). Under his leadership, the CAEH has: helped shape federal, provincial and local homelessness action and policy including the national implementation of Housing First, the National Housing Strategy and Reaching Home: Canada’s Homelessness Strategy; hosted five highly successful National Conferences on Ending Homelessness; co-authored three State of Homelessness in Canada reports in 2013, 2014 and 2016; launched a national Training and Technical Assistance program as a mission based, non-profit training and technical assistance program; and, launched the 20,000 Homes Campaign – a national movement of communities working together to house 20,000 of Canada’s most vulnerable homeless people and end chronic homelessness in 20 communities. Prior to joining the CAEH, Tim was President & CEO of the Calgary Homeless Foundation charged with leading the implementation of Calgary’s 10 Year Plan to End Homelessness.
12:16:12 From Dustin Carey to Everyone:
@Byrony, I’m wondering what you mean by that loss of four units for every one built. Is that meant to be specific to affordable housing?
12:16:23 From Kate Bradford to Everyone:
My frustration has always been the focus on increasing private housing, incentivizing the private sector to build more stock, but that stock is not affordable (and actually contributes to the affordability of the entire neighbourhood). Essentially, it feels like the private developer focus is systematically gentrifying the entire country, and governments keep throwing fuel on the fire in an effort to put it out.
12:16:24 From Bryony Halpin to Everyone:
Yes, affordable units
12:16:27 From Russil Wvong to Everyone:
Abe: higher interest rates and higher costs are making construction less economically viable. To counteract it, one of the National Housing Accord recommendations is to provide low-cost long-term loans to build rental housing
12:16:34 From Shelley Petit to Everyone:
universal design or accessible design, following Australian models would be something we should be pushing. In NB we are 26.7% of the population. In Canada it’s 22%- and these are 2015 numbers. Stars Can hasn’t released more recent numbers, because they are rising. Add in seniors, and we’ll over 50% of us require accessible housing. UD keeps all units available to be rented, and not just being held “in case” a person with a disability falls homeless.
12:16:49 From Emilie Charlebois to Everyone:
https://caeh.ca/ @CAEHomelessness @timrichter
12:17:19 From Abe Oudshoorn to Everyone:
Well said, Tim! “Focus public investment on non-market options.”
12:17:32 From Russil Wvong to Everyone:
Housing as a system: it’s a ladder, it’s all connected. When we don’t have enough market housing, the people who would have lived there don’t vanish, they move down the ladder. We get trickle-down evictions and tremendous pressure on people near the bottom of the ladder. https://morehousing.ca/ladder
12:17:43 From Emilie Charlebois to Everyone:
The CityTalk chat is as lively as ever. Amplify the conversation on social media! @canurb #citytalk
12:17:56 From Cathy Crowe to Everyone:
I invite folks to follow me on X at @cathyacrowe especially for the info I self-curate on COVID that comes via reputable Canadian infectious disease docs and epidemiologists. 😷
12:17:56 From Mark Guslits to Everyone:
Bryony, nice to see you here. you might remember Danielle and I from Wheeler.
12:17:58 From Charles Finley to Everyone:
Love the systems-focus that Tim is bringing which might also depolarize the housing discussion
12:18:19 From Hilary L. Marks to Everyone:
I like the way you state housing is a system,
12:18:28 From Bryony Halpin to Everyone:
Hi Mark!!!
12:18:34 From Mark Roseland to Everyone:
Why not focus more on getting land out of the speculative market, eg, community land trusts?
12:18:51 From Diane Therrien to Everyone:
Yes Tim! 👏
12:18:57 From Keith Rivers to Everyone:
Citizens for Cambridge are supporting BuildNow for 10,000 half market price affordable homes in Waterloo Region, dependant on municipalities donating land. there it is currently stuck
12:19:05 From Teresa Goldstein to Everyone:
prioritizing a systems approach moves the focus from one or the other, to all. love this.
12:19:38 From Hilary L. Marks to Everyone:
cities that have land should be building subsidized housing on those bits of land
12:20:00 From Kate Bradford to Everyone:
I’m curious if the panel has an opinion on how we grapple with the deeply connected issues of cost of living (i.e. food insecurity) and income stagnation. Is that creating a gap that is too big to jump for the housing market?
12:20:02 From Linda Weichel to Everyone:
Yes, journey has many paths and many sectors have ways to contribute.
12:20:08 From karen rea to Everyone:
vacant housing and domestic speculation is contributing to the problem and short term accommodation takes housing out of what could be long term rentals
12:20:08 From Jasmine Tranter to Everyone:
“I don’t have the luxury of being ideological” – what an important statements in regards to the housing crisis.
12:20:16 From Abe Oudshoorn to Everyone:
Mark: Great point on prioritizing land for housing. I would include use of government land at all orders of government. Personally horrified to see Poilievre’s suggestion made in London that his solution is to sell of federal properties. Would rather see this land used to support non-profit builders and public sector.
12:20:26 From Stephen Marano to Everyone:
How do AirBnBs affect the housing market?
12:20:34 From Emilie Charlebois to Everyone:
Dr. Mike Moffatt – Senior Director, Policy and Innovation, Smart Prosperity Institute (Ottawa, ON)
12:20:36 From Emilie Charlebois to Everyone:
Dr. Mike Moffatt is the Senior Director of Policy and Innovation at the Smart Prosperity Institute and an Assistant Professor in the Business, Economics and Public Policy group at Ivey Business School, Western University. Mike’s research at SPI focuses on the intersection of regional economic development, building child-friendly, climate-friendly housing and communities, and clean innovation. In 2017, Mike was the Chief Innovation Fellow for the Government of Canada, advising Deputy Ministers on innovation policy and emerging trends. He has also previously held the titles of Director (Interim) of the Lawrence National Centre for Policy and Management, Director of Policy at Canada 2020, and Chief Economist for the Mowat Centre at the University of Toronto. Mike has worked with politicians and policymakers of all political stripes in several countries to craft more effective public policy. Outside of his clean economy work at SPI, Mike is a disability-rights activist.
12:20:42 From Emilie Charlebois to Everyone:
https://institute.smartprosperity.ca/ @SP_Inst @MikePMoffatt
12:21:39 From Mark Richardson to Everyone:
Government land alone will not create new build “below $1,000/month” rental apartments in Canada’s major cities…
12:22:15 From Linda Williams to Everyone:
Cities need rent controls and cities need to sell boarded up properties for $1 they acquire and not sell them to greedy developers with no compassion for people. Housing for people not profits.
12:22:20 From Bryony Halpin to Everyone:
Affordable as defined by income and not market rent..
12:23:33 From Kira Gerwing to Everyone:
Does anyone here understand why CMHC financing is pegged to the 10-yr bond rate, rather than allocating a book of federal public funds for financing non-market housing (i.e. owned by non-profits) at 2% or something like that? What prevents that from being possible?
12:23:34 From Paul Degner to Everyone:
Why is it in the 10 recommendations of the National Housing Accord that rent/vacancy control and creation of rent registry and strengthening of tenant protections isn’t on this list of recommendations?
12:23:58 From Ken Kunka to Everyone:
too many different groups operating in “cylinders” of excellence.
12:24:01 From Russil Wvong to Everyone:
The National Housing Accord focuses on building more rentals in the first place
12:24:27 From Lila Huron-Albinger to Everyone:
Living in West5, a solar-powered development that is planned to be a walkable15-minute neightbourhood in London, renting by choice. Wonderful decision to live here, we love it!
12:24:45 From Ken Kunka to Everyone:
Will this be recorded an sent out as I would like my team to watch this!
12:24:51 From Rachael Putt to Everyone:
what was the second last problem?
12:24:53 From Russil Wvong to Everyone:
I would have put permissions closer to the front! We’ve got people who want to live in Vancouver, and other people who want to build housing for them – but it’s super-difficult to get permission
12:25:00 From Russil Wvong to Everyone:
Second-last problem was permissions
12:25:07 From Rachael Putt to Everyone:
Thank you
12:25:14 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
@Ken yes! the recording will be available next week at canurb.org
12:25:32 From Steven Amirikah to Everyone:
what is the last problem called?
12:26:11 From Anne Landry to Everyone:
Need those who have endorsed the National Housing Accord to agree NOT to RENT GOUGE tenants – landlords must agree NOT to increase rents higher than inflationary costs especially if have 45%+ Net Operating Income – if they have RENT GOUGED they MUST ROLL BACK RENTS in order to participate in the National Housing Accord.
12:26:43 From Paul Degner to Everyone:
Kira Gerwing – good question. I believe it has to do with the bundling of mortgages and selling them to CMHC as mortgage backed securities which are not resold but rather used to back Mortgage Bonds. Our mortgages are at most usually only 5 year terms so that drives the terms of the bonds.
12:26:44 From Russil Wvong to Everyone:
Shane Phillips’ “The Affordable City” has some good discussion of rent stabilization and rent control
12:26:47 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Dr. Carolyn Whitzman – Housing and Social Policy Consultant and Adjunct Professor, Geography, Environment and Geomatics, at University of Ottawa (Ottawa, ON)
12:26:49 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Dr. Carolyn Whitzman is a housing and social policy consultant. She is an expert advisor to the Housing Assessment Resource Tools (HART) project based at UBC, which is developing standardized best practices for doing housing need, land, and acquisition assessments, using detailed, open data. Carolyn is the author, co-author or lead editor of six books, including most recently Clara at the Door with a Revolver (UBC Press, 2023), and the forthcoming How to Home: Fixing Canada’s Housing Crisis (UBC Press, 2024). She has provided expertise to national, state/provincial and local governments, UN Women, UN Habitat, and private and non-profit organizations.
12:26:55 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
https://housingresearchcollaborative.allard.ubc.ca/hart-housing-assessment-resource-tools/ @CWhitzman
12:27:19 From Michel Labbe to Everyone:
Rental is key but there are limited tax dollars to address such a large problem. The Co-operative Home Ownership Sector has created a complimentary model that can reach incomes as low as $35,000 a year without needing grants and subsidies. This allows us to propose projects at the scale that is needed, as many as 10,000 units in one project phased over time. Happy to talk about it. Call Mike Labbe (416) 801-2086 or mlabbe@homeopportunities.ca Note there is still a role for all levels of government. More housing for low income workers is key to the economic health of the country.
12:27:46 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
For anyone who needs the link, the Housing Accord can be accessed here: https://www.nationalhousingaccord.ca/
12:28:53 From Kira Gerwing to Everyone:
@Paul – thanks for that. I’m aware of a recent PhD research study that explained mortgage-backed securities and the Canada Housing Trust (administered by CIBC, of all things!). The reality is that financing costs affect viability. When CMHC was financing at <2%, many rental projects were moving forward. If there was a commitment to funding at that rate exclusively for non-market developers, we’d make a dent in this problem over the next ten years…and create a market that was complimentary and additional to what the private sector can do without incentives.
12:29:29 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
As always, the The CityTalk chat is thoughtful, provocative and dynamic! Keep posting in the chat and amplify the conversation on social media! @canurb #citytalk
12:29:32 From Russil Wvong to Everyone:
To me there’s two different shortages – a long-standing shortage of non-market housing for lower-income households, and a more recent acute shortage of market housing. In Metro Vancouver and the GTA, this is affecting younger people all the way up the income spectrum. People making $100,000 can barely scrape by; there’s people making $70,000 who are homeless and couch-surfing.
12:29:39 From Mark Richardson to Everyone:
…average “Rent Geared to Income” (RGI) rents in Cities like Toronto and Calgary are below $425/month. Creating new-build of those kinds of units would require BILLIONS in new direct-subsidy of approx. ~$24,000 per unit/year.
12:29:49 From Kasimir Kish to Everyone:
Kira – That would signal a proper commitment by CMHC.
12:29:50 From karen rea to Everyone:
Even BILD has released a paper saying that we will need 300,000 rental units in the next decade
12:30:49 From Kira Gerwing to Everyone:
https://open.library.ubc.ca/soa/cIRcle/collections/ubctheses/24/items/1.0422515)
12:30:56 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Reminding attendees to please change your chat settings to “Everyone” so all can see your comments. Do you have specific questions for the panellists? Post them in the chat, and we’ll try to answer as many as possible.
12:31:23 From Alexandra Shannan to Everyone:
People with developmental disabilities who are living at home with aging caregivers are not counted in Core Housing need…
12:31:27 From Gil Penalosa to Everyone:
Renovation revolution. Allow as of right to divide houses everywhere, up to 4 units. If 5% of Toronto does it, we’d have over 50,000 additional units, fast. Win-win-win. Owner, empty nester, gets income from 3 units and ages in place, 1000s sm medium contractors, doing thousands of renovation. Renters, options everywhere. Cities need a one stop shop office at City Hall, solving all, legal, financial, contractors, etc. Fast. If owner want Fed funding, then 1 of 3 units must be at 1/2 the rent of others for at least 10 yrs. Part of solution. Needs cities to support, promote, facilitate.
12:31:51 From Hilary L. Marks to Everyone:
renovictions are a huge problem
12:31:55 From Russil Wvong to Everyone:
One thing I really like about the National Housing Accord is that it covers both market and non-market housing. (And the permissions bottleneck is a barrier to both market and non-market housing.)
12:32:03 From adriana dossena to Everyone:
Currently, municipal/regional ie local governments budgets only allocate 2-5% to planning….would coordination/collaboration barrier be better addressed with more support & interdisciplinary teams-based measures be a viable way to address & implement approaches to proactive, multi-solve in meaningful/relevant integrated, transparent systems-based approach?
12:32:41 From Linda Weichel to Everyone:
Mike talked about lack of productivity and lack of innovation in how homes get built. What can the private sector do to reduce the cost of building homes to make affordable housing more viable?
12:32:54 From Gil Penalosa to Everyone:
Housing in public land should be affordable and deep affordable. Cities like Toronto with Tory have given them to market, total or large part; wrong. To market, incentives, as of right on all transit arterials, save 2 yrs…
12:32:56 From Paul Degner to Everyone:
@Kira can you post a link to that study? I understand the feds are considering moving the Canada Mortgage Bonds (which bear a higher rate that standard government bonds) into the general bond pool. The result is about a 20%+ increase in debt issue but at that 20%+ is at a lower rate so there is some cost savings. The big question is whose cost savings?
12:33:10 From sam A. Shukor to Everyone:
by focusing on areas of potential in the urban fabric
12:33:14 From Abe Oudshoorn to Everyone:
London just went to 4 units as-of-right, looking forward to see if people take it up! (Although easier permissions can have limited impact, as they increase the land value, see: https://jacobin.com/2023/09/yimby-housing-supply-land-monopoly-rent-prices – I’m still hopeful this is a step in the right direction on the planning and permissions side).
12:33:28 From Kira Gerwing to Everyone:
Just sent it, Paul – here it is again: https://open.library.ubc.ca/soa/cIRcle/collections/ubctheses/24/items/1.0422515)
12:33:32 From karen rea to Everyone:
i sent out a survey to my residents in an established area and only one resident said that they would turn their detached home into a tri-plex. residents living in low rise areas do not want to put additional units on their lot.
12:33:34 From Russil Wvong to Everyone:
There’s a network of pro-housing groups which speaks to city councils to support housing projects, to counter NIMBYism (like More Neighbours Toronto)
12:33:48 From Russil Wvong to Everyone:
@Karen: NIMBYism is a huge issue!
12:34:43 From Paul Degner to Everyone:
@Kira “public risks, private benefits” that says it all.
12:34:53 From Abby Slater (she/her) to Everyone:
Sorry late! From Tkaranto!
12:35:17 From Harvey Cooper to Everyone:
Thank all the panelists for their insights. Any chance panelists, for those who participated in the Federal Cabinet retreat, what their sense was of the government’s receptivity to the recommendations in the Housing Acord? All the best, Harvey Cooper Habitat GTA
12:35:25 From Jordan Farber to Everyone:
Agree we need all 3 levels of government. We have completed some First Nation owned CMHC Co-Investment funded projects over the last couple of years with support from Federal and Municipal. With increased bond rates, we need the Province to be at the table as well in order for them to continue to be viable otherwise these units simply won’t get built as they won’t cash flow (ie: will be underwater).
12:35:56 From Shelley Petit to Everyone:
Be sure to learn what your provincial human rights association guarantees. For example, in NB, we have protection for both service animals and emotional support animals
12:36:19 From Cathy Crowe to Everyone:
I urge people to really examine what advocacy groups are out there. You may need to start a new one. Currently, the state of housing advocacy groups is very weak.
12:36:38 From Teresa Goldstein to Everyone:
The piece that really hurts this discussion is when the conversation feels too big, the tools too hard to use and the solutions are just not “doable.” The piece that HELPS this discussion is when the conversation is framed as every option helps (rather than always striving to find the perfect solution)
12:36:39 From Abby Slater (she/her) to Everyone:
Right. What does “development” mean?
12:36:46 From Ann McAfee to Everyone:
Discussions about Municipalities doing more. Provide Free Land! Speed up permissions! Reduce fees! No discussion about rethinking how municipalities fund their services. Homes are built in communities. Communities are responsible for providing the physical and social infrastructure to support residents. Over time more service delivery has been downloaded to municipalities without the resources to deliver. Consequently, municipalities use rezonings to fund local services. We need to rethink municipal authority to generate revenue to better reflect today’s realities.
12:37:01 From karen rea to Everyone:
For every condo tower that is being built – developers can sell 20-30 units to housing York at “cost” in exchange for extra density and these units could be used for those on a waiting list. the issue we have is the Region does not have the funding to purchase the units and the Feds only provide funding for 100 units every 2 years. we have 15000 people on a wait list for affordable housing
12:37:43 From Abby Slater (she/her) to Everyone:
Missing middle (sorry if this already has been covered)
12:38:01 From Jasmine Tranter to Everyone:
The Ontario Human Rights Commission has developed community acceptance & AH myth busting! https://www.ohrc.on.ca/en/zone-housing-human-rights-and-municipal-planning
12:38:29 From sam A. Shukor to Everyone:
I think sustainability, environmental concerns and housing should all be looked at as a one system
12:38:31 From Bryony Halpin to Everyone:
Thanks @Jasmine! That is our work 🙂
12:38:31 From a lorius to Everyone:
Bank of Canada just held rates any thoughts on short term effects ?
12:38:55 From Russil Wvong to Everyone:
Is there any work going on to educate the public about economic viability? I don’t think it’s well-understood. (My own attempt: https://morehousing.ca/proforma)
12:38:56 From Paul Degner to Everyone:
There has never been a public market with government mandated annual increases in revenues, so why is the rental market like this? This is an official public policy that keeps less wealthy people in poverty.
12:39:02 From Jasmine Tranter to Everyone:
Well done @Bryony 🙂
12:39:55 From Diane Dyson to Everyone:
Carolyn is also right that this is a political problem. Local politicians will not face down NIMBYism until they are the minority in a neighbourhood. One of the leverage points to shift that dialogue is to ask where our Teacher Assistants or local barrista will live – and more – where will our kids live. Our homogenous housing forms bar too many people.
12:39:59 From Russil Wvong to Everyone:
Montreal has single-stair design (second exit is via shared staircase) – might be the only city in Canada which does
12:40:07 From Julian Villafuerte Diaz to Everyone:
Such an important point about costs. They are prohibitive now. We need to direct our efforts at bringing costs down before getting anything done. I really appreciate how the housing accord highlights this.
12:40:27 From Carley Friesen to Everyone:
I wonder if there is a lack of lived-experience among decision makers? There is perhaps not the urgency required when decision makers are seeing big increases to the value of their home. Curious to know how many that helped develop this accord are renters, and how many are homeowners?
12:40:32 From Mark Richardson to Everyone:
Build BIG is needed, because we need to create tens of thousands of new rental apartments (at all income levels) every year in Toronto alone. Missing middle / Gentle density is fine – but experience in Vancouver and Toronto shows that it doesn’t scale to the kind of volume of new unit delivery needed in the 2020’s…
12:40:43 From Ethan Gottesman-Kaplun to Everyone:
Homeowners have a natural self-interest in real estate values continuing to appreciate, and they are the majority of voters — how can we convince them to think and vote YIMBY?
12:40:46 From Anton Burdin to Everyone:
Could we use Infrastructure based Transferable Development Rights (TDR) to untangle our zoning, permits and taxes?
12:40:53 From Paul Degner to Everyone:
@a lorius BOC is holding the rate to see the effects take effect as homeowners renew mortgages in the next couple months. Only short term effects will be higher foreclosures
12:40:57 From Mark Roseland to Everyone:
Kudos to @GilPenalosa on renovation revolution and Abby on missing middle. Can we talk more about these approaches, not just big developments?
12:41:18 From Karen Hemmingson to Everyone:
Our problem going forward is that housing is an investment, and is disconnected from local incomes. We need to give some thought and energy to what kind of community we are creating. 6% of housing stock is such a small amount for the need of the population…
12:41:31 From Elaine Magil to Everyone:
The US model works by offering a non-cash flow carrot that mission-agnostic capital is willing to sign up for. In the US it’s a tax credit, but it could be done a lot of ways. It’s not a perfect model it IS immensely productive with (after 30+ years of existence) fairly few unintended consequences despite millions of income- and rent-restricted units built.
12:41:44 From Steve Pomeroy to Everyone:
Agree with Ann McAfee – lots of suggestions that municipalities could reduce fees and charges – but unlike fed/provs can’t run deficits. So how can they make up the revenue losses? Senior governments have the greatest fiscal resoutces
12:42:01 From Russil Wvong to Everyone:
@Ethan: I think homeowners are primarily concerned about neighbourhood change rather than property values https://morehousing.ca/defeatism
12:42:24 From Diane Dyson to Everyone:
Right on Elaine! Tax Credits can unleash and direct needed capital.
12:42:45 From Stephen Marano to Everyone:
Many politicians pass the buck regarding responsibility for numerous issues.
12:42:47 From Ethan Gottesman-Kaplun to Everyone:
Thanks Russil, I’ll take a look
12:42:59 From Russil Wvong to Everyone:
@Steve: Andrew Sancton suggests that municipalities could issue bonds to pay for capital spending, to be repaid through slightly higher property taxes. https://morehousing.ca/development-charges
12:43:33 From Charles Finley to Everyone:
Perhaps not make it a zero sum choice on housing models, market, non-market, forgotten models like co-op housing. We need a diversity of these models and how they get funded.
12:43:36 From Shelley Petit to Everyone:
In Fredericton, 12 communities has been wonderful. The main developer kicked in the first million ( because he had the ability and willingness to do so) . Over 100 units in a short period of time, proving the importance of will and getting rid of predetermined stereotypes of who is homeless.
12:43:49 From Abe Oudshoorn to Everyone:
I urge caution on a singular perspective on interest rates. People experiencing poverty are hurt the most by general inflation. Rates are a blunt tool but unchecked inflation would have been catastrophic for those living in the lowest income brackets.
12:43:49 From Stephen Marano to Everyone:
Part of the problem is Federalism I.e. who is responsible for what?
12:44:00 From Kira Gerwing to Everyone:
We’ve seen too many examples where municipalities “give” free land, but ultimately expect a return on their “gift” through clawing back surplus net operating income. They do that at the expense of affordability. Municipalities are not great developers (nor should they be). Their role should stick to land use policies that enable non-market housing development and govern market development.
12:44:09 From Paul Degner to Everyone:
@Ethan YIMBY actually increases land values, e.g. a large condo tower goes up in your back yard and the surrounding land values increase. This is the paradox of transit oriented intensification. These large towers along transit route make it unaffordable to live along transit routes – but they generate tons of municipal revenues and keep municipal service costs to a minimum.
12:44:26 From Teresa Goldstein to Everyone:
Seeing the many Housing Task Force recommendations across the country (the 53 in Ontario, 33 in Calgary), etc. WE KNOW THE TOOLS. We have the tools, its really in the getting it done where it seems to stall. The Federal responsibility to incentivize this will be key.
12:44:31 From Jasmine Tranter to Everyone:
Really appreciating Tim’s metaphor on disaster planning for solving homelessness.
12:44:33 From Kirk Whittal to Everyone:
It is surprising, that if a gov’t led drive for Non Profit Housing….i.e. strong capital contributions/some level of operating…builders to a certain degree could hedge their bets with regard to investing in land vs, building only or a blend. It would provide some certainty in the market.
12:45:04 From Stephanie Chai to Everyone:
Furiously agreeing from the Edmonton region. Great dialogue and so many potential solutions being presented today – collaboration, coordination, and community. Looking forward to solving problems and working together across the housing continuum.
12:45:08 From Steve Pomeroy to Everyone:
The greenbelt debacle in Ontario reveals the MASSIVE profits/gains generated by public decision to permit (or increase density). The public decision prices CREATES higher land value – so how can we use public planning decision framework to create a bigger pie and then how to share those value gains – e.g via expanded inclusionary zoning. Industry pushes back – but this can be a “win-win”
12:45:21 From Shelley Petit to Everyone:
Have ikea make house kits and we put them up
12:45:39 From Russil Wvong to Everyone:
Apparently Sweden builds 80% of its apartments using prefab!
12:45:40 From Milton Friesen to Everyone:
Mike Moffatt – like the idea of examining eras when Canada housing production was high. What were those conditions? What can we do now in that direction?
12:45:41 From Carol Cochrane to Everyone:
Love the pre-approved design idea!
12:45:42 From Sarah Woodgate to Everyone:
I agree with Mike we need to revisit the housing system similar to the approach postww2. And have the federal government to maintain the programs providing consistent supply of social housing and permanent supportive housing as well as rental with affordability regulation as well as ownership opportunities. Agree it is a new 2023 version for reimagining our cities as original houses are replaced with new houses.
12:45:42 From Stephen Marano to Everyone:
In the 1990s, the Federal Government downloaded many of its housing responsibilities to the Provinces.
12:45:46 From Jasmine Tranter to Everyone:
Canada won its reputation in the housing sector/CMHC through our past.
12:46:03 From Alyson King to Everyone:
Good book with an overview of these historical actions: Suttor, G. (2016). Still Renovating: A History of Canadian Social Housing Policy. McGill-Queen’s University Press.
12:46:13 From Jasmine Tranter to Everyone:
Is housing too specialized?
12:46:17 From Tara McCashin to Everyone:
manufactured housing doesn’t have to be ugly
12:46:20 From Mark Guslits to Everyone:
at that time, cmhc also created marvellous new residential enclaves like Wildwood Park in Winnipeg.
12:46:21 From Madeleine Hebert to Everyone:
BC is starting to look at pre-fab options: https://vancouversun.com/opinion/columnists/bc-looks-to-build-faster-cheaper-rental-homes-with-prefabricated-units
12:46:37 From Lisa Helps to Everyone:
Offsite manufactured housing doesn’t have to be ugly!
12:46:45 From Keith Rivers to Everyone:
Buildnow is using wartime bungalows concept for stacked townhomes at large scale
12:46:50 From Sarah Woodgate to Everyone:
where is CMHC revenue transitioned to general revenue? would a good step be to redirect all funds and profit from CMHC into housing programs to address critical gaps in the housing system.
12:46:54 From Ethan Gottesman-Kaplun to Everyone:
@Paul I have seen research that suggests the price effects of increased supply are more significant than the demand effects of neighbourhood improvements from greater density (at least when it comes to rent prices). I’d be interested to see evidence to the contrary. Although for land value in particular I think you’re correct
12:47:04 From Jasmine Tranter to Everyone:
Ugly housing is so subjective.
12:47:10 From Paul Degner to Everyone:
@kira in reply to “Their role should stick to land use policies that enable non-market housing development and govern market development.” The problem is there is little to no funding for non-market housing and lots and lots of money for market development. Not to sound jaded but many municipalities are bought by developers, not to mention Mr. Ford and Ontario PCs
12:47:10 From Stephen Marano to Everyone:
We should not ignore political issues regarding housing.
12:47:11 From Carol Cochrane to Everyone:
Manufactured housing doesn’t have to be ugly … look at what Singapore is doing with high end hotels being built using the manufactured module model.
12:47:20 From Tara McCashin to Everyone:
if big developers are doing this to make max profit, federal govt can do it better, higher quality, and do it to work towards affordability instead of putting it in one rich guys pocket.
12:47:36 From Lisa Helps to Everyone:
Re nice looking modular housing: https://rethinkoffsite.wsp.com/insights/hong-kong-first-offsite-modular-housing-project/
12:47:39 From Charles Finley to Everyone:
Housing is an excellent example, as Mary points out, of an opportunity for us to develop new (or revisit) models of multi-jurisdictional approaches to a vital problem like housing – i.e. a Neo-federalism – what is old can be new again with a new perspective for 21st century realities.
12:47:44 From Stephen Marano to Everyone:
I do not think we can ever go back to the old Federalism.
12:47:51 From Russil Wvong to Everyone:
@Stephen: Why not?
12:48:17 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
The CityTalk chat is as lively as ever. Amplify the conversation on social media! @canurb #citytalk The chat transcript will also be available along with the recording and 5 takeaways next week at canurb.org
12:48:23 From Matthew Pelletier to Everyone:
A modular build opened down my street in Charlottetown (CMHA supportive housing), and it’s quite nice looking! That should be the bar for future projects.
12:48:35 From Stephen Marano to Everyone:
Politicians do not want that. The provinces do not want their rights taken from them by the Feds.
12:48:37 From Almos Tassonyi to Everyone:
Agree with Mike on old Federalism and the need to revisit various constraints on municipal fiscal capacity including access to capital and borrowing rules
12:48:46 From Ignacio Gimenez-Rebollo to Everyone:
Still feels difficult to standardize and try to scale up designs (ugly or not) when regulations are so different from place to place. The same design might work in TO but not in BC and so forth.
12:49:00 From Kate Bradford to Everyone:
@Matthew I have one going up across the street from me in Toronto, many being built right now as social housing. I love them! They’re a great solution and more affordable and fast to build too
12:49:07 From Sarah Woodgate to Everyone:
The federal government created the social housing left today and is no longer funding the required operating deficit funding to provinces.
There is no social housing program. We are losing social housing and there is no housing replacing this as well as rental rates are higher than ownership based on income in Calgary.
12:49:16 From Reg Nalezyty to Everyone:
Right on. I have a copy of CMHC “Small House Designs” circa 1960 where CMHC hired architects across Canada to produce designs and documents for 1000 – 1200 sf homes that could be purchased for about $10 at the time. You can recognise those houses in cities across Canada. Nothing to prevent Small House (and Apartments) Designs 2 to be commissioned.
12:49:24 From Teresa Goldstein to Everyone:
no brainer- cheaper cash means greater ability to actually make a go of the project.
12:50:22 From Mark Roseland to Everyone:
@Michael Brooks is right – 5-year mortgages are nuts
12:50:26 From Paul Degner to Everyone:
@Ethan are you familiar with Sick City by Patrick Condon at UBC?
12:50:44 From Nadine Tischhauser to Everyone:
Couldn’t CMHC or private companies look at all the empty federal buildings in cities (with no workers) and convert those office spaces into housing. Reuse existing buildings and bring folks living downtown again near public transportation, similar to all European cities.
12:50:49 From Scott Carnall to Everyone:
does this help with labour shortage
12:50:51 From Russil Wvong to Everyone:
@Paul: Condon’s not well-regarded by economists
12:51:05 From Stephan Richard to Everyone:
Removing GST would simply increase profit margins of developers. Govt could commit to using that GST and reinvesting that amount to subsidize some units for low-income households
12:51:16 From Tenzin Khangsar to Everyone:
Thoughts on new pathways to attainable homeownership for renters? While subsidized rentals are important part of the housing continuum…shouldn’t there be more innovation other than subsidized rentals and market rentals/ownership?
12:51:21 From Dave Hall to Everyone:
We also need to work on soaring operational costs. One example: Insurance increases are not manageable.
12:51:27 From Sarah Woodgate to Everyone:
An issue is the fiscal framework for municipalities does not align with the services needed in big and medium cities. Municipalities are well positioned to deliver housing however do not have funding sources to provide services related to income distribution. Cities require a new fiscal framework and this is being seen in many areas including homelessness and housing as well as health services addictions and mental health. Canada may also need to look at starting new cities which other countries have done.
12:51:41 From Ann McAfee to Everyone:
Looking to the past, housing was seen as serving a dual function. Housing provided homes for people. Plus, housing was seen as an economic multiplier to stimulate the whole economy. This widened the tent of people supporting housing initiatives.
12:51:55 From Paul Degner to Everyone:
@Russil economists generally are not well regarded by me
12:52:03 From Russil Wvong to Everyone:
@Stephan: redevelopment projects only happen if the value of the new building minus costs (including taxes) exceeds the value of the existing property. If costs are too high, projects don’t happen at all. Anything that reduces costs – including taxes – helps
12:52:04 From Tara McCashin to Everyone:
if they remove tax they should raise the length of time they need to provide non-rental housing in cmhc funding
12:52:08 From Tenzin Khangsar to Everyone:
Ontario now has a dedicated Associate Minister for Attainable Housing and Modular Homes!
12:52:19 From Jasmine Tranter to Everyone:
What is attainable? Hmmmm
12:52:23 From Stephen Marano to Everyone:
Municipalities are creatures of the provinces. They can approve or reject whatever measure a city puts forth.
12:52:37 From Russil Wvong to Everyone:
@Jasmine “cheaper” (or maybe “less expensive”)
12:52:39 From Teresa Goldstein to Everyone:
General question- the supply argument is often founded entirely on an infinite market demand model. Do you think this is actually the case or is there a ceiling to this through the implementation of the tools?
12:52:41 From Carley Friesen to Everyone:
Yes, and in Sweden many of those homes are municipal owned. They are not subsidized, but they are owned by the municipality.
12:52:58 From Anton Burdin to Everyone:
No private company would increase supply in the anticipation of price decrease. So, the government should start building/buying.
12:53:10 From Carley Friesen to Everyone:
We need this model in Canada. As long as housing is an investment vehicle it will never be seen as a human right.
12:53:24 From Stephen Marano to Everyone:
I can see the province of Ontario reject the proposal of taking away the HST from building rental housing.
12:53:31 From Sally Ledger to Everyone:
great conversation 🙂 unfortunately i can’t read fast enough to get all the chat comments…lol
12:53:32 From Jasmine Tranter to Everyone:
@Russil – sure? or is it political? i.e. the Minister could be called “Minister of Rental and Social Housing Production”
12:53:34 From Kate Bradford to Everyone:
I have seen modular be an excellent option for Toronto and non-profit providers providing housing for those living in poverty. However, I worry that the “affordability” created for private developers has no incentive to trickle down to tenants, but simply increase their ROI
12:55:10 From Tara McCashin to Everyone:
Also sometimes the CMHC requirements clash with municipal or provincial requirements and it kills any projects in that area
12:55:35 From Kate Bradford to Everyone:
So if we make building and operating cheaper for private landlords, how can we guarantee that will translate to more affordable housing? Why wouldn’t they just line their pockets with the savings, rather than rent below market in these inflated markets?
12:55:51 From Kira Gerwing to Everyone:
Could the federal government strike a policy that required any banks doing business in our country to allocate a portion (say…1%) of their book to financing non-market housing as a condition of operating here – at cost? Secured by CMHC so all the supposed “risk” of developing affordable housing is managed?
12:55:57 From Dustin Carey to Everyone:
I think there is a great synergy option being discussed here (albeit one requiring fed/prov leadership). The reintroduction of pre-approved housing plans like the 1960s plans CMHC approved, adopted through provincial legislation for all adequately sized lots, could be a boon for modular housing
12:56:01 From Paul Degner to Everyone:
Get the idea of either the government or private developers subsidizing rents. In either case more money flows to private developers. If the government was to give everyone $5K per month to cover rent, you can be every dime of that would go to developers by way of rent increases. If the private developers are to be responsible for creating affordable (by any definition) units then they end up getting some kind of subsidy. THIS is the problem.
12:56:02 From Diane Dyson to Everyone:
Unless more changes, the as-of-right additional dwelling units simply enriches the current home/land owner.
12:56:08 From Russil Wvong to Everyone:
@Kate: higher vacancy rates would help https://morehousing.ca/saskatoon
12:56:48 From Cathy Crowe to Everyone:
BTW TMU (formerly Ryerson) initiating an urban planning special interest course on the St. Lawrence Neighbourhood to highlight why we can and did do in the past and it’s not modular. It’s mixed income including public housing, market, co-op and supportive.
12:57:01 From Tim Richter to Everyone:
There are at least 20 federal departments implicated in homelessness policy
12:57:12 From Keir Brownstone to Everyone:
Modular, heat pump energy provided, built on top of main artery 2 and 3 story buildings. Net zero, affordable, on transit.
12:57:17 From Russil Wvong to Everyone:
Sounds like we need a housing czar who’s got the power to make things happen across different ministers
12:57:21 From Almos Tassonyi to Everyone:
It remains to be seen whether the interest of the Province of Ontario is on greenfield development or a willingness to use MZO.s to facilitate brown field and inner city space as well as providing any realistic policy on the issue of the “mature municipality syndrome”=- these issues are not just Ontario specific
12:57:28 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Thank you for joining us! We have recorded today’s session and will share it online along with the chat transcript and key takeaways within a week at canurb.org/citytalk-canada/
12:57:32 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
If you have any questions you would like us to follow up on, please send them to cui@canurb.org
12:57:50 From Tenzin Khangsar to Everyone:
CMHC is both policy making and transaction. BDC and EDC, even CBC as crown corps..are they making policy on industry, trade and culture?
12:57:56 From Mark Roseland to Everyone:
Kudos to CUI for a stimulating session – this level of “chat engagement” is impressive!
12:58:04 From Jordan Farber to Everyone:
Probably not a popular opinion, but CMHC Co-Investment should focus purely on the affordability component and lower the bar on energy efficiency/accessibility. It’s already very difficult to make these projects viable but with the additional costs associated with energy/accessibility, it makes even more challenging.
12:58:12 From Russil Wvong to Everyone:
If anyone wants to get in touch with your local YIMBY group, you can reach me via morehousing.ca
12:58:42 From Sarah Woodgate to Everyone:
Thanks for this conversation today Mary Carolyn, Tim, Michael and Mike! This was very generative with lots of ideas on reimagining the housing system. It would be great to understand how to capture and deliver these ideas for a better future for Canada. It all starts now.
12:58:43 From adriana dossena to Everyone:
Post war cmhc housing efforts had skills training not limited to youth – transition was intergenerational, intersectional, interdisciplinary as was access to resources, mentorship and continuity planning to grow capacity at all levels from policy to financing that attracted and grew intercultural development models (eg. Interfaith with schools & amenity spaces, community housing with various models such as St. Lawrence hood with coops, walkability, mixed use/income etc)
12:58:46 From Linda Weichel to Everyone:
And lots of land owned by faith and educational institutions!
12:58:47 From Hilary L. Marks to Everyone:
Thank you so much for this opportunity to listen to all of the fabulous panel! Great way to start my morning, with thought Gratitude and have a great day
12:58:56 From Tara McCashin to Everyone:
I was in a solutions lab that determined prefabricated modular housing was one of the only ways to reasonably bypass affordability while still addressing sustainability. the issue was that it needs massive volume to make it work. we were thinking prefab warehouses should be owned provincially and distributed across their provinces
12:59:08 From Kira Gerwing to Everyone:
Churches have lots of land and have been tax free forever!
12:59:15 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Join us on September 18 for CityTalk – Civic institutions in Main Streets and Downtowns: What is their role in supporting the social determinants of health? This session will be hosted live from the Art of City Building Conference in Halifax: https://www.artofcitybuilding.ca/ https://www.eventbrite.ca/e/the-art-of-city-building-2023-redefine-tickets-680346563887?aff=ebdssbdestsearch
12:59:15 From Tim Richter to Everyone:
Speaking of land and federal role I strongly encourage people to read this idea: https://www.airquotesmedia.com/quotes/building-housing-like-we-did-the-st-lawrence-seaway-18aug2023
12:59:19 From Charles Finley to Everyone:
Thanks for the great conversation on this key issue
12:59:20 From Stuart Kehrig to Everyone:
For example in Edmonton — The City has offered free land to non profit affordable housing provides. However, that contribution is not enough catalyst to redevelop affordable housing on its own. Additional grants or very cheap access to capital is needed
12:59:23 From Archana Vyas to Everyone:
lands by faith groups should be leveraged
12:59:24 From Matthew Pelletier to Everyone:
Another issue from a data standpoint is that what Statistics Canada defines as “investors” or “investor properties” is pretty vague, covering any properties owned by government, vacant/seasonal lots in rural communities, and basically all rentals that are not owned by non-profits. Like with core housing need, what actually constitutes “housing financialization” needs a rethink as well.
12:59:24 From Steve Pomeroy to Everyone:
Land – issue is finance and treasury policies that require getting full market value
12:59:36 From Romy Bowers to Everyone:
Thanks Mary & CUI. A great session
12:59:39 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Registration is now open for CUI’s Annual Convening on the State of Canada’s Cities in Ottawa on Nov. 30: https://www.eventbrite.ca/e/at-the-crossroads-annual-convening-on-the-state-of-canadas-cities-tickets-691906459847
12:59:44 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
We are proud partners of the Liveable Cities Forum taking place in Mississauga Sept. 25-27. There is still time to register! https://livablecitiesforum.com/
12:59:45 From Linda Weichel to Everyone:
Thank you!
12:59:54 From Stephanie Daye to Everyone:
Compulsive land purchase… interesting thought
12:59:56 From Matthew Pelletier to Everyone:
great work to CUI and panelists 🙂
12:59:59 From Stephen Marano to Everyone:
I am at home with no mask.
12:59:59 From Kathleen Dale to Everyone:
Smaller municipalities do not always have available municipal land that can be used for housing.
13:00:00 From Teresa Goldstein to Everyone:
Land is critical– check out these 33 recommendations for more housing in YYC! https://engage.calgary.ca/HATaskForce
13:00:00 From Beverley Bradnam to Everyone:
Thank you for all your work on this!
13:00:00 From Lynda Chubak to Everyone:
Thanks for offering some hope.
13:00:01 From Cathy Crowe to Everyone:
Thankyou and folks mask indoors.
13:00:02 From Jasmine Tranter to Everyone:
Public lands are managed by Realty Directives, which are strict and then depend on political decision-making, so its a solution in progress. THANK YOU! GREAT PANEL.
13:00:04 From Alexandra Shannan to Everyone:
Thanks for this, great conversation and great (fast-moving) chat.
13:00:09 From Dina Graser to Everyone:
Thanks to the panelists for an excellent report and to CUI for a great session.
13:00:09 From Cathy Crowe to Everyone:
Right on Tim.
13:00:10 From Carol Cochrane to Everyone:
Thank-you!
13:00:10 From Anne Marie Aikins to Everyone:
This was incredible…thank you
13:00:13 From Lisa Helps to Everyone:
Thank you all! I love the coming together that has led to this powerful accord.
13:00:16 From Stephanie Daye to Everyone:
Thanks for this. Must go. Great chat.
13:00:17 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Stay in the loop by subscribing to our newsletter: https://canurb.org/subscribe/
13:00:20 From Steve Gillespie to Everyone:
my first City Talk event… very good!!!
13:00:20 From Abby Slater (she/her) to Everyone:
Thank you. Glad you are back!!
13:00:21 From Kate Bradford to Everyone:
Thank you all, very interesting!
13:00:21 From Susan Henry to Everyone:
Great session. Thanks
13:00:29 From Anna Kirbyson to Everyone:
Thanks for a great session!
13:00:30 From Diane Dyson to Everyone:
Bravo – a heavy and important lift!
13:00:32 From Kirk Whittal to Everyone:
Well Done! Great discussion.
13:00:33 From Stephen Marano to Everyone:
Thank you for the session.
13:00:42 From Celia Chandler to Everyone:
Great session – thanks to CUI.
13:00:43 From Keir Brownstone to Everyone:
Metrolinx refused to build affordable housing, TCH has acres of land that it has sold to developers for pennies on the dollar to build condo’s with 0 additional social housing units. Land is not an issue, just political will.
13:00:53 From Kirsten Frankish to Everyone:
Another excellent session! Thanks all!
13:00:54 From Colm Holmes to Everyone:
Thanks!
13:00:59 From Annie Hodgins to Everyone:
Thank you, this was a great discussion.
13:01:06 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Thank you for joining us! We have recorded today’s session and will share it online along with the chat transcript and key takeaways within a week at canurb.org/citytalk-canada/ Stay in the loop by subscribing to our newsletter: https://canurb.org/subscribe/
13:01:10 From Teresa Goldstein to Everyone:
I love Mike’s comments! Armchair lawyers and planners!
13:01:10 From Dave Hall to Everyone:
And dodgeball is real sport!
13:01:12 From Kira Gerwing to Everyone:
Great sessions – let’s go get ‘er done!
13:01:15 From Annie Sudeyko to Everyone:
👏
13:01:22 From Rob Franklin to Everyone:
great talk
13:01:26 From Hilary L. Marks to Everyone:
fabulous
13:01:28 From Almos Tassonyi to Everyone:
thank you
13:01:29 From Harvey Cooper to Everyone:
Thanks for a tremendous session!
13:01:30 From Barb Dupuis to Everyone:
Thank you!
13:01:31 From Hannah Brais to Everyone:
🙌 great talk!
13:01:33 From Kristina Bell to Everyone:
Thanks! That was great
13:01:47 From Brenda Burjaw to Everyone:
Great conversation, housing is everyone’s issue to find a solution for.
13:01:48 From Diane Dyson to Everyone:
<3 Libraries!
13:01:50 From Eric Cuillerier to Everyone:
Fantastic discussions today! Thank you to the panelists !
13:01:58 From Hilary L. Marks to Everyone:
Nice to see you all!!!!
13:02:04 From Holden Blue to Everyone:
Great as usual and inspiring! Have a great day everyone
13:02:08 From Tara McCashin to Everyone:
this is very energizing. thank you so much to all of you!
13:02:08 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Registration is now open for CUI’s Annual Convening on the State of Canada’s Cities in Ottawa on Nov. 30: https://www.eventbrite.ca/e/at-the-crossroads-annual-convening-on-the-state-of-canadas-cities-tickets-691906459847
13:02:11 From Anton Burdin to Everyone:
Thank you!
13:02:19 From Emilie Charlebois (CUI) to Everyone:
Thank you for joining us! We have recorded today’s session and will share it online along with the chat transcript and key takeaways within a week at canurb.org/citytalk-canada/ Stay in the loop by subscribing to our newsletter: https://canurb.org/subscribe/